LA SERVITU’ DI PARCHEGGIO
INTRODUZIONE
La servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui che deve essere necessariamente connotato dalla caratteristica della predialità, ovvero deve consistere nel peso imposto su un fondo (cd. fondo servente) al fine di garantire utilità ad un altro fondo (cd. fondo dominante), appartenente ad un diverso proprietario.
Questo schema è previsto dall’art. 1207 codice civile, il quale prevede come elemento essenziale della servitù il rapporto tra due fondi, in virtù del quale il fondo dominante si avvantaggia delle limitazioni che subisce il fondo servente.
Ma questo schema è possibile riprodurlo anche in riferimento alla servitù di parcheggio? La risposta a questo interrogativo non è assolutamente scontata, vediamo perché.
E’AMMISSIBILE LA SERVITU’ DI PARCHEGGIO?
In dottrina ed in giurisprudenza l’ammissibilità della servitù di parcheggio è stata oggetto di dispute e contrasti interpretativi.
TESI NEGATIVA
Parte della dottrina e della giurisprudenza fino al 2014 ritenevano assolutamente inammissibile la costituzione di una servitù di parcheggio, in quanto secondo tale orientamento mancava il requisito fondamentale della predialità, poiché trattasi di una servitù che viene costituita al fine di arrecare un vantaggio personale.
Infatti, secondo tale impostazione detta tipologia di servitù sarebbe addirittura da considerarsi nulla in quanto mancherebbero gli elementi essenziali quali la realità, ovvero l’inerenza al fondo e l’utilità, poiché costituisce un mero vantaggio personale riferibile al proprietario del fondo dominante.
Questo orientamento è stato sostenuto anche da una recente sentenza della Cassazione la n. 3925 del 2024, la quale ha asserito che la costituzione di una servitù di parcheggio causerebbe lo “svuotamento” del fondo servente da qualsiasi utilità, fuoriuscendo dallo schema tipico della servitù previsto dall’art. 1207 codice civile.
CRITICA ALLA TESI NEGATIVA
Le prime critiche a questa impostazione, ritenuta troppo rigida, iniziarono a farsi strada già nel 2008, tant’è che la Cassazione ritenne che il diritto di parcheggiare avesse insito in sé il carattere della predialità, in quanto assimilabile al diritto di transitare.
Inoltre, secondo tale orientamento, la tipicità della servitù deve ravvisarsi sul piano strutturale e non sul piano contenutistico, poiché il contenuto di tale diritto reale non è tipizzato da nessuna norma.
Altra critica alla tesi negativa la si è potuta evidenziare anche con riguardo al concetto di “realità” del fondo servente. La legge, infatti, quando parla di utilità fa riferimento sempre al fondo dominante, sebbene materialmente sfruttata da parte del proprietario dello stesso.
Pertanto, ci deve sempre essere un soggetto che trae vantaggio dalla servitù benchè preso in considerazione in quanto titolare di un fondo.
Inoltre, riguardo l’affermazione per cui la servitù di parcheggio non sarebbe tale perché conferirebbe solo una comodità, si evidenzia che: “l’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante”, secondo quanto stabilito dall’art. 1208 codice civile.
Infine, anche qualora si volesse ritenere ammissibile tale tesi, la sanzione per la non ammissibilità della servitù di parcheggio non dovrebbe consistere nella nullità, bensì nella riqualificazione del negozio come servitù irregolare-personale.
Infatti, la dottrina notarile (in particolare lo studio del CNN n. 1094/20214/C) ha contestualizzato l’orientamento giurisprudenziale ammettendo la servitù di parcheggio, purchè vengano rispettate le prescrizioni necessarie nella redazione dalla clausola contrattuale di costituzione, ovvero:
- Individuazione del fondo dominante quale beneficiario del diritto;
- Rispetto del requisito della vicinitas, ovvero che i due fondi devono essere confinanti;
- Rispetto del requisito della specificità in cui il diritto di parcheggiare deve concretizzarsi;
- Necessità della localizzazione, cioè l’esatta descrizione del luogo in cui si può sostare e del perimetro del posteggio, e ciò lo si può fare allegando l’estratto della mappa catastale di riferimento.
TESI POSITIVA
La critica all’impostazione negativa ha portato la dottrina e la giurisprudenza più recenti a propendere per l’ammissibilità della servitù di parcheggio.
La Cassazione dal 2017 in avanti, infatti, ha affermato che, in tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 codice civile non preclude in via assoluta la costituzione di una servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su un fondo altrui, a condizione che in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere attribuita come vantaggio in favore di un altro fondo per la sua maggiore utilizzazione.
Inoltre, le Sezioni Unite hanno asserito che i soggetti privati possono confermare l’esistenza di tale diritto qualificandolo o come diritto personale di godimento o come diritto reale tipico. Ciò che assolutamente non possono fare è creare un diritto reale a contenuto atipico.
Infine, la Cassazione con la sentenza n. 21858 del 2020 ha stabilito che, quando il titolare del fondo dominante è anche il titolare in comproprietà del fondo servente, vi è l’idoneità a costituire una servitù di parcheggio, perché viene rispettato il requisito dell’alterità dei due fondi.
Non è ammissibile, invece, la costituzione di detta servitù nel caso in cui il titolare di entrambi i fondi sia lo stesso soggetto, perché in questo caso verrebbe meno l’alterità.
