CONFLITTI TRA PIU’ ACQUIRENTI DELLO STESSO BENE IMMOBILE
INTRODUZIONE
Nella prassi capita spesso che più persone acquistino lo stesso bene immobile e ciò comporta l’insorgere di un conflitto su chi sia l’effettivo titolare dello stesso.
Andiamo ad esaminare nel dettaglio cosa accade sia nell’ambito inter vivos sia mortis causa.
CONFLITTO TRA PIU’ ACQUIRENTI NELL’AMBITO DEGLI ATTI TRA VIVI
In caso di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene immobile nell’ambito inter vivos, prevale chi per primo ha trascritto l’atto di acquisto nei registri immobiliari. Questo principio, sancito dall’art. 2644 codice civile, mira a risolvere le controversie tra acquirenti che hanno ottenuto il diritto dallo stesso venditore, rendendo l’atto opponibile ai terzi.
La trascrizione, infatti, nel contesto immobiliare, è una forma di pubblicità che ha lo scopo di rendere noti ai terzi i trasferimenti di diritti reali su beni immobili. Il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene immobile si verifica quando più persone acquistano, anche con contratti diversi, lo stesso diritto sullo stesso immobile dallo stesso venditore.
In Italia, la legge prevede che, in caso di conflitto, prevalga l’acquirente che per primo ha effettuato la trascrizione dell’atto di acquisto nei registri immobiliari. La trascrizione non incide sulla validità dell’atto tra le parti, ma determina l’opponibilità ai terzi, in particolare ad altri acquirenti dello stesso bene.
Quindi, se Tizio vende lo stesso immobile a Caio e Sempronio, e Caio trascrive l’atto prima di Sempronio, Caio sarà considerato proprietario dell’immobile, anche se il contratto di Sempronio è stato stipulato prima.
In sintesi, la trascrizione è lo strumento fondamentale per risolvere i conflitti tra acquirenti dello stesso bene immobile e uniche eccezioni si verificano nell’ambito dell’usucapione o della petizione ereditaria.
INTERVENTO DELLA CASSAZIONE
Anche la recente Cassazione è intervenuta sull’argomento con la sentenza n. 4874 del 25 febbraio 2025 asserendo che il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa si risolve sulla base delle priorità delle rispettive trascrizioni, la quale può essere provata in giudizio soltanto attraverso la produzione – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione, siccome improntata al principio di autoresponsabilità secondo il quale essendo la stessa un atto di parte, gli effetti connessi alla relativa formalità si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa che contiene gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce ed il soggetto al quale la domanda sia rivolta.
CONFLITTO TRA PIU’ ACQUIRENTI DELLO STESSO BENE IN AMBITO SUCCESSORIO
Nel caso di acquisti derivanti da successione ereditaria, la trascrizione dell’accettazione dell’eredità e dell’eventuale atto di divisione ereditaria è fondamentale per risolvere eventuali conflitti tra più eredi o tra eredi e terzi acquirenti.
Se più soggetti vantano diritti sullo stesso bene immobile a seguito di successione, il conflitto si risolve, anche in questo caso, applicando il principio della priorità della trascrizione. Chi trascrive per primo il proprio acquisto (che sia l’accettazione dell’eredità o un atto di divisione che trasferisce il bene) prevale sugli altri.
Ad esempio, se Tizio, uno degli eredi, vende un immobile ereditato a Caio e Sempronio, altri due eredi, vendono lo stesso immobile a Mevio, prevale chi dei due, Caio o Mevio, trascrive per primo l’atto di acquisto.
Esistono alcune eccezioni al principio della trascrizione, come l’usucapione, ma in generale la trascrizione è il criterio principale per risolvere i conflitti tra acquirenti di immobili.
Pertanto, la trascrizione è uno strumento fondamentale per garantire la certezza dei diritti immobiliari e risolvere i conflitti che possono sorgere anche in materia di successioni ereditarie.
CONFLITTO TRA ACQUIRENTE INTER VIVOS ED ACQUIRENTE MORTIS CAUSA DALLO STESSO DANTE CAUSA
Può accadere, altresì, che possa insorgere un conflitto anche tra un acquirente inter vivos e uno mortis causa, che acquistano lo stesso bene immobile dallo stesso dante causa.
Anche in questa ipotesi prevale, da un punto di vista pubblicitario, l’erede che ha trascritto per primo l’acquisto, anche se, da un punto di vista sostanziale, tale soggetto ha ereditato un bene che ormai è fuoriuscito dal patrimonio del de cuius.
Dottrina e giurisprudenza hanno elaborato diverse teorie sulla questione, arrivando alle seguenti conclusioni.
Innanzitutto, in questo caso sarebbe sbagliato parlare di conflitto perché il bene, essendo fuoriuscito dal patrimonio del defunto, non è più qualificabile come “ereditario”. Pertanto, si tratterebbe di un legato di bene altrui ex art. 651 codice civile o di una revocazione tacita di una disposizione testamentaria ex art. 686 codice civile.
Inoltre, in questo caso il problema non può essere risolto ricorrendo al regime della trascrizione, poiché l’art. 2644 codice civile si applica solo nell’ambito degli acquisti per atti tra vivi, ovvero nelle ipotesi di acquisito contemplate nell’art. 2643 codice civile. In questo caso, non si può applicare il principio ex art. 2644 codice civile, in quanto il bene era già fuoriuscito dal patrimonio ereditario.
OPPONIBILITA’ DELLE GARANZIE IMMOBILIARI IN AMBITO SUCCESSORIO
Nel caso di conflitto tra più acquirenti di beni immobili nell’ambito inter vivos, per quanto concerne i diritti reali di godimento, oltre al regime pubblicitario è necessario che ci sia stato un consenso traslativo.
Diverso è il discorso nell’ambito dei diritti reali di garanzia, in quanto, se un soggetto possiede il titolo che legittima l’iscrizione ipotecaria, ciò non vuol dire che sia creditore ipotecario a tutti gli effetti, ma ha soltanto il “diritto all’ipoteca” ovvero un diritto potestativo ad iscrivere la garanzia su un determinato bene immobile. Solo una volta avvenuta l’iscrizione della garanzia quel soggetto diviene creditore ipotecario verso il debitore, in quanto l’iscrizione ipotecaria ex art. 2829 codice civile ha funzione costitutiva e non meramente dichiarativa.
In ambito successorio si possono verificare due ipotesi:
- L’iscrizione ipotecaria viene fatta contro il de cuius, indicando i dati della sua persona;
- Avviene la trascrizione dell’acquisto dei beni del defunto da parte degli eredi, pertanto, l’iscrizione dell’ipoteca non è più contro il primo, bensì contro gli eredi dello stesso.
Nella seconda ipotesi, l’ipoteca iscritta precedentemente contro il de cuius non è più valida, ma è necessario iscrivere una nuova ipoteca contro gli eredi.
L’iscrizione ipotecaria abbiamo detto che ha valenza costitutiva, pertanto non può esserci un conflitto tra due titolari di diritti reali differenti.
In questo caso, il creditore ha solo il diritto potestativo all’ipoteca, di cui abbiamo trattato sopra, ma non il diritto di ipoteca, perché non è ancora creditore ipotecario.
Alla luce di queste considerazioni, dunque, è lecito chiedersi: che succede per chi acquista un bene precedentemente ipotecato dal de cuius tramite legato?
Se si applica in via analogica la disciplina di cui all’art. 2829 codice civile, la nuova ipoteca può essere opponibile anche al legatario, ma solo se questa viene iscritta prima della trascrizione del legato immobiliare.
Se però viene trascritto prima il legato, l’ipoteca non può essere più opponibile al legatario, perché il bene ormai è già fuoriuscito dal patrimonio del de cuius, quindi non è più un bene ereditario, ma appartiene ad un soggetto terzo, ovvero il legatario.
Il legatario, infatti, è un soggetto estraneo a differenza dell’erede, quindi una volta che egli acquista il bene a tutti gli effetti, il precedente creditore ipotecario del defunto non ha più il diritto di aggredirlo.
In conclusione, se viene trascritto per prima l’acquisto del legato immobiliare rispetto all’iscrizione della nuova ipoteca da parte del precedente creditore del de cuius, non si applica in via analogica l’art. 2829 codice civile, perché il conflitto tra il legatario e il creditore verrà sempre risolto in favore del primo, in quanto l’iscrizione della garanzia risulta tardiva.
