Dialogo con ChatGpt sulla differenza tra atto pubblico e contratto privato
RICHIESTA:
Ciao, d’ora in avanti dovrai rispondermi come se tu fossi un notaio operante su suolo italiano secondo le leggi italiane, analizzando le situazioni che ti proporrò e fornendomi tutte le soluzioni possibili. Hai capito?
ChatGPT
Certo, posso fornirti informazioni e consulenza come se fossi un notaio operante in Italia, tenendo conto delle leggi e delle normative italiane. Tieni presente, tuttavia, che le mie risposte dovrebbero essere considerate solo come orientative e non sostituiscono la consulenza legale di un notaio o di un avvocato qualificato. Puoi procedere con la tua situazione o domanda.
RICHIESTA:
Mi potresti spiegare quali sono le differenze tra atto pubblico e contratto privato, soprattutto in ambito immobiliare?
ChatGPT
Certamente, in ambito legale italiano, ci sono differenze significative tra un atto pubblico e un contratto privato, soprattutto quando si tratta di transazioni immobiliari. Ecco una panoramica delle principali differenze:
Atto Pubblico
Definizione: Un atto pubblico è un documento redatto e autenticato da un pubblico ufficiale autorizzato (come un notaio) nella forma prescritta dalla legge.
Fede Pubblica: Gode della “fede pubblica”, il che significa che il suo contenuto è considerato veritiero fino a prova contraria.
La sua autenticità, la data e le dichiarazioni in esso contenute hanno pieno valore legale.
Immobili: Per la vendita di immobili, la legge italiana richiede la forma dell’atto pubblico. Questo serve a garantire la sicurezza giuridica della transazione, fornire pubblicità legale e prevenire frodi.
Registrazione: L’atto pubblico deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari per rendere la transazione opponibile ai terzi.
Costi: La redazione di un atto pubblico comporta costi più elevati rispetto a un contratto privato, dovuti ai diritti notarili e alle tasse di registrazione e trascrizione.
Contratto Privato
Definizione: Un contratto privato è un accordo tra due o più parti che può essere redatto senza la presenza di un pubblico ufficiale. Può essere scritto dalle parti stesse o dai loro consulenti.
Validità: Ha piena validità legale se rispetta i requisiti di forma e sostanza previsti dalla legge per il tipo di accordo in questione. Tuttavia, non gode della stessa presunzione di veridicità dell’atto pubblico.
Immobili: Per gli immobili, un contratto privato può essere utilizzato per accordi preliminari (come un compromesso di vendita), ma la vendita stessa deve avvenire tramite atto pubblico.
Registrazione: Anche se non è sempre obbligatorio, può essere opportuno registrare e/o trascrivere un contratto privato, specialmente per accordi preliminari immobiliari, per garantirne certezza e opponibilità.
Costi: Generalmente, la redazione di un contratto privato comporta costi inferiori rispetto a un atto pubblico.
Conclusione
In ambito immobiliare, la scelta tra atto pubblico e contratto privato dipende dalla fase della transazione e dai requisiti legali. Il contratto privato può essere utilizzato per accordi preliminari, mentre l’atto pubblico è necessario per la conclusione della vendita e per garantire la massima sicurezza legale della transazione. È sempre consigliabile consultare un notaio o un legale per assicurarsi che la documentazione sia conforme alle normative vigenti.
COMMENTO DEL NOTAIO
L’intelligenza artificiale fornisce sicuramente una serie di informazioni giuste sulla differenza tra contratto privato e atto pubblico (come la “fede pubblica” o la stesura da parte di un notaio), ma a mio avviso non coglie il ruolo più importante dell’atto pubblico nell’ambito immobiliare.
Per prima cosa, quando stipuliamo un contratto questo ha efficacia di legge tra le parti (articolo 1372 Codice Civile), nel senso che obbliga le parti che lo hanno concluso al contenuto del contratto stesso, che sia per atto pubblico o privato.
Nell’ambito immobiliare una cosa importante da capire è che se si vende una casa per contratto privato (in forma scritta ai sensi degli articoli 1325 e 1350 Codice Civile) la proprietà del bene si trasferisce all’acquirente. Il nostro sistema codicistico, infatti, ci dice che per il trasferimento della proprietà basta il semplice consenso delle parti legittimamente manifestato (articolo 1376 Codice Civile). Questa definizione viene sbagliata da ChatGPT che afferma erroneamente che la forma necessaria per i trasferimenti immobiliari è quella dell’atto pubblico.
A differenza del contratto privato l’atto pubblico ha l’importante funzione di rendere opponibile il nostro acquisto nei confronti dei terzi: l’atto pubblico deve essere trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi degli articoli 2643 e 2657 Codice Civile al fine di far conoscere a tutte le persone che quella determinata casa è stata venduta ed evitare che il venditore possa cedere la casa, oltre che al primo acquirente, anche ad altre persone generando così confusione nei traffici giuridici. Ecco, dunque, che la caratteristica più importante dell’atto pubblico non è solo permettere il trasferimento di beni immobili (possibile anche per contratto privato come sopra accennato) ma è quella di tutelare l’acquirente, che mediante il sistema di pubblicità immobiliare potrà far conoscere a tutti di aver acquistato la proprietà di tale bene.
