VINCOLO DI INALIENABILITA’ E LIMITE DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE NELL’EDILIZIA POPOLARE CONVENZIONATA O SOVVENZIONATA
INTRODUZIONE
Nella prassi notarile è frequente la stipula di atti di compravendita aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo che sono stati realizzati in base a delle convenzioni (cd. edilizia popolare convenzionata) o grazie a delle sovvenzioni da parte del Comune (cd. edilizia popolare sovvenzionata).
In questi casi è possibili incappare in dei limiti connessi alla rivendita di questi immobili dal momento in cui si acquistano, tra i quali si annoverano il vincolo di inalienabilità per un determinato periodo temporale decorrente dall’acquisto e del limite del prezzo massimo di cessione.
In questa sede ci occuperemo di esaminare nel dettaglio in cosa consistono tali limitazioni previste dalla legge e dalle convenzioni.
VINCOLO DI INALIENABILITA’
Il vincolo di inalienabilità sugli immobili di edilizia popolare è un divieto temporaneo di vendere gli stessi, pensato per evitare speculazioni e garantire l’accesso all’edilizia agevolata. La durata e le condizioni variano, ma spesso si estende per un periodo limitato (es. 10-20 anni) o fino all’estinzione del prezzo di acquisto, dopodiché può essere rimosso pagando un corrispettivo al Comune.
DETTAGLI SUL VINCOLO
Lo scopo del suddetto vincolo consiste nell’impedire la speculazione su immobili realizzati con fondi pubblici e prezzi agevolati.
Per quanto riguarda la durata, essa dipende dalla convenzione stipulata tra il Comune e il costruttore. Nelle convenzioni più datate poteva non essere prevista una durata, ma per quelle più recenti è solitamente compresa tra 20 e 30 anni, mentre per il diritto di superficie la durata è di 99 anni rinnovabili. Tale vincolo può durare fino a quando il prezzo totale di acquisto non è stato pagato.
È, tuttavia, possibile richiedere la rimozione del vincolo pagando una somma al Comune, che viene calcolata in base a specifici criteri. In questi casi, è obbligatorio presentare un’istanza all’ufficio comunale competente, il quale calcolerà il corrispettivo dovuto per la rimozione e lo comunicherà alla parte interessata. Una volta avvenuto il pagamento, il Comune emetterà una determina di autorizzazione finalizzata alla stipula di un atto notarile con il quale viene rimosso il vincolo (es. atto di affrancazione).
Dopo la scadenza del vincolo, spesso l’ente pubblico (es. l’ATER) ha un diritto di prelazione per riacquistare l’alloggio a un prezzo calmierato, per poi evitare che venga rivenduto a prezzi di mercato.
LIMITE DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE
Il “prezzo massimo di cessione” si applica, invece, principalmente agli immobili in regime di edilizia convenzionata e non esiste un limite universale. In questi casi, il prezzo di vendita non è libero e il limite è stabilito dalla convenzione urbanistica stipulata tra il Comune e il costruttore. In assenza di una clausola che preveda un limite, il prezzo è libero, e il vincolo può essere rimosso tramite un atto di affrancazione.
Tale limite è stabilito nella convenzione urbanistica iniziale, per garantire l’accesso alla casa a condizioni agevolate e una volta stabilito, ha durata indefinita, a meno che non venga rimossa tramite l’affrancazione.
COME SI CALCOLA IL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE?
Sebbene ogni convenzione abbia le sue specifiche, in generale si parte da un prezzo iniziale e si applica una rivalutazione basata sull’indice ISTAT.
Tuttavia, qualora venga calcolato un prezzo di cessione superiore al valore massimo previsto dalla convenzione, la norma prevale sull’accordo.
Ciò significa che, la legge stabilisce che la norma imperativa prevale sull’accordo privato. Se nel contratto preliminare viene pattuito un prezzo superiore al massimo consentito, tale prezzo viene automaticamente sostituito da quello legale.
RIMOZIONE DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE
Come anticipato sopra, il vincolo può essere rimosso unicamente mediante un atto di affrancazione stipulato tramite un atto pubblico notarile.
Tuttavia, per alcune tipologie di convenzione, la scadenza della convenzione stessa determina la decadenza dei vincoli, ma non quello del prezzo massimo di cessione, che rimane operante in via indefinita fino all’affrancazione.
