LA PROCEDURA DELL’ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’: LE DIFFERENZE TRA GLI ARTICOLI 36 E 36 BIS D.P.R. N. 380/2001 (TESTO UNICO EDILIZIA)
DIFFERENZE TRA ARTT. 36 E 36 BIS D.P.R. N. 380/2001
Le principali differenze tra l’art. 36 e l’art. 36-bis (entrambi del Testo Unico Edilizia) riguardano la tipologia di abuso da sanare e le procedure.
L’art. 36 riguarda gli abusi più gravi (senza permesso di costruire) e richiede una “doppia conformità” (l’opera deve essere conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione sia a quelle attuali); l’art. 36-bis è una procedura semplificata per abusi meno gravi (parziali difformità o variazioni essenziali) e richiede solo la conformità alle norme attuali.
Inoltre, l’art. 36-bis prevede un silenzio-assenso (45 giorni), mentre l’art. 36 prevede un silenzio-rigetto (60 giorni).
ART. 36 (ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ “CLASSICO”)
L’ART. 36 si occupa di disciplinare gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero della procedura di accertamento di conformità “classico”.
Questa procedura è finalizzata a realizzare una “doppia conformità”, in quanto l’abuso deve essere conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
PROCEDURA
La procedura di accertamento di conformità ex art. 36 del T.U.E. si articola in diverse fasi.
Abbiamo, innanzitutto la richiesta di sanatoria, la quale deve essere presentata con domanda protocollata presso l’autorità comunale competente da parte del titolare dell’immobile “abusivo” e contestuale versamento degli oneri dovuti per legge a titolo di oblazione.
Se il dirigente comunale non si pronuncia entro 60 giorni, la richiesta si intende rifiutata, operando, in tal caso, il meccanismo del “silenzio-rigetto”.
Se, invece, viene accolta, il dirigente Comunale rilascia il permesso in sanatoria volto ad “eliminare” l’abuso.
In caso di mancato rilascio del permesso in sanatoria, l’immobile può essere lo stesso “commerciabile” se vi è alla base un titolo edilizio originario, “certo” ed “esistente”, in virtù del quale l’immobile è stato edificato, purché negli atti notarili di trasferimenti immobiliari, le parti si diano atto a vicenda, nella clausola sulle garanzie, di questa cosa e vengano edotte dal Notaio sui rischi che l’acquirente intende assumersi.
Il venditore, in questi casi di irregolarità, risponde dei cd. vizi occulti del bene immobile.
Pertanto, l’introduzione di questa norma all’interno del nostro ordinamento, ha segnato una importante svolta in materia di trasferimenti immobiliari, in quanto ha reso possibile la commercializzazione di beni che prima non potevano essere trasferiti a causa degli abusi edilizi di minore entità (es. in casi di ampliamento di un immobile o di diversa distribuzione degli spazi interni).
Questa possibilità è stata, altresì, avallata dall’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione nel 2019 con la sentenza n. 8230.
ART. 36-BIS (ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ “SEMPLIFICATO”)
La procedura di cui all’art. 36 bis D.P.R. n. 380/2001 è, invece, finalizzata a sanare abusi di minore entità, come parziali difformità da un permesso o una S.C.I.A. o altre variazioni essenziali.
Il requisito essenziale affinché possa essere attivata è che sia possibile ottenere una conformità alle norme edilizie attuali (“conformità asimmetrica”), a patto che siano possibili interventi correttivi per adeguare l’opera alla normativa vigente (es. adeguamento strutturale).
PROCEDURA
Tale procedimento si apre con richiesta di sanatoria, che deve avvenire in maniera analoga a quella prevista dall’art. 36, ovvero presentazione della domanda e pagamento degli oneri dovuti.
La richiesta si intende accolta se il dirigente comunale non si pronuncia entro 45 giorni, operando in questa ipotesi il meccanismo del “silenzio-assenso”.
Tuttavia, il Comune ha la possibilità di condizionare la sanatoria alla realizzazione di specifici interventi necessari per adeguare l’opera alla normativa tecnica attuale.
DIFFERENZE TRA LA PROCEDURA DI “ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’” E IL CONDONO EDILIZIO
La procedura di accertamento di conformità o cd. sanatoria a regime presente delle notevoli differenze con la procedura di sanatoria a cui si applica la disciplina del condono edilizio, ovvero la cd. sanatoria straordinaria, disciplinata dalla Legge n. 662/1996.
L’accertamento di conformità richiede un meccanismo più complesso rispetto al condono, perché si fonda su una doppia attestazione di conformità:
- Alla normativa vigente;
- Alla normativa vigente al tempo dell’abuso.
Ecco perché tale procedimento assume la denominazione di “sanatoria a regime”, la quale si differenzia nettamente dalla “sanatoria straordinaria”.
Innanzitutto, occorre distinguere l’aspetto amministrativo da quello giuridico.
Nel caso di “condono in itinere”, se nell’atto di trasferimento immobiliare vengono menzionati gli elementi essenziali della domanda di condono (a seconda che ci troviamo nel 1°, 2° o 3° condono), l’immobile può essere commerciabile.
La differenza nella procedura di “sanatoria a regime” consiste nel fatto che, in caso di mancato rilascio di un titolo edilizio in sanatoria, le parti corrono il rischio di essere condannate all’eliminazione dell’irregolarità urbanistica.
Inoltre, in questi casi l’immobile non può circolare fino al rilascio del permesso in sanatoria, perché non esiste ab origine un titolo edilizio che possa consentire la commerciabilità dell’immobile.
A differenza degli artt. 36 e 36 bis del T.U.E., in caso di condono si mira a sanare un abuso causato da un titolo edilizio che non esiste, in quanto l’immobile è stato realizzato in totale assenza e finché non viene rilasciata la concessione in sanatoria dal comune, l’immobile non è commerciabile.
Nella procedura di accertamento di conformità, invece, si tende a sanare degli abusi “minori”, che causano solamente una mera difformità urbanistica, ma di fatto alla base vi sono sempre dei titoli edilizi originari, in base ai quali gli immobili sono stati edificati.
