Vendita

Acquistare o vendere un immobile, sia per esigenze di abitazione che per investimento, richiede dei controlli approfonditi per tutelare i soggetti che intervengono per la stipula del contratto. Lo studio notarile consiglia un colloquio per valutare tutti gli aspetti collegati a tale operazione (tassazione, eventuali agevolazioni, credito d’imposta, plusvalenza, pagamento del prezzo da parte dei genitori o di terzi, accolli di mutuo, riserva di usufrutto, etc.). Nella vendita possono essere inserite specifiche clausole al fine di soddisfare particolari volontà delle parti: condizioni sospensive  o risolutive, qualora si vogliano far produrre gli effetti del contratto soltanto in particolari casi; deviazione degli effetti a favore di un terzo, qualora con il diritto acquistato si voglia avvantaggiare un soggetto estraneo al contratto; patto di riservato dominio, strumento che permette di acquistare la proprietà solo al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Donazione

Già in vita si sente il bisogno di “lasciare” qualcosa a qualcuno, non solo nell’ambito della famiglia ma anche per soddisfare altri desideri. Con la donazione un soggetto si spoglia di un bene avvantaggiando un altro soggetto persona fisica (un parente, un amico o un estraneo) o persona giuridica (un’associazione, una fondazione o una società). Questa operazione è soggetta a un’imposizione fiscale che cambia a seconda del soggetto che beneficia del bene donato.

Permuta

La permuta è quel contratto con cui due soggetti possono attribuirsi vicendevolmente un bene: invece di pagare un prezzo (come nella vendita) a fronte di un trasferimento di un bene si può cedere un altro bene. Ciò può avvenire per comodità (ad esempio due vicini si scambiano il box auto più vicino alle loro rispettive case) o per altri interessi (due agricoltori si scambiano i terreni più adatti alle loro rispettive coltivazioni, una persona decide di scambiare la sua casa con una barca). Non è importante che il valore dei due beni sia simile perché l’eventuale differenza verrà coperta con un conguaglio (in denaro o in natura).

Mutuo

Per acquistare un immobile o per avere una maggiore liquidità, si può richiedere denaro in prestito a una banca o a un privato, restituendo tale somma prevalentemente con un metodo rateale. Per garantire tale operazione può essere necessario iscrivere ipoteca sull’immobile oggetto di acquisto o su un ulteriore immobile proprio. Qualora ciò non sia possibile può intervenire un soggetto esterno per prestare idonea garanzia ipotecaria (terzo datore di ipoteca) o con una fideiussione.

Divisione

Quando due o più soggetti diventano proprietari di due o più beni a seguito di una successione o di un diverso acquisto, i comproprietari (detti anche comunisti) ben potrebbero decidere di non essr più titolari di una singola quota su tutti i beni della massa comune, bensì di vedersi attribuita la proprietà esclusiva di qualche determinato bene presente nel patrimonio comune. In tal modo ci si “scollega” dagli altri soggetti per quanto riguarda le decisioni da prendere su quel bene o sulle spese da affrontare, divenendo così pieni proprietari e dunque responsabili del bene che verrà assegnato. La divisione, dunque, è quel contratto con cui si scioglie la comunione e ciascun partecipante, al termine, avrà uno o più singoli beni in proprietà esclusiva. Nella divisione le singole attribuzioni (“quote di fatto”) devono rispettare le quote di diritto spettanti a ciascun partecipante; in caso contrario potrebbero sorgere dei conguagli per ripianare tale squilibrio. La divisione può essere totale e dunque riguardare tutti i beni che formano la massa comune, ma può essere anche parziale e in quest’ultimo caso alcuni beni verranno assegnati ai singoli soggetti, mentre gli altri beni rimarranno in comunione. La divisione può anche comportare l’esclusione di un solo comproprietario dalla comunione: è questo il caso dello “stralcio divisionale”, ipotesi che si perfeziona quando vengono attribuiti determinati beni della massa a un solo soggetto (invece che a tutti i partecipanti della comunione). Tale soggetto verrà estromesso dalla comunione in quanto tacitato dei diritti a lui spettanti, mentre gli atri partecipanti continueranno a essere in comunione tra loro.

Scarica un vademecum sintetico per i trasferimenti immobiliari