Profili generali e atti di disposizione su beni indivisi
Quando si è in presenza di una comunione ordinaria o ereditaria, i comunisti sono comproprietari, ciascuno per quanto di propria spettanza, sui beni facenti parte della comunione.
Può accadere, in maniera assai frequente nella prassi, che la comunione sia costituita da un unico bene, pertanto, i comunisti risultano titolari pro-quota su un bene indiviso.
La quota in comproprietà su uno o più beni indivisi può essere oggetto di atti dispositivi da parte dei comunisti, primo tra tutti la compravendita.
La vendita di una quota di comproprietà fatta da uno dei partecipanti alla comunione deve essere immediatamente trascritta e tale pubblicità produrrà, oltre gli effetti previsti dall’art. 2644 codice civile, anche gli effetti di cui all’art. 1113 codice civile, consentendo all’acquirente di partecipare alla divisione.
Disciplina dell’ipoteca sui beni indivisi
I beni indivisi possono essere oggetto anche dell’iscrizione ipotecaria e tale ipotesi è disciplinata espressamente dall’art. 2825 codice civile, rubricato appunto “ipoteca su beni indivisi”.
Il 1° comma della norma in commento prevede la possibilità per ciascuno dei partecipanti alla comunione di costituire una garanzia ipotecaria sulla propria quota.
Per quota deve sempre intendersi una cd. quota astratta, in quanto, nel momento in cui viene concessa ipoteca su beni indivisi, essa non è ancora stata determinata, in quanto lo sarà in sede di divisione.
Questo tipo di ipoteca produce effetto rispetto a determinati beni o porzioni di beni che verranno assegnati al medesimo in sede di divisione.
L’ipoteca su beni indivisi può concernere qualsiasi diritto ipotecabile in stato di comunione, sia incidentale che volontariamente costituita per uno scopo; essere non solo volontaria ma anche giudiziale e legale; gravare su diritti di tutti i condomini per un debito comune (o esclusivo ad uno solo, se anche gli altri l’hanno data per il primo) — ipotesi non prevista dall’art. 2825 —, oppure sul diritto di uno solo.
Assegnazione di beni diversi da quelli ipotecati in sede di divisione
Il legislatore nel 2° comma dell’art. 2825 codice civile si occupa dell’ipotesi in cui al comunista, in sede di divisione, vengono assegnati beni diversi rispetto a quelli da lui ipotecati.
In questo caso, si ha una trasmigrazione della garanzia ipotecaria sui beni a lui assegnati con lo stesso grado ipotecario derivante dall’iscrizione originaria.
Il tutto, sempre nei limiti del valore dei beni originariamente ipotecati risultante dalla divisione, purché la nuova iscrizione ipotecaria venga effettuata con l’indicazione del suddetto valore entro il termine di 90 giorni dalla trascrizione dell’atto di divisione.
Questo trasferimento di ipoteca non arreca alcun pregiudizio alle ipoteche eventualmente iscritte contro tutti i partecipanti alla comunione, né all’ipoteca legale che spetta ai condividenti in caso di conguagli in sede divisoria, come espressamente previsto dal 3° comma della norma in commento.
Posizione dei creditori e dei cessionari
Qualora vi siano creditori ipotecari o cessionari che devono far valere le loro ragioni nei confronti di uno solo dei partecipanti, al quale siano stati assegnati beni differenti da quelli ipotecati o ceduti, questi hanno il diritto di farle valere anche sulle somme a loro dovute in caso di conguagli oppure, nel caso in cui sia stata attribuita una somma di denaro al posto di un bene in natura, gli stessi possono far valere le loro ragioni anche su detta somma, avendo un diritto di prelazione determinato in base alla data di iscrizione o di trascrizione dei rispettivi titoli.
Queste ragioni, tuttavia, devono sempre essere fatte valere nei limiti del valore dei beni ipotecati o ceduti in precedenza, come previsto dal legislatore nell’ultima parte del 4° comma dell’art. 2825 codice civile.
Posizione dei debitori
Con riferimento, invece, ad eventuali debitori dei comunisti, il 5° comma dell’art. 2825 codice civile prevede che possono essere liberati soltanto una volta pagate le somme dovute al condividente.
Tale pagamento deve essere effettuato trascorsi 30 giorni dalla data di notificazione dell’avvenuta divisione nei confronti dei creditori ipotecari o dei cessionari, verificata l’assenza di opposizione da parte dei medesimi, i quali possono esercitare tale diritto nel corso del suddetto termine.
A tutela dei creditori ipotecari è prevista, tuttavia, una norma specifica, l’art. 1118 3°comma codice civile che, al fine di evitare divisioni in frode agli stessi, stabilisce che i creditori ipotecari devono sempre essere chiamati a intervenire nella divisione affinché questa abbia effetto nei loro confronti.
Notifica agli altri compropietari dell’immobile
Ipoteca: Notifica ai comproprietari
Nella prassi si è posto, in via frequente, il problema se l’iscrizione dell’ipoteca vada comunicata ai comproprietari dell’immobile oggetto di garanzia.
La risposta a tale quesito dipende dal tipo di creditore.
a) In caso di creditori Privati (es. le banche): Se il creditore è un soggetto privato, come una banca, la legge non prevede alcun obbligo di notifica né al debitore né agli altri comproprietari. Di conseguenza, è possibile che gli altri comproprietari scoprano solo dopo molto tempo che sull’immobile grava un’ipoteca, senza che ne siano stati informati precedentemente. In pratica, il creditore privato può iscrivere un’ipoteca su una quota indivisa senza comunicarlo agli altri comproprietari;
b) Nel caso di soggetti pubblici (es. Agenzia delle Entrate o della Riscossione): La situazione cambia. In questo caso, infatti, la legge richiede che l’iscrizione dell’ipoteca venga notificata almeno 30 giorni prima sia al debitore sia agli altri comproprietari. Se questa comunicazione non avviene, l’ipoteca potrebbe essere considerata illegittima e potrebbe essere annullata.
Differenze con il pignoramento
Pignoramento dell’immobile e notifica ai comproprietari
A differenza dell’iscrizione dell’ipoteca, che può non essere comunicata, l’eventuale pignoramento dell’immobile deve essere notificato tanto al debitore quanto agli altri comproprietari. In mancanza di questa notifica, qualsiasi vendita all’asta sarebbe illegittima.
Pertanto, gli altri comproprietari dovrebbero ricevere l’atto di pignoramento tramite un Ufficiale Giudiziario o tramite posta raccomandata.
