LA CONFORMITA’ OGGETTIVA E SOGGETTIVA CATASTALE DEI BENI IMMOBILI
INTRODUZIONE
Nella prassi notarile sentiamo sempre parlare di conformità catastale dei beni immobili, che attiene sia al profilo oggettivo che la profilo soggettivo ed è riscontrabile attraverso le visure ipo-catastali che vengono eseguite sui beni immobili quando questi costituiscono oggetto di atti notarili.
Andiamo ad esaminare nel dettaglio in che cosa consistono la conformità catastale oggettiva e soggettiva e quali sono le analogie e le differenze tra le due.
CONFORMITÀ OGGETTIVA
La conformità oggettiva serve a verificare che i dati catastali (planimetria e dati identificativi) corrispondano allo stato di fatto dell’immobile. In altre parole, serve a verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria depositata in catasto.
Essa include i dati identificativi (foglio, particella, subalterno ecc…) e rappresentazione fisica dell’immobile.
La conformità oggettiva risulta fondamentale per la compravendita ed in generale per gli atti di trasferimento immobiliare, perché la difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali comporta come conseguenza la nullità dell’atto.
DISCIPLINA NORMATIVA E CONFERMA DI ATTI NULLI
La conformità catastale oggettiva trova la sua disciplina normativa nell’art. 29 della Legge n. 52 del 1985.
Il 1° comma della norma in commento prevede che nei trasferimenti immobiliari deve sempre essere descritto l’immobile con i confini e i dati catastali, a pena di nullità.
Il comma 1-bis, invece, si applica solo ai fabbricati e non anche ai terreni. Esso prevede che, oltre l’identificazione catastale dell’immobile, a pena di nullità, negli atti notarili deve esserci obbligatoriamente riferimento alle planimetrie regolarmente depositata in catasto, le quali devono essere sempre allegate all’atto. Inoltre, l’intestatario dell’immobile deve rendere dinanzi al notaio la dichiarazione di conformità oggettiva. Nella maggior parte dei casi il soggetto che rende la dichiarazione di conformità oggettiva è sempre la parte alienante dell’atto.
Il comma 1-ter consente alle parti di confermare un atto nullo avente ad oggetto un bene immobile in cui manchi il riferimento alla planimetria o la dichiarazione di conformità oggettiva.
L’atto di conferma può essere fatto anche unilateralmente da una sola delle parti del vecchio atto nullo e può avvenire mediante un atto successivo, anche avente ad oggetto il medesimo immobile dell’atto affetto da nullità.
Nel rispetto del principio di simmetria delle forme, la legge stabilisce che l’atto di conferma deve rivestire la stessa forma, a pena di nullità, dell’atto nullo (es. se si deve confermare una donazione, nell’atto di conferma devono intervenire due testimoni ex art. 48 L.N.)
Altro elemento imprescindibile è la consapevolezza della nullità dell’atto che si intende confermare da parte del dichiarante. Inoltre, l’omissione del riferimento alle planimetrie o della dichiarazione di conformità oggettiva non deve dipendere dall’inesistenza delle stesse al tempo della stipula dell’atto.
Affinché la conferma sia valida, nel nuovo atto vanno inseriti gli elementi omessi nel precedente, al fine di completare l’atto nullo.
Nel caso in cui si intende confermare un atto nullo avente ad oggetto un immobile che nel frattempo ha subito un mutamento di destinazione urbanistica (es. da immobile di categoria C ad immobile di categoria A), nell’atto di conferma va allegata la vecchia planimetria all’epoca depositata in catasto.
DIFFERENZE TRA CONFORMITA’ OGGETTIVA E URBANISTICA NEI CASI PRATICI
La conformità oggettiva di un immobile non va confusa con l’urbanistica.
Infatti, un immobile può essere conforme catastalmente, ma non urbanisticamente, perché la conformità catastale non include la verifica dei titoli edilizi.
Ad esempio, un proprietario che vende un’immobile che ha modificato senza permessi ha una difformità oggettiva (planimetria non corrispondente al reale). Se il venditore ha ereditato l’immobile, ma è intestato al defunto in catasto, si ha una difformità soggettiva.
CONFORMITÀ SOGGETTIVA
La conformità soggettiva verifica, invece, la corrispondenza tra il soggetto che vende e l’intestatario catastale, nonché la corrispondenza e tra il catasto e i Registri Immobiliari, ovvero tra l’intestatario catastale e chi sta vendendo l’immobile.
La conformità oggettiva verifica, infatti, che il venditore sia anche il proprietario registrato, e che i dati del catasto siano allineati con i Registri Immobiliari. Il notaio deve verificare questa conformità per assicurare la validità della vendita.
Ad esempio, negli atti di trasferimenti immobiliari che vengono anche trascritti come accettazioni tacite di eredità, ai sensi dell’art. 2650 codice civile ristabilita la conformità soggettiva tra l’immobile e l’intestatario risultante in catasto, ovvero gli eredi che subentrano al defunto.
Tuttavia, a differenza della mancanza di conformità oggettiva che comporta la nullità di un atto, la mancanza di conformità soggettiva non comporta alcuna sanzione.
