Nozione e ratio
Con l’acronimo T.A.I.C. il legislatore si riferisce alla tutela che viene accordata agli acquirenti quando decidono di acquistare degli immobili non ancora venuti ad esistenza oppure i cui lavori di realizzazione non sono ancora giunti al termine.
Il T.A.I.C. trova la propria specifica disciplina nel D. Lgs. n. 122/2005, modificato con il D. Lgs n. 14/2019, la quale si inserisce nel contesto di una legislazione di matrice comunitaria finalizzata alla regolamentazione della contrattazione in presenza di uno squilibrio contrattuale.
Pertanto, l’obiettivo di questa tutela è quello di salvaguardare il cd. contraente debole, ovvero la persona fisica che, nell’acquisto di un immobile da costruire, ha come controparte un contraente professionale, ponendo rimedio alle cd. asimmetrie contrattuali.
Modifiche apportate dal D.Lgs n.14/2019
Il D. Lgs n. 14/2019, entrato in vigore il 16 marzo 2019, ha apportato alla precedente disciplina T.A.I.C. le seguenti modifiche:
a) Il contratto preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata;
b) Il contenuto della fideiussione si amplia e si collega all’obbligo di una polizza assicurativa;
c) La fideiussione perde efficacia solo nel momento in cui il fideiussore riceve una copia dell’atto di trasferimento che contiene la menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità al modello indicato dal legislatore;
Il contenuto e le caratteristiche della polizza assicurativa decennale devono essere determinati.
La nuova normativa si applica soltanto ai contratti il cui titolo edilizio sia richiesto o rilasciato dopo la sua entrata in vigore.
Presupposti soggettivi
Il primo presupposto soggettivo ai fini applicativi della tutela T.A.I.C. riguarda la figura dell’acquirente. Ai sensi dell’art. 1 lett. a) D. Lgs n. 122/2005, per “acquirente” si intende la persona fisica che promette di acquistare un immobile da costruire o che lo acquista effettivamente, ovvero colui che stipula qualsiasi altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o il trasferimento non immediato, a sé o ad un parente di primo grado, della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ovvero colui il quale, non essendo socio di una cooperativa edilizia, assume obbligazioni con la cooperativa medesima al fine di ottenere l’assegnazione in proprietà o in titolarità di altro diritto reale di godimento di un immobile da costruire per iniziativa della cooperativa stessa.
In dottrina si è discusso se la normativa in questione potesse trovare applicazione nei confronti di qualsiasi persona fisica, a prescindere dall’attività nell’esercizio della quale si effettua l’acquisto.
Sul punto sono state elaborate due tesi:
-Tesi 1: basata su un’interpretazione letterale della normativa, secondo cui tale disciplina si applica ogni qual volta l’acquirente o il promissario acquirente sia una persona fisica, a prescindere dall’attività nell’esercizio della quale si effettui l’acquisto, pertanto, anche in caso di imprenditore individuale. Questa tesi sembra attualmente prevalere in dottrina;
-Tesi 2: basata su un’interpretazione più restrittiva, secondo la quale la disciplina deve essere applicata solo quando l’acquirente o il promissario acquirente sia una persona fisica, la quale non agisce nell’esercizio della propria attività di impresa o professionale. Tuttavia, questa impostazione è attualmente minoritaria.
L’altro presupposto soggettivo, ai fini applicativi della tutela T.A.I.C., riguarda la figura del venditore disciplinata dall’art. 1 lett. b) D. Lgs n. 122/2005. Per “venditore” la norma intende l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promette in vendita o vende un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato qualsiasi altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga direttamente edificato dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione venga data in appalto o eseguita da terzi.
La normativa in questione non si applica nei rapporti privatistici in cui il privato assume l’iniziativa di vendita dell’immobile da costruire al di fuori di qualsiasi attività imprenditoriale ed in forma del tutto occasionale.
Presupposti oggettivi
I presupposti oggettivi, ai fini applicativi della disciplina T.A.I.C., sono disciplinati dall’art. 1 lett. d) D. Lgs n. 122/2005. Per “immobili da costruire” si intendono quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che non siano ancora stati edificati o la costruzione non è stata ancora ultimata, in modo tale da non poter consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
Anche in tale ottica, in dottrina si è discusso se la disciplina in esame si possa applicare ai soli edifici da costruire ex novo o anche agli immobili da ristrutturare. Sul punto si sono formate due tesi:
-Tesi 1: secondo un’interpretazione letterale della norma, la disciplina deve essere intesa in senso restrittivo, ovvero si applica solo in presenza di un edificio da realizzare ex novo, anche se tale impostazione è oggi minoritaria;
-Tesi 2: secondo, invece, un’interpretazione più sistematica, la disciplina T.A.I.C. si applica anche rispetto ai cd. interventi di ristrutturazione maggiore. Tale impostazione attualmente prevale in dottrina e nella prassi notarile.
La disciplina T.A.I.C. non si applica, invece, nei casi di interventi volti a sanare gli abusi edilizi, né nei casi di interventi edilizi per i quali non è stato ancora richiesto il titolo edilizio.
Presupposti negoziali
La normativa T.A.I.C. si applica in caso di contratti che abbiano come finalità “il trasferimento immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità”.
In altre parole, la normativa si applica ai contratti che producono effetti obbligatori, nonché ai contratti ad effetti reali differiti che abbiano la finalità di far acquisire all’acquirente la proprietà di un fabbricato da costruire. In questa categoria rientrano le seguenti figure contrattuali:
a) Preliminare di compravendita;
b) Vendita di cosa futura;
c) Vendita con riserva di proprietà;
d) Vendita sottoposta a condizione sospensiva o a termine;
e) Permuta di cosa presente con cosa futura;
f) Contratto di cessione di quota indivisa su area, con condominio precostituito, ove il corrispettivo della cessione consiste nell’obbligo dell’acquirente di costruire anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
g) Contratto di opzione.
La fideiussione T.A.I.C.
La fideiussione T.A.I.C. è disciplinata dagli artt. 2 e 3 D. Lgs n. 122/2005 e presenta le seguenti caratteristiche:
a) Rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (cd. fideiussione a prima richiesta);
b) Conformità al modello standard ministeriale, il quale non è ancora stato emesso;
c) Deve avere ad oggetto la garanzia di tutte le somme riscosse oppure da riscuotersi prima del trasferimento della proprietà;
d) L’escussione deve avvenire o in stato di crisi dell’impresa oppure in caso di inadempimento dell’obbligo di assicurazione decennale;
e) La sanzione prevista in caso di mancanza di una di queste caratteristiche è la cd. nullità di protezione.
L’assicurazione T.A.I.C.
L’assicurazione T.A.I.C. è disciplinata dall’art 4 del D. Lgs n. 122/2005 e ha come caratteristiche:
a) L’oggetto, il quale deve consistere in una polizza assicurativa decennale;
b) La conformità al modello standard ministeriale;
c) Anche in questo caso, la mancanza di uno di questi elementi viene sanzionata con la cd. nullità di protezione.
Il contenuto del contratto preliminare
L’art. 6 del D. Lgs n. 122/2005 prevede che il contratto preliminare deve contenere i seguenti elementi:
a) Le indicazioni ex artt. 2659 comma 1 n. 1) e 2826 comma 1 codice civile;
b) Descrizione dell’immobile e di tutte le pertinenze ad uso esclusivo oggetto del contratto;
c) Eventuali atti di obbligo e convenzioni urbanistiche;
d) Caratteristiche tecniche di costruzione (elaborati di progetto e capitolato da allagare);
e) Termini massimi di esecuzione;
f) Prezzo complessivo con indicazione di termini e modalità di pagamento;
g) Estremi della fideiussione e attestazione di conformità al modello standard ministeriale;
h) Eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
i) Estremi del permesso di costruire;
j) Eventuale indicazione di imprese appaltatrici.
Inoltre, ai fini della trascrizione ex art. 2645 bis codice civile, occorre indicare:
a) La superficie utile della porzione di edificio;
b) La quota di diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Art.8 D.Lgs n.122/2005
Una delle principali norme della disciplina legislativa T.A.I.C. è rappresentata dall’art. 8, il quale dispone che: “il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile”.
Ambito di applicazione
La disposizione dell’art. 8, D. Lgs n. 122/2005 deve essere letta nel contesto dell’intero provvedimento normativo che la contiene, per cui l’applicazione dell’impedimento alla stipula dalla stessa disposto a carico del Notaio deve essere limitata ai soli casi di cessione di un fabbricato da costruire (esclusi pertanto i fabbricati già finiti e i terreni) e sempreché a vendere sia un costruttore ed a acquistare sia una persona fisica.
Con riguardo al cd. “presupposto contrattuale” la norma parla espressamente di stipula di un atto di compravendita. Conseguentemente il Notaio non potrà ricevere un atto di compravendita ad effetti traslativi immediati ovvero ad effetti reali differiti (vendita di bene futuro, vendita con riserva di proprietà, ecc. ecc.), posto in essere da un costruttore a favore di una persona fisica, ed avente per oggetto un immobile da costruire che sia gravato da ipoteca o pignoramento.
L’impedimento alla stipula non si applica, invece, al contratto preliminare, posto che la norma in commento fa espresso ed esclusivo riferimento alla “compravendita”.
Si ritiene, inoltre, che il Notaio non possa neppure ricevere un atto di compravendita avente per oggetto un immobile già finito ed agibile se questo atto costituisce esecuzione di un precedente preliminare (stipulato quanto l’immobile era ancora da “costruire”).
A tal fine l’esistenza di pagamenti eseguiti dall’acquirente quando ancora l’immobile si trovava in fase di costruzione (pagamenti che ora debbono risultare, per dichiarazione espressa delle parti, dall’atto di compravendita) costituisce un indizio rilevante circa l’esistenza di un accordo preliminare intervenuto tra le parti; in questo caso il Notaio dovrà prestare particolare attenzione e non potrà, di certo, accontentarsi della semplice dichiarazione delle parti circa l’inesistenza di preliminari, se non viene chiarita, in maniera convincente, la reale natura del pagamento a suo tempo effettuato.
Anteriormente all’atto di trasferimento della proprietà occorre alternativamente prevedere:
a) una suddivisione del finanziamento in quote con il correlativo frazionamento in quote dell’ipoteca a garanzia, ma solo ove vi sia contestuale accollo della quota di mutuo da parte dell’acquirente;
Il perfezionamento di un titolo per la cancellazione (o il frazionamento dell’ipoteca):
– Restrizione dell’ipoteca;
– Regolamentazione dell’accessione ex art. 2811 codice civile;
b) Il procedimento delineato dall’art. 40bis Testo Unico Bancario non consente di ottenere un titolo idoneo alla cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla avvenuta estinzione dell’ipoteca stessa.
Pertanto, ogni qualvolta vi sia l’esigenza di ottenere un titolo idoneo per la cancellazione dell’ipoteca, contestualmente alla estinzione dell’obbligazione, si dovrà necessariamente ricorrere all’atto notarile, ex art. 2882 codice civile; ne consegue che la disciplina di cui all’art. 40bis T.U.B. non è invocabile nel caso in cui sia prevista l’estinzione del mutuo in essere contestualmente al rogito definitivo soggetto alla disciplina di cui all’art. 8 D. Lgs n. 122/2005.
Applicabilità al rent to buy
L’art. 23, co. 4, D.L. 133/2014, che disciplina i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione (cd. “rent to buy”) stabilisce che se uno dei suddetti contratti ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 D. Lgs n. 122/2005, opera fin dalla concessione del godimento.
Si ritiene scopo di tale norma sia quello di stabilire che ogni qualvolta torni applicabile la disciplina di cui all’art. 8 D. Lgs n. 122/2005 (e quindi al ricorrere dei presupposti soggettivi ed oggettivi di applicazione di detta disposizione), e sempreché il rent to buy abbia per oggetto un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impedimento posto a carico del Notaio trova applicazione sin dal momento della stipula del rent to buy e non al momento di stipula del successivo atto traslativo (in funzione del quale l’immobile viene concesso in godimento).
Normalmente, nella maggior parte dei casi, l’immobile oggetto del contratto in questione sarà un edificio già completato nella costruzione e dichiarato agibile, per cui la disposizione in commento (art. 23, comma 4, D.L. 133/2014) troverà applicazione nei casi in cui il rent to buy sia stato preceduto da un preliminare perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione e le parti si siano accordate di dare attuazione agli impegni assunti con detto preliminare stipulando, in luogo del previsto atto traslativo definitivo, un rent to buy;
la disposizione in commento troverà, inoltre, applicazione anche nel caso di un preliminare (perfezionato quanto l’immobile era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy ovvero nel caso di un rent to buy avente per oggetto un edificio ancora in corso di costruzione, e non ancora dichiarato agibile, e come tale rientrante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del D. Lgs n. 122/2005.
Diritto di prelazione nella vendita forzata
L’art. 9 D. Lgs n. 122/2005 prevede che, in caso di vendita forzata: “qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per se’ o per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura civile”.
Fallimento del costruttore
L’art. 10 D. Lgs n. 122/2005 dispone che, in caso di fallimento del costruttore: “gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o del proprio coniuge o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’art. 67 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267, e successive modificazioni.
Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli artt. 3 e 4, qualora effettuati nell’esercizio dell’attività di impresa nei termini d’uso”.
