LE SERVITÙ PREDIALI: NOZIONE, DISCIPLINA E PROFILI APPLICATIVI
Introduzione.
Le servitù prediali costituiscono una figura centrale nel sistema dei diritti reali di godimento su cosa altrui e si caratterizzano per la loro funzione strumentale al miglior godimento di un fondo.
Ai sensi dell’art. 1027 del Codice civile, la servitù è “il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario“.
L’essenza della servitù, dunque, risiede nel rapporto tra due fondi: il fondo servente, che subisce il peso, e il fondo dominante, che ne trae un vantaggio oggettivo, durevole e inerente al fondo stesso.
Natura giuridica e principi generali.
La servitù è un diritto reale limitato, tipico, su cosa altrui, che presenta i requisiti della immediatezza, assolutezza e inerenza (che caratterizzano tutti i iura in re aliena). Inoltre, visto che, come detto, la servitù dà vita ad un rapporto tra due fondi, questa può avere ad oggetto esclusivamente su beni immobili.
Il sistema delle servitù si fonda su alcuni principi fondamentali, tutti derivati dal diritto romano e pertanto ancora oggi tramandati tramite dei brocardi latini.
In primo luogo, il principio della necessaria relazione tra fondi vicini (praedia vicina esse debent), che implica la materiale possibilità che si configuri una certa relazione funzionale tra fondo servente e fondo dominante.
In secondo luogo, il principio secondo cui nessuno può avere una servitù sulla propria cosa (nemini res sua servit), il che significa che i fondi devono appartenere a soggetti diversi: la dottrina ammette, tuttavia, la possibilità che si configuri una servitù in caso di parziale coincidenza tra i titolari dei fondi (ad esempio, servitù di passaggio in favore del Fondo A di proprietà di Tizio ed a carico del Fondo B in comproprietà tra Tizio, Caio e Sempronio).
Inoltre, non è possibile costituire servitù su altre servitù (servitus servitutis esse non potest).
Infine, e la servitù non può consistere in un facere (“servitus in facere consistere nequit”), bensì solo in un non facere (ad esempio, nel caso di servitù altius non tollendi, cioè servtù di non costruire oltre una certa altezza) o in un pati (ad esempio, la servitù di passaggio, in presenza della quale il proprietario del fondo servente non deve opporsi al passaggio sul proprio fondo del proprietario del fondo dominante).
Caratteri della servitù.
Le servitù prediali si distinguono per alcuni caratteri essenziali.
Anzitutto, la più volte richiamata predialità: il diritto deve essere riferibile a un fondo e non alla persona del titolare. Diverso è il caso delle cosiddette servitù personali, le quali non rientrano invero tra le servitù prediali ex artt. 1027 e seguenti del Codice civile, ma indicano un diritto in favore di un soggetto ed a carico di un altro che ha fonte in un rapporto obbligatorio tra i due.
La specialità indica che il contenuto della servitù deve risultare determinato nel titolo costitutivo. L’indivisibilità comporta che la servitù gravi sull’intero fondo servente e che ne benefici l’intero fondo dominante, senza potersi frazionare.
L’inseparabilità, che è diretta conseguenza della predialità, vieta il trasferimento della servitù separatamente dal fondo dominante.
Un ulteriore elemento essenziale è l’utilità: la servitù deve arrecare un vantaggio oggettivo e durevole al fondo dominante, che può consistere anche in una maggiore comodità o amenità dello stesso.
Costituzione delle servitù.
Sotto il profilo del titolo costitutivo, le servitù si distinguono in volontarie e coattive.
Le servitù volontarie possono essere costituite per contratto, per testamento, per usucapione (purché siano servitù apparenti, cioè il cui esercizio si esplica tramite la realizzazione di un’opera materiale sul fondo servente, come nel caso della costruzione di una strada, volta all’esercizio di una servitù di passaggio) o per destinazione del padre di famiglia, secondo quanto previsto dall’art. 1062 del Codice civile.
Le servitù coattive, invece, sono imposte dalla legge per garantire l’accesso o l’utilizzo di un fondo che altrimenti risulterebbe inutilizzabile. In questo caso, la costituzione può avvenire mediante contratto, sentenza costitutiva, provvedimento amministrativo o, secondo una tesi dottrinale, anche per testamento, a fronte del pagamento di un’indennità da parte del proprietario del fondo dominante in favore del proprietario del fondo servente.
Va ricordata infine la figura della cosiddetta deductio servitutis, espressione di matrice dottrinale, sconosciuta al diritto positivo, che fa riferimento all’ipotesi in cui il titolare del fondo, nell’atto di alienarlo ad un terzo, riservi in favore di un altro fondo contiguo di sua proprietà un diritto di servitù sul fondo alienato; in altre parole, si può parlare di deductio servitutis nel caso in cui Tizio, proprietario dei fondi A e B, vende il fondo A a Caio, riservando il diritto di servitù, ad esempio, di passaggio a favore del fondo B e a carico del fondo A.
Tale riserva è ritenuta ammissibile dalla dottrina prevalente, purché l’effetto giuridico della costituzione sia contestuale all’atto di cessione.
Servitù particolari e casi discussi.
Alcune tipologie di servitù hanno suscitato ampio dibattito dottrinale e giurisprudenziale.
La servitù di parcheggio, ad esempio, è stata riconosciuta come servitù reale dalla giurisprudenza più recente (Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2024), a condizione che sia localizzata, identificabile e comporti un vantaggio oggettivo per il fondo dominante. Per converso, qualora difettino tali requisiti di individuabilità ed oggettività del beneficio, le parti potranno costituire, al più, una servitù personale di parcheggio.
Similmente, la servitù di non concorrenza è ritenuta ammissibile quale diritto reale su cosa altrui solo quando l’attività economica esercitata sia inscindibilmente legata all’immobile cui accede.
Rientrano poi tra le figure discusse anche le servitù industriali e aziendali. Le prime sono più facilmente riconoscibili in quanto collegate all’infrastruttura produttiva insita nell’immobile, mentre le seconde richiedono un’attenta valutazione caso per caso.
Un caso peculiare è, infine, rappresentato dalle servitù per vantaggio futuro, previste dall’art. 1029 del Codice civile, che possono produrre effetti reali o obbligatori a seconda della loro configurazione e della volontà delle parti. In altri termini, il citato art. 1029 del Codice civile prevede in realtà due distinte ipotesi di servitù, cioè (i) la vera e propria servitù per vantaggio futuro (comma 1), che si instaura tra due fondi presenti e produce effetti reali immediati, in cui l’unico elemento di futurità è costituito dal vantaggio per il fondo dominante; e (ii) la servitù costituita in favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare (comma 2), che produce effetti reali solo dal momento in cui l’edificio è costruito, o il fondo è acquistato.
Estinzione delle servitù.
Le servitù prediali si estinguono per cause diverse e tassativamente previste dal Codice civile.
La confusione, disciplinata dall’art. 1072 del Codice civile, che si verifica quando i due fondi vengono a essere riuniti in capo al medesimo soggetto, in forza del sopra esposto principio secondo cui nemini res sua servit.
La prescrizione ventennale per non uso, prevista all’art. 1073 del Codice civile, che comporta l’estinzione del diritto se il titolare non ne ha fatto uso per venti anni.
Similmente, l’art. 1074 del Codice civile contempla l’estinzione della servitù per il venir meno dell’utilità o per l’impossibilità d’uso protratta per venti anni.
Altre cause di estinzione sono la rinuncia del titolare, il perimento del fondo servente o dominante, l’avveramento di una condizione risolutiva contenuta nel titolo costitutivo, oppure il mutamento irreversibile della destinazione del fondo dominante che renda inutile la servitù.
Infine, la servitù può estinguersi per abbandono del fondo servente, previsto dall’art. 1070 del Codice civile, che comporta, a ben vedere, particolari problemi applicativi legati alla natura e agli effetti giuridici dell’atto di abbandono.
Tutela giuridica.
Il Codice civile prevede poi, in aggiunta agli ordinari strumenti di tutela previsti a garanzia del titolare di un diritto reale, di cui infra, una specifica azione giudiziaria che il titolare della servitù può esperire a tutela del proprio diritto, cioè l’azione confessoria, un’azione reale, disciplinata dall’art. 1079 del Codice civile, che consente di far valere il diritto di servitù contro chiunque ne contesti l’esistenza.
In presenza di turbative o molestie, egli può altresì ricorrere alle ordinarie azioni possessorie o alle azioni risarcitorie.
Qualora vi siano i presupposti, sono esperibili anche le azioni di reintegrazione e di manutenzione, al fine di ottenere la cessazione della turbativa e il ripristino dello stato di fatto leso.
Conclusioni.
Le servitù prediali rappresentano un istituto flessibile e articolato, capace di adattarsi a una molteplicità di esigenze concrete, purché sussistano i requisiti previsti dalla legge e siano rispettati i principi fondamentali che ne disciplinano la struttura. La corretta configurazione di una servitù richiede una valutazione approfondita in sede negoziale e redazionale, nella quale il notaio riveste un ruolo centrale.
Solo attraverso una rigorosa attenzione agli aspetti giuridici e pratici è possibile assicurare equilibrio tra l’autonomia privata delle parti e la certezza dei rapporti giuridici.
