LE POSSIBILI STRUTTURE SOCIETARIE UTILIZZABILI PER L’ACQUISIZIONE DI UN IMMOBILE, IN CUI SVOLGERE ATTIVITÀ ALBERGHIERA
L’acquisizione di un immobile destinato ad attività alberghiera pone all’investitore una serie di valutazioni non soltanto economiche, ma anche e soprattutto giuridiche, legate alla scelta dello schema societario o veicolare più idoneo, attraverso cui strutturare l’operazione. Il settore alberghiero, per sua natura, implica infatti l’intreccio tra una componente immobiliare — rappresentata dal bene fisico oggetto dell’investimento — e una componente gestionale, relativa all’esercizio dell’attività ricettiva. La necessità di coordinare tali profili rende essenziale individuare un modello che consenta una gestione efficiente, fiscalmente sostenibile e conforme ai vincoli normativi.
Il Notaio, in questo contesto, è chiamato non soltanto a dare forma giuridica all’operazione, ma anche a fornire un contributo di consulenza preventiva, orientando la scelta verso la soluzione che meglio contemperi l’interesse economico dell’investitore con le esigenze di certezza, trasparenza e legalità che l’ordinamento impone.
Il quadro generale: PropCo e OpCo.
Nella prassi, le operazioni immobiliari di natura alberghiera vengono spesso articolate mediante una distinzione tra PropCo (property company) e OpCo (operating company).
La prima ha il compito di detenere la proprietà dell’immobile, mentre la seconda gestisce l’attività alberghiera in senso stretto. Tale separazione risponde all’esigenza di isolare il rischio operativo dell’impresa alberghiera dal valore patrimoniale del bene, preservando quest’ultimo da eventuali passività gestionali.
La PropCo acquista la proprietà dell’immobile e poi lo concede in locazione alla OpCo, dietro corresponsione di un canone; a sua volta, la OpCo provvede alla conduzione dell’albergo, assumendone gli oneri di gestione, personale, marketing e fornitura dei servizi. Si tratta di una struttura semplice e lineare, che può essere realizzata mediante una società di capitali ordinaria (di regola una società a responsabilità limitata o una società per azioni), eventualmente controllata da una holding estera, tipicamente lussemburghese.
Dal punto di vista fiscale, la PropCo è soggetta alla normale imposizione IRES (24%) e IRAP (circa 3,9%), tanto sui canoni di locazione quanto su eventuali plusvalenze in caso di vendita dell’immobile. La distribuzione degli utili verso l’estero può beneficiare di regimi di esenzione da ritenuta, purché siano rispettate le condizioni previste dalle direttive europee e dalle convenzioni contro le doppie imposizioni, nonché i requisiti di “sostanza economica” del soggetto percettore estero.
La semplicità della struttura costituisce il principale vantaggio dello schema societario appena illustrato: ridotti costi di amministrazione, pieno controllo societario, assenza di vincoli regolamentari. D’altro canto, essa risulta meno efficiente in sede di dismissione dell’immobile, poiché un’eventuale vendita diretta (asset deal) comporta l’applicazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura complessiva pari al 4%, oltre alla tassazione della plusvalenza. La cessione delle partecipazioni nella PropCo (share deal) può attenuare gli oneri fiscali, ma richiede un’attenta valutazione della posizione della società estera controllante.
Il fondo immobiliare (REIF).
Una struttura alternativa e spesso preferita per investimenti immobiliari di medio-grande entità è quella del fondo immobiliare (REIF – Real Estate Investment Fund). Si tratta di un patrimonio autonomo, privo di personalità giuridica, gestito da una società di gestione del risparmio (SGR), che assume la qualifica di AIFM (Alternative Investment Fund Manager), ai sensi della Direttiva 2011/61/UE e della normativa italiana di recepimento contenuta nel D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (Testo Unico della Finanza – TUF).
Il fondo immobiliare può essere istituito in forma riservata, cioè destinato a un numero limitato di investitori qualificati, e ha per oggetto esclusivo l’investimento in beni immobili o diritti reali immobiliari. Il gestore (AIFM) esercita in via esclusiva i poteri di amministrazione, investimento e dismissione dei beni del fondo, sotto la vigilanza della Banca d’Italia e con l’obbligo di nominare una banca depositaria.
Dal punto di vista fiscale, il REIF gode di un regime particolarmente favorevole: il fondo è esente da IRES e IRAP sui redditi derivanti dalla locazione e dalle plusvalenze di cessione. Le distribuzioni di proventi verso soggetti esteri possono essere, in molti casi, esenti da ritenuta, soprattutto quando i percettori siano residenti in Stati inclusi nella cosiddetta “white list” o siano a loro volta organismi di investimento collettivo.
In fase di dismissione, il REIF può vendere l’immobile beneficiando di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa o ridotta (di norma il 2%), con un’imposizione complessiva significativamente inferiore rispetto a quella applicabile alla PropCo.
Tale struttura comporta tuttavia una complessità gestionale non trascurabile: la necessità di un AIFM autorizzato, la presenza obbligatoria di un depositario, i costi di revisione e di valutazione indipendente degli asset, nonché un regime di governance che limita l’autonomia diretta dell’investitore. Il fondo, infatti, non può essere gestito dal singolo investitore ma solo da un gestore professionale, secondo regole di vigilanza stringenti.
Il ruolo del Notaio, in questo contesto, si manifesta sia nella fase di costituzione del fondo — attraverso la verifica della conformità statutaria e regolamentare del regolamento di gestione — sia in occasione delle operazioni di acquisto o dismissione immobiliare, in cui il Notaio è chiamato a garantire la piena trasparenza e la certezza dei trasferimenti, nonché la corretta individuazione della titolarità effettiva del fondo e dei soggetti che lo rappresentano.
La SICAF.
Una variante del modello del fondo immobiliare è la SICAF (Società di Investimento a Capitale Fisso), che si distingue dal REIF per la propria natura societaria. La SICAF è infatti una società per azioni, dotata di personalità giuridica, il cui oggetto esclusivo è l’investimento collettivo del patrimonio raccolto presso una pluralità di investitori, secondo la medesima disciplina prevista per gli organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) alternativi.
La gestione del patrimonio della SICAF può essere affidata a un AIFM esterno (una SGR), oppure esercitata internamente, purché la società sia a sua volta autorizzata in qualità di gestore. In entrambi i casi, la struttura è sottoposta alla vigilanza della Banca d’Italia e della CONSOB.
Sotto il profilo fiscale, la SICAF gode dello stesso trattamento agevolato riconosciuto ai fondi immobiliari: esenzione da IRES e IRAP sui redditi generati e sulle plusvalenze, con applicazione di ritenute ridotte o nulle sui proventi distribuiti agli investitori esteri residenti in Stati collaborativi. In sede di dismissione dell’immobile, valgono le medesime riduzioni d’imposta (generalmente il 2%) previste per i fondi.
Il vantaggio principale della SICAF rispetto al AIFM consiste nella maggiore flessibilità di governance: la presenza di un consiglio di amministrazione consente all’investitore di nominare propri rappresentanti e di mantenere un controllo più diretto sulle scelte strategiche, pur nel rispetto dei limiti imposti dalla normativa di vigilanza.
Anche in questo caso, il Notaio riveste un ruolo centrale sia nella fase di costituzione (verifica della sussistenza dei requisiti di capitale minimo e della conformità statutaria alle disposizioni del TUF), sia nella gestione straordinaria, in particolare per quanto riguarda le operazioni di aumento o riduzione del capitale, di emissione di nuove azioni o di trasferimento delle stesse. La complessità della disciplina e la pluralità di fonti regolamentari rendono imprescindibile un’attenta attività di consulenza notarile, finalizzata ad assicurare la piena aderenza della struttura ai principi di trasparenza e tutela degli investitori.
La società di cartolarizzazione (SecCo).
Negli ultimi anni, la normativa italiana in materia di cartolarizzazioni ha subito un’evoluzione significativa, che ha esteso l’ambito operativo delle società di cartolarizzazione (SecCo), rendendole utilizzabili anche per operazioni di investimento immobiliare. La cartolarizzazione, in origine destinata alla gestione di crediti, può oggi avere a oggetto anche beni immobili e diritti reali, ai sensi della legge n. 130 del 1999 e successive modifiche.
La SecCo è una società che acquista un bene (nel caso di specie, l’immobile alberghiero) e finanzia tale acquisto mediante l’emissione di titoli o note sottoscritte da investitori. I flussi generati dall’immobile — canoni di locazione o proventi derivanti dalla futura vendita — servono al rimborso e al pagamento degli interessi sui titoli emessi. La gestione dell’operazione è affidata a un servicer (o master servicer), soggetto vigilato che cura la tenuta dei conti, i rapporti con gli investitori e la conformità della struttura alle disposizioni di legge.
La società di cartolarizzazione, per disposizione normativa, è considerata “neutra” sotto il profilo fiscale: i proventi derivanti dall’operazione non concorrono, in via ordinaria, a formare reddito imponibile, purché siano destinati esclusivamente al rimborso dei titoli emessi. Ciò comporta un’elevata efficienza dal punto di vista tributario, anche se la concreta applicazione del regime richiede prudenza interpretativa e coordinamento con l’Amministrazione finanziaria.
In sede di dismissione, la vendita dell’immobile è soggetta a imposte di trasferimento nella misura ordinaria del 4%; tuttavia, la neutralità fiscale interna della SecCo consente, nella prassi, di ridurre l’impatto complessivo dell’operazione.
Dal punto di vista operativo, la cartolarizzazione immobiliare si distingue per la possibilità di strutturare finanziamenti complessi, coinvolgendo investitori istituzionali e articolando diverse classi di titoli. Si tratta tuttavia di una soluzione ancora relativamente recente nel panorama alberghiero, che richiede competenze specialistiche e un’attenta analisi giuridica in sede di progettazione.
Il ruolo notarile, in tale contesto, si estende ben oltre la semplice stipula dell’atto di compravendita: il Notaio è chiamato a verificare la piena conformità della struttura alla normativa sulla legge 130/1999, la validità delle garanzie poste a presidio dei titoli e la corretta identificazione dei flussi di destinazione. La complessità della struttura richiede un’accurata attività di coordinamento tra le diverse figure coinvolte — investitori, servicer, originator e arranger — per garantire la certezza dei diritti e la tracciabilità dei rapporti giuridici.
Considerazioni conclusive.
La scelta della struttura societaria attraverso cui realizzare un investimento immobiliare destinato ad attività alberghiera non può mai essere meramente formale. Essa incide profondamente non solo sulla fiscalità dell’operazione, ma anche sulla sua governance, sulla possibilità di accesso ai finanziamenti, sulla disciplina dei rapporti tra investitori e, in ultima analisi, sulla facilità di dismissione futura dell’investimento.
La PropCo rappresenta la soluzione più semplice e immediata, adatta a operazioni di dimensione contenuta o a investitori che privilegiano la snellezza e il controllo diretto. Il fondo immobiliare (REIF) e la SICAF, pur più complessi e onerosi, assicurano invece un’efficienza fiscale maggiore, specialmente in caso di dismissione dell’asset, nonché una gestione professionale garantita da soggetti vigilati. La SecCo, infine, costituisce una frontiera innovativa, particolarmente interessante per operazioni strutturate o per la partecipazione di investitori istituzionali, ma che richiede ancora cautela applicativa e un’attenta valutazione preventiva.
In tutte queste ipotesi, il Notaio riveste un ruolo cruciale non solo nella fase esecutiva, ma anche in quella di consulenza e pianificazione preventiva: l’attività notarile non si esaurisce nell’accertamento della legalità formale dell’atto, ma si estende alla verifica della coerenza complessiva dell’operazione rispetto all’ordinamento, alla prevenzione di situazioni di elusione o abuso del diritto e alla tutela della certezza giuridica nei rapporti tra le parti e verso i terzi.
L’esperienza mostra come, anche in operazioni complesse e apparentemente riservate a specialisti di diritto societario o tributario, la competenza del Notaio rappresenti un presidio di equilibrio e affidabilità, capace di coniugare le esigenze dell’investitore con i principi di trasparenza e legalità che costituiscono il fondamento del nostro ordinamento civile.
