Nozione
Il comodato è quel contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile perché questi se ne possa servire per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo poi di restituirlo.
La gratuità del comodato
Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito anche se non è esclusa la possibilità di far ricorso a un comodato c.d. “modale” o “oneroso” a patto che l’onere imposto non sia di una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del contratto.
Non deve comunque trattarsi di un corrispettivo per il godimento della cosa.
Per quanto possa sembrare una modalità molto semplice per gestire determinati rapporti che si basano sulla fiducia e sulla cortesia, in realtà si tratta di una scelta contrattuale che può creare problematiche di non poco conto, se non altro sotto il profilo procedurale.
Se, ad esempio, un contratto di comodato ha per oggetto un bene immobile e alla scadenza il comodatario non intende restituirlo, il comodante dovrà intraprendere un giudizio ordinario per ottenere la restituzione del bene non essendo prevista per il comodato una procedura rapida come, ad esempio, per le procedure di sfratto nei contratti di locazione.
Disciplina normativa
La disciplina del comodato è dettata dal codice civile, che lo regolamenta agli articoli 1803 ss. codice civile.
Dopo aver chiarito qual è la nozione di comodato, il codice si occupa di disciplinare le specifiche obbligazioni gravanti sul comodatario e le ipotesi di perimento della cosa o di suo deterioramento per effetto dell’uso.
La dettagliata disciplina codicistica del comodato, precisa anche come vanno ripartite tra comodante e comodatario le spese per l’uso della cosa e le spese straordinarie, cosa accade se il comodatario subisce danni per vizi della cosa e le ipotesi di restituzione del bene dato in comodato.
Le obbligazioni nascenti dal comodato
Analizzando più nel dettaglio alcune di tali previsioni, possiamo rilevare, innanzitutto, che dal contratto di comodato discendono obblighi specifici per il comodatario, ossia per colui che prende in consegna il bene.
Come dispone l’articolo 1804 codice civile, egli deve custodire e conservare il bene ricevuto con quella che viene definita la diligenza del buon padre di famiglia (ossia con quell’impegno tipico dell’uomo medio che si richiede in relazione alla specifica obbligazione assunta).
Chi ha ricevuto un bene in comodato non può concederne il godimento a terzi senza aver ricevuto il consenso del comodante.
L’eventuale inadempimento degli obblighi impostigli dall’articolo 1804 codice civile da diritto al proprietario di ottenere la restituzione del bene oltre al risarcimento del danno.
Rischi per il perimento del bene e spese
Chi ha ricevuto in consegna il bene deve sapere che a determinate condizioni, su di lui può ricadere il rischio del perimento della cosa.
L’articolo 1805 codice civile dispone, infatti, che il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.
Il comodatario non risponde invece del normale deterioramento che il bene subisce per effetto dell’uso per il quale gli è stato consegnato eccetto il caso che non vi sia un deterioramento dovuto a colpa.
Esiste poi un contrapposto obbligo che grava invece sul proprietario del bene e che riguarda eventuali vizi della cosa data in comodato. Se tali vizi dovessero cagionare danni a chi se ne serve il comodante deve risarcirli se, pur essendo a conoscenza dei vizi, non ha avvertito il comodatario.
Per quanto riguarda poi le spese legate all’utilizzo del bene l’articolo 1808 codice civile prevede che chi utilizza il bene in comodato dovrà sostenere le spese necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso mentre avrà diritto a essere rimborsato delle sole spese straordinarie “sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti”.
Raggiungimento del termine finale
Quando il contratto di comodato ha raggiunto il termine, il bene dovrà essere restituito ma la legge prevede anche la possibilità per il comodante di chiedere la restituzione immediata nel caso in cui sia sopraggiunto un urgente imprevisto bisogno.
Nel caso in cui il comodato non preveda una determinata durata la legge dispone che il comodatario debba restituire il bene non appena il comodante lo richiede.
Lo stesso diritto di richiedere la restituzione immediata sussiste nel caso di morte del comodatario. Il comodante in tal caso può chiedere agli eredi l’immediata restituzione anche se era stato stabilito un termine non ancora scaduto.
Differenze e affinità con il contratto di locazione
Il comodato presenta diverse analogie con il contratto di locazione, poiché si tratta di un modello contrattuale per mezzo del quale viene concesso, a titolo obbligatorio, il godimento di un determinato bene.
L’analogia fra comodato e locazione risulta dal fatto che sia al comodatario sia al locatario viene attribuito il godimento, di natura obbligatoria, di un determinato oggetto.
La distinzione teorica tra le due figure è evidente e si basa sulla struttura, in quanto il comodato è un contratto reale, come si evince dall’art 1803 codice civile, mentre la locazione è un contratto consensuale, che sugli obblighi di chi riceve il bene in godimento.
Inoltre, mentre la locazione è un contratto tipicamente oneroso, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito come si evince dal 2° comma dell’art 1803 codice civile.
Qualche difficoltà presenta la differenza tra la locazione ed il contratto modale che si ha quando al comodatario viene imposta una prestazione accessoria nell’interesse del comodante.
Si può, comunque, affermare che questa figura ricorre nel caso in cui la prestazione accessoria resta estranea al sinallagma contrattuale e rappresenti unicamente un’attenuazione del beneficio che si intende attribuire al comodatario.
In giurisprudenza è stato individuato, come già esposto prima, il comodato modale nell’obbligo imposto all’attributario a titolo gratuito del godimento di un immobile di pagare le imposte e le spese condominiali, ovvero di effettuare in esso piccole riparazioni.
La distinzione ha notevole importanza sia per il formalismo, in quanto il comodato ultranovennale immobiliare non richiede la forma scritta, né la trascrizione, con conseguente inopponibilità al terzo acquirente, sia perché al comodato non è applicabile la legislazione speciale della locazione.
Aspetti fiscali
Nonostante, civilisticamente, il contratto di comodato non sia soggetto ad alcun vincolo di forma, da un punto di vista fiscale, al fine di evitare la presunzione di cessione e di acquisto a titolo oneroso, è importante che l’intenzione di porre in essere un rapporto di comodato gratuito sia manifestata per iscritto mediante:
– la redazione di un contratto su carta bollata o uso bollo da registrare in caso d’uso;
– lo scambio di corrispondenza commerciale su carta intestata da spedire in plico aperto con raccomandata onde avere la data certa.
Ai fini delle imposte dirette il trattamento fiscale dei beni in comodato è strettamente vincolato all’oggetto e alle parti che intervengono nel contratto stesso e pertanto occorre in primis stabilire il tipo di bene, mobile o immobile, ed i soggetti intervenuti, privati o soggetti economici.
Nel caso di contratto di comodato stipulato tra privati ed avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sarà il comodante a dichiarare la rendita catastale aggiornata con i coefficienti di rivalutazione e maggiorata di un terzo.
Tale maggiorazione non deve essere applicata qualora l’immobile ad uso abitativo sia dato in comodato ad un proprio familiare (ad esempio genitori che danno in comodato l’appartamento al figlio), purché questi dimori abitualmente nell’immobile e ciò sia comprovato da iscrizione anagrafica.
Registrazione dell’atto e imposta fiscale
Prima di stabilire il corretto trattamento fiscale del contratto di comodato ai fini dell’imposta di registro, è bene ricordare che quest’ ultima colpisce tutti gli atti scritti a contenuto patrimoniale formati in Italia o, se formati all’estero, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali o la locazione o l’affitto di beni immobili o aziende situate in Italia (R.M. 6 febbraio 2001, n. 14).
Nel caso di contratto di comodato è opportuno distinguere tra le seguenti due fattispecie: contratto di comodato redatto in forma scritta e contratto di comodato stipulato verbalmente.
Contratto in forma scritta: nel caso di un contratto di comodato redatto in forma scritta, per una corretta applicazione dell’imposta di registro, occorre effettuare una ulteriore distinzione a seconda che il contratto abbia ad oggetto: beni immobili o beni mobili.
Il contratto di comodato di beni immobili redatto in forma scritta è annoverato tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso, con applicazione dell’imposta in misura fissa (euro 200,00) indipendentemente dal fatto che sia stato redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;
Infatti, sia che sia redatto come scrittura privata non autenticata che nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata per i beni mobili deve essere registrato, solamente in caso d’uso, con applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200,00.
Contratto in forma verbale: l’art. 3 comma 1 del DPR 131/86 elenca i contratti redatti verbalmente che devono essere sottoposti a registrazione.
Il contratto di comodato non rientra tra quelli elencati e, pertanto, non è soggetto all’obbligo di registrazione (sia nel caso in cui concerna beni immobili che mobili), tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti.
L’art. 3 comma 2 del DPR 131/86, infatti, dispone che al contratto di comodato si applichino le disposizioni dell’art. 22 del DPR 131/86, il quale prevede che “se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene l’enunciazione, l’imposta si applica anche alle disposizioni enunciate.
Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso è dovuta anche la pena pecuniaria di cui all’art. 69 (ovvero sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell’imposta dovuta)”.
La sentenza della Corte di Cassazione 3 gennaio 1991 n. 13 ha, inoltre, affermato che “nel sistema della legge di registro una convenzione verbale enunciata in un atto scritto costituisce oggetto d’imposta “.
Pertanto, restano esclusi dal campo di applicazione dell’imposta di registro i contratti verbali di comodato aventi ad oggetto beni mobili o immobili ad eccezione del caso in cui siano citati in altri atti scritti (ad esempio contratti di locazione o affitto di beni immobili nel territorio dello Stato).
Controlli sui contratti: il contratto di comodato ha natura essenzialmente gratuita e tale caratteristica distingue il comodato dalla locazione.
L’art. 20 del DPR 131/86 prevede che l’imposta di registro sia applicata secondo l’intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponde il titolo o la forma apparente.
Con riferimento al contratto di comodato, quindi, l’Agenzia delle Entrate è legittimata ad effettuare controlli per stabilire se effettivamente a fronte dello stesso non sia stato pagato alcun corrispettivo, per appurare che il comodato non nasconda in realtà una locazione.
Registrazione del contratto di comodato ed agevolazioni IMU
La cd. Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’obbligo di registrazione del contratto di comodato tra parenti in linea retta (genitori e figli) per poter beneficiare della riduzione della base imponibile IMU del 50%.
L’agevolazione si applica alle unità immobiliari, escluse quelle “di lusso” (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale.
La registrazione del contratto è solo una delle condizioni necessarie, occorre infatti anche che il comodante: possieda un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato; risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Per fruire dell’agevolazione, inoltre, il comodante deve presentare la dichiarazione IMU che attesti il possesso dei requisiti richiesti.
