Nozione e natura giuridica
Il contratto di locazione è uno dei contratti tipici previsti e disciplinati dal Codice civile (oltre da alcune leggi speciali infra indicate), che, all’art. 1571, lo definisce come “il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone)”.
La locazione, dunque, è un contratto consensuale, a effetti solo obbligatori, sinallagmatico e di durata.
Invero, il contratto in oggetto si conclude per effetto del solo consenso delle parti validamente manifestato, a differenza, ad esempio, del comodato, che, ai fini del perfezionamento, richiede la traditio rei (consegna della cosa), essendo dunque un contratto reale.
Inoltre, la locazione determina in capo al conduttore un diritto personale di godimento e, proprio per questo, salvo che la durata del contratto non ecceda i nove anni, coma infra precisato, non è soggetto alla pubblicità dichiarativa della trascrizione.
Il canone, poi, è elemento essenziale della locazione, che non può essere stipulata a titolo gratuito: si tratta, dunque, di un contratto essenzialmente oneroso, in cui la prestazione di una parte trova la propria giustificazione causale nella prestazione dell’altra.
Infine, avendo riguardo alle singole prestazioni, si osserva che soltanto l’obbligazione del locatore (concedere il godimento della cosa locata) deve necessariamente essere una prestazione di durata, viceversa, la prestazione del locatario (pagamento del canone), che pure, solitamente, avviene tramite erogazioni periodiche, usualmente mensili, potrebbe, per volontà delle parti essere eseguita in unica soluzione, ad esempio al momento della stipula, oppure della scadenza, del contratto.
Disciplina
Come accennato, la disciplina della locazione ha fonte composita, accostandosi la disciplina codicistica alla legislazione di settore.
Invero, fin dagli anni ’70 del secolo scorso, il legislatore è intervenuto a più riprese sulla normativa in materia di locazione, in ragione, soprattutto, della considerazione che, spesso, il contratto di locazione è concluso al fine di soddisfare l’esigenza abitativa, la cui meritevolezza di tutela ha portato il legislatore negli anni a tessere una rete normativa volta a fornire una tutela effettiva della posizione del locatario, prima tendando di calmierare i canoni (questo è stato il principale obiettivo perseguito dalla l. n. 392/1978, nota, per questo, come legge sull’equo canone, oggi parzialmente superata dalla l. n. 431/1998), poi prevedendo un’apposita prelazione legale, in favore del locatario avente ad oggetto l’acquisto dell’immobile locato, al ricorrere dei presupposti infra esposti.
L’art. 38 l. n. 392/1978 e l’art. 3 l. n. 431/1998 prevedono una prelazione legale propria (cioè operante solo a parità di condizioni) in favore del locatario, rispettivamente, di immobili urbani e di immobili adibiti ad uso abitativo, che scatta, in quest’ultimo caso, soltanto in caso di disdetta da parte del locatore o di diniego di rinnovo del contratto alla scadenza, e, cumulativamente, nel presupposto che il locatario “non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione”.
Procedendo, dunque, ad un’analisi organica della disciplina, si può osservare quanto segue.
In primo luogo, gli obblighi dei contraenti sono i seguenti: ai sensi dell’art. 1575 del Codice civile, il locatore deve consegnare al conduttore la osa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e garantire il pacifico godimento durante la locazione; il conduttore, viceversa, ai sensi dell’art. 1587 del Codice civile, deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Tale ultimo obbligo di pagamento del canone, tra l’altro, è assistito da due garanzie legali: in primo luogo, è previsto un privilegio speciale “sopra tutto ciò che serve a fornire l’immobile” ex art. 2764 del Codice civile; in secondo luogo, ai sensi dell’art. 1608 del Codice civile (dettato in materia di locazione di fondi rustici) nella locazione di case non mobiliate, l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta “altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione”.
È poi possibile, e solitamente così accade nella prassi, che l’adempimento dell’obbligazione di pagare il canone sia altresì garantito da ulteriori garanzie di fonte pattizia, come ad esempio il deposito cauzionale di una o più mensilità di canone al momento della stipula del contratto, che costituisce, in termini tecnici, una caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 del Codice civile.
Sotto il profilo della forma, poi, l’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 sancisce l’obbligo che il contratto di locazione rivesta la forma scritta, a pena di nullità: la giurisprudenza ha poi lungamente dibattuto in ordine alla natura assoluta, ovvero relativa di tale nullità.
Tale questione è stata infine risolta dalla Corte di Cassazione con sentenza a Sezioni Unite 18214/2015, che hanno accolto la tesi della natura relativa della nullità in oggetto, statuendo il seguente principio di diritto: “il giudice dovrà accertare – da un canto – l’esistenza di un contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione dell’art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998, e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’articolo 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione dell’eccedenza pagata”.
Sotto il profilo pubblicitario, la locazione deve sempre essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate, a pena di nullità) e, solo se la durata del contratto eccede i nove anni, deve altresì essere trascritta, ai fini dell’opponibilità ai terzi, ai sensi dell’art. 2643 n. 8 del Codice civile.
A differenza di quanto avviene con riguardo ai diritti reali minori, la cui opponibilità è subordinata alla trascrizione del titolo in cui hanno fonte, il diritto del locatore è sempre opponibile al terzo acquirente dell’immobile locato, se la locazione ha data certa (coincidente con la data della registrazione del contratto) anteriore all’alienazione: l’art. 1599 del Codice civile, infatti, cristallizza in principio di romana memoria secondo cui emptio non tollit locatum (la vendita non incide sulla locazione), dunque, il bene circola “gravato” dalla locazione.
La durata del contratto di locazione ed il diverso regime pubblicitario che ne discende, poi, determina altresì una diversa disciplina applicabile in caso di conflitto tra più locatari dal medesimo dante causa.
Alle locazioni trascritte, infatti, si applicherà il principio di continuità delle trascrizioni, come sancito dall’art. 2644 del Codice civile; viceversa, in caso di locazioni non trascritte, il conflitto viene risolto ai sensi dell’art. 1380 del Codice civile, ai sensi del quale, tra più locatari, prevale colui che per primo ha conseguito il godimento della cosa locata (comma 1) e, nel caso in cui nessuno dei conduttori ne abbia ancora ottenuto il godimento, prevale chi ha acquistato il diritto con contratto avente data certa anteriore (comma 2).
Quid iuris se tra due locatari dal medesimo dante causa uno ha registrato per primo il contratto e l’altro ha conseguito per primo il godimento del bene? In questo caso, sarà quest’ultimo a prevalere, tranne che colui che ha registrato per primo il contratto ha proposto azione di adempimento avverso il locatore prima che l’altro abbia conseguito il godimento del bene.
Per quanto attiene alla durata, il contratto di locazione, in via generale, ai sensi dell’art. 1607 del Codice civile, può essere convenuto per tutta la durata della vita del conduttore e per due anni successivi alla di lui morte; ad ogni modo, tale previsione codicistica deve essere integrata con quanto previsto dagli artt. 27, 58, 67 e 71 l. sull’equo canone (l. n. 392/1978), che prevede, per specifici tipi di contratti di locazione, una disciplina ah hoc relativa alla durata minima e al rinnovo del contratto.
Sotto il profilo della circolazione inter vivos del contratto di locazione, questo circola, sia dal lato del locatore, sia dal lato del conduttore, secondo la disciplina ordinaria della cessione del contratto, ai sensi degli artt. 1406 e seguenti del Codice civile, dunque, con il necessario consenso di cedente, ceduto e cessionario: precisa, tuttavia, l’art. 36 l. n. 392/1978 che il contratto di locazione (ad uso commerciale) può validamente farsi anche prescindendo dal consenso del contraente ceduto, qualora insieme al contratto di locazione sia ceduta, o concessa in affitto, l’intera azienda a cui il contratto di locazione afferisce.
Infine, il contratto di locazione si scioglie per scadenza del termine, risoluzione, o mutuo dissenso delle parti. Sul punto, si segnala altresì l’art. 34 l. n. 392/1978, che prevede in caso di cessazione della locazione di un immobile ad uso commerciale, che il conduttore abbia diritto ad un’indennità di fine avviamento, a meno che lo scioglimento avvenga per recesso del locatore.
Ulteriormente, al momento dello scioglimento della locazione, altri possibili diritti del locatore potrebbero consistere nei crediti per i miglioramenti fatti col consenso del locatore, nonché per le riparazioni urgenti che il conduttore ha anticipato.
Per questo, è buona prassi redazionale che l’atto con cui si manifesta il consenso allo scioglimento del contratto di locazione contenga una generica “rinuncia ad ogni altro diritto” da parte del locatario verso il locatore.
Morte di una delle parti e sorte del contratto di locazione
Alla circolazione del contratto di locazione per causa di morte si è scelto di dedicare un apposito paragrafo della trattazione, in quanto si tratta di un punto particolarmente delicato della disciplina, che prevede consistenti deroghe ai principi generali, per il caso di morte del conduttore.
Invero, la morte del locatore non ha alcuna refluenza sul contratto, che cade nella successione del proprietario dell’immobile e diviene opponibile ai di lui successori, stante l’analogica applicazione del sopra ricordato principio secondo cui emptio non tollit locatum: se, infatti, è vero che in questo caso il mutamento di titolarità dell’immobile non trova fonte in una vendita, ma in un fenomeno successorio, è altresì vero che ricorre in pieno la ratio di tale principio, consistente nella fungibilità soggettiva della figura del locatore.
Principio opposto vale, invece, con riguardo alla figura del conduttore, in relazione al quale si può parlare di una infungibilità soggettiva: in altri termini, la locazione è un contratto che, dal solo lato del locatario, è connotato da una forte rilevanza dell’intuitus personae, tale per cui il proprietario dell’immobile ben potrebbe avere interesse a concedere il godimento della propria abitazione ad un soggetto, ma non ai suoi successori.
Tale principio generale è confermato da un’analisi sistematica delle norme codicistiche e della legislazione speciale sul punto, la cui analisi, tuttavia, può non essere agevole.
L’ipotesi di morte dell’inquilino era disciplinata, originariamente, dall’art. 1614 del Codice civile, mai espressamente abrogato, ai sensi del quale quando muore l’inquilino, i suoi eredi hanno il diritto di recedere dal contratto, il che implica, necessariamente, che gli eredi siano subentrati in tale contratto, che è dunque caduto nella successione del conduttore.
Tale previsione, tuttavia, si pone in aperto contrasto con il disposto dell’art. 6 l. n. 392/1978, che sancisce il subentro nel contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, alla morte del conduttore, in favore soltanto di soggetti legati al defunto da un rapporto di parentela, o coniugio, o convivenza more uxorio, che all’apertura della successione del conduttore originario convivevano stabilmente con lui nell’immobile locato: si tratta, dunque, si un’ipotesi di vocazione anomala soggettiva, che, cioè, a causa della morte di un soggetto (conduttore) fa acquistare ad altro soggetto un determinato diritto a prescindere dall’acquisto della qualità di erede o legatario del defunto, con la conseguente indisponibilità per testamento della posizione contrattuale di conduttore.
La dottrina e la giurisprudenza si sono poi chieste se il citato art. 1614 del Codice civile sia invece ancora applicabile nel caso in cui all’apertura della successione del locatario non si verifichi il subentro nel contratto di locazione ex art. 6 l. sull’equo canone, difettandone i presupposti oggettivi e/o soggettivi: prevale, tuttavia, la risposta negativa a tale interrogativo, che afferma che oggi l’art. 1614 del Codice civile debba intendersi tacitamente abrogato dalla legge del 1978, con la conseguenza quindi che, qualora non possa avvenire la successione nel contratto ai sensi dell’art. 6, la morte del conduttore determina l’estinzione del contratto di locazione.
Il medesimo principio di indisponibilità per testamento del contratto di locazione da parte del locatario si desume, poi, dall’art. 37 l. n. 392/1978, che prevede che, in caso di locazione di immobile ad uso commerciale, sempre in forza di una vocazione anomala soggettiva, subentra nel contratto di locazione colui il quale ha il diritto di continuare (a titolo di erede, o di legatario) l’attività a cui il contratto inerisce.
Sublocazione
Da ultimo, appare opportuno spendere alcune brevi considerazioni in merito all’ipotesi di sublocazione, cioè, il contratto di secondo grado, unilateralmente collegato con il contratto di locazione, con il quale il locatario, concede, a sua volta, in locazione la cosa locata.
Stante il collegamento negoziale unilaterale tra contratto di locazione e di sublocazione, su quest’ultimo si ripercuotono tutte le vicende contrattuali che riguardano il primo, mentre non avviene il contrario.
Nel silenzio del contratto, la facoltà del conduttore di concedere la cosa in sublocazione è esclusa, ai sensi dell’art. 1594 del Codice civile, se oggetto della locazione è un bene mobile; viceversa, ai sensi del primo comma della stessa norma, in caso di locazione di immobili il diritto del conduttore di concedere il bene in sublocazione si presume (è ammesso il patto contrario, volto a precludere tale possibilità), ma, ai sensi dell’art. 2 l. n. 392/1978, salvo patto contrario, la facoltà di concedere in sublocazione è solo parziale.
Prevede, poi, l’art. 1595 del Codice civile che “il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui”.
