Profili introduttivi
Negli ultimi tempi si è sempre più frequentemente sentito parlare di accordi di senior cohousing o cohousing intergenerazionale, ovvero di coabitazione tra persone anziane tra le quali non vi è nessun legame di sangue o di tipo affettivo/sessuale.
Ma in che cosa consiste esattamente un contratto di senior cohousing o cohousing intergenerazionale? Quali soggetti possono stipularlo?
Proviamo a fornire delle risposte a tali interrogativi andando ad esaminare la Legge del 23 marzo 2023 n. 33.
Espansione del fenomeno del cd. senior cohousing
Il Consiglio nazionale del Notariato con un recente studio (n.54/2024) ha provato ad analizzare nel dettaglio questo recente fenomeno di coabitazione.
Una prima risposta all’espansione di questo tipo di convivenze, secondo il CNN sarebbe da ricercare nella necessità emergente da parte di persone anziane di vivere in case di proprietà spesso molto grandi per le loro esigenze, in quanto il più delle volte si tratta di immobili svuotatesi nel corso degli anni, non più rispondenti alla funzione di casa per il nucleo familiare originario. Tali abitazioni necessitano spesso, inoltre, di interventi manutentivi, trattandosi, nella maggior parte dei casi, di costruzioni risalenti, considerando anche il fatto che la popolazione anziana rientra tra le fasce economicamente più deboli e quindi tali spese risultano eccessivamente onerose.
Analisi Istat sulla crescita della popolazione di “anziani soli”
L’ISTAT, a tal riguardo, ha recentemente effettuato un’analisi di stima secondo la quale la quota di individui di 65 anni o più passerà dal 23, 5 % (dato risalente al 2021) al 34, 9% nel 2050.
Si è, altresì, stimato che tra circa 20 anni vi saranno 10,2 milioni di persone destinate a vivere in solitudine; mentre nel 2041 il numero di persone sole con 65 anni o più raggiungerà il 60% del numero totale di persone pari a circa 10, 2 milioni (incremento del 20% rispetto al 2021).
Pertanto, da questi dati emerge che l’aumento della popolazione anziana comporterà inevitabilmente un maggior numero di politiche sociali ed assistenziali.
Riconoscimento del cd. senior cohousing della legge n.33 del 23 marzo 2023
La recente Legge n. 33 del 23 marzo 2023, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n.76, ha riconosciuto espressamente il cd. senior cohousing e il cohousing intergenerazionale, delegando il Governo ad emanare uno o più decreti legislativi, finalizzati ad attuare diverse misure in materia di politiche in favore delle persone anziane, anche di tipo abitativo.
La scelta del cohousing offre numerosi vantaggi quali la riduzione del consumo del suolo, un contributo alla rigenerazione urbana mediante la riqualificazione ecosostenibile dell’esistente patrimonio immobiliare, una notevole diminuzione dei costi di vita, una maggiore sicurezza, una migliore assistenza ed un incremento dell’interazione sociale.
Questi benefici hanno un impatto positivo sulla qualità di vita della popolazione anziana, in quanto contribuiscono in via contestuale alla creazione di una società più coesa e solidale.
Il cohousing, infatti, è caratterizzato da un progetto di residenzialità in comune, dalla eventuale reciprocità delle relazioni tra i partecipanti e della spontaneità di voler vivere e condividere spazi in comune.
Interessi alla base del cd. senior cohousing
Alla base del cohousing vi è una “comunità intenzionale” di abitanti che, dopo essersi scelti tra loro, si organizzano per la creazione di una realtà comunitaria capace di migliorare la qualità di vita di tutti i membri che ne entrano a far parte.
Esistono poi anche modelli di cohousing privato, qualora l’immobile sia di proprietà di uno o di più coabitanti o di un terzo.
Si parla, invece, di cohousing pubblico quando sono gli enti pubblici ad avviare progetti di co-residenzialità.
Modelli contrattuali di cohousing
Il cohousing si struttura come un contratto che può essere posto in essere utilizzando diversi modelli contrattuali tipizzati.
Il più comune è senz’altro la compravendita, in cui ciascun residente diviene proprietario o comproprietario dell’immobile scelto per la coabitazione.
Altro modello frequentemente utilizzato è la locazione, in caso di appartenenza dell’immobile ad un terzo che lo concede in locazione ai cohousers o il comodato d’uso gratuito.
A questi contratti è comunque necessario applicare sempre un regolamento interno al fine di regolare alcuni aspetti cruciali ed essenziali della coabitazione (ad esempio i requisiti di partecipazione, la gestione dei servizi comuni, le eventuali modifiche contrattuali o il recesso, ecc…).
Struttura del contratto di cohousing ed eventuali modifiche che dovrebbero essere apportate dal legislatore
La stipula di questo tipo di contratti può avvenire mediante un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Tale esigenza è giustificata dal fatto che il notaio potrebbe conferire ai contratti di cohousing i requisiti di sicurezza necessaria per una convivenza armoniosa e prolungata nel tempo.
Tuttavia, affinché queste soluzioni abitative possano svilupparsi in modo efficace e sostenibile, il Notariato auspica l’intervento del legislatore affinché venga configurata una regolamentazione chiara che tenga conto delle specifiche esigenze emergenti.
La disciplina normativa potrebbe quindi:
– individuare il titolo di godimento dell’immobile;
– stabilire che per “coabitanti solidali” si intendono due o più persone maggiorenni, non unite stabilmente da legami affettivi di coppia o di reciproca assistenza morale e materiale e non vincolate da matrimonio o da un’unione civile;
– stabilire che la costituzione, la modifica e l’estinzione del contratto è redatto, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio e deve essere trascritto nei registri immobiliari.
– individuare il contenuto minimo del contratto di senior cohousing che, salvo diverso accordo tra le parti, dovrebbe contenere: un progetto di residenzialità in comune; le modalità di contribuzione alle necessità della vita in comune; la spontaneità dell’adesione, la durata e la regolamentazione dell’adesione successiva;
– le modalità e le cause di estinzione del contratto;
– prevedere che il coabitante solidale possa essere nominato tutore, curatore o amministratore di sostegno del coabitante che, in tutto o in parte, divenga privo di autonomia durante la convivenza.
