MODIFICA AGLI ARTICOLI 561 E 563 CODICE CIVILE: SALVE LE IPOTECHE SUI BENI DONATI E IMPEDITA L’AZIONE DI RESTITUZIONE CONTRO IL TERZO ACQUIRENTE DAL DONATARIO
L’8 ottobre 2025 il Senato della Repubblica ha approvato, nell’ambito del disegno di legge n. 1184 (cd. DDL Semplificazioni), una significativa modifica agli articoli 561 e 563 del Codice Civile, volta a rendere più sicura la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
La riforma, approvata anche dalla Camera dei Deputati a completamento dell’iter legislativo, prevede in particolare che le ipoteche e gli altri gravami iscritti dal donatario sul bene donato restino validi anche in caso di riduzione della donazione e che non sia più esperibile l’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente dal donatario, sostituendo la tradizionale tutela reale del legittimario con una tutela meramente obbligatoria.
I problemi antecedenti alla riforma.
La disciplina codicistica precedente all’entrata in vigore della riforma della donazione, nei rapporti con l’azione di riduzione e restituzione nei confronti dei legittimari, ha da tempo rappresentato un ostacolo significativo alla libera e agevole circolazione degli immobili provenienti da donazioni.
In particolare, l’articolo 563 del Codice Civile consentiva al legittimario che aveva impugnato una donazione per lesione della quota di legittima di chiedere non solo al donatario, ma anche ai terzi acquirenti dal donatario medesimo la restituzione in natura del bene donato (o, a scelta del terzo acquirente, il suo valore), ove la trascrizione della donazione fossestata effettuata da meno di venti anni. Ciò generava una condizione d’incertezza per il terzo acquirente, che spesso affrontava gravi difficoltà nell’individuare un istituto di credito e chiedere un mutuo per l’acquisto: un immobile di provenienza donativa era “a rischio” di restituzione, con conseguente rischio per la banca mutuante di non potersi soddisfare sul bene in caso di inadempimento del mutuatario, stante l’inopponibilità dell’ipoteca al legittimario che abbia vittoriosamente esperito l’azione di restituzione. In sintesi: il combinato disposto della donazione, più azione di restituzione, più trascrizione della domanda spesso generava una catena di incognite, potenzialmente paralizzanti per il mercato immobiliare dei beni di provenienza donativa.
La modifica legislativa
Come accennato, sono stati modificati gli articoli 561, 562, 563 del Codice Civile (nonché ad altre norme correlate, tra cui gli articoli 2652 e 2690) al fine di agevolare la circolazione dei beni di provenienza donativa, affrontando e risolvendo i problemi sopra delineati.
Le modifiche principali da evidenziare sono le seguenti:
- Per l’articolo 561 del Codice Civile: viene stabilito che “i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili ricevuti in donazione restano efficaci” anche in caso di vittoriosa azione di riduzione. Contestualmente, il donatario è obbligato a compensare in denaro il legittimario, per il minor valore derivante dai gravami, nei limiti necessari;
- Per l’articolo 563 del Codice Civile: la versione riformata della norma prevede che l’accoglimento dell’azione di riduzione della donazione non pregiudica i diritti reali dei terzi acquirenti. In altre parole, il terzo che abbia acquistato l’immobile dal donatario non potrà più essere tenuto a restituirlo al legittimario. Quest’ultimo conserverà solo un diritto di credito verso il donatario, e, in via sussidiaria e nel solo caso di totale o parziale insolvenza del donatario, verso l’eventuale avente causa a titolo gratuito (in nessun caso verso l’avente causa a titolo oneroso) e non più un diritto alla restituzione in natura del bene.
La riforma in commento, dunque, bilancia in modo migliore la tutela del legittimario leso e gli acquisti degli aventi causa dal donatario, così di fatto accogliendo le richieste formulate dal Notariato, dagli operatori del mercato immobiliare e dagli istituti di credito. Il risultato è lo spostamento del baricentro dalla tutela reale (restituzione del bene) alla tutela economica (compensazione in denaro) rispetto al diritto dei legittimari, rafforzando nettamente la certezza dei terzi acquirenti e delle banche.
Il Ddl Semplificazioni prevede altresì una disciplina transitoria, riassumibile come segue.
Per le successioni che si apriranno dopo l’entrata in vigore, si applica direttamente il nuovo testo.
Viceversa, per successioni già aperte alla data di entrata in vigore della legge, si mantiene la previgente disciplina se la domanda di riduzione o l’atto di opposizione è notificato e trascritto entro 6 mesi dall’entrata in vigore; altrimenti si applica il nuovo regime.
I profili di merito: impatti e valutazioni.
A valle dell’analisi suddetta, la novella porta con sé i seguenti vantaggi:
- Maggiore sicurezza per gli acquirenti dal donatario: chi acquista un immobile proveniente da donazione potrà contare sulla certezza che non sarà mai costretto a restituirlo a posteriori (salvo i casi eccezionali di applicazione della disciplina transitoria);
- Maggiore facilità nell’accesso al credito: dal momento che le garanzie reali iscritte dal donatario sono fatte salve, le banche possono valutare con maggiore tranquillità la concessione di mutui ipotecari su immobili di provenienza donativa;
- Dinamicità del mercato immobiliare: beni di provenienza donativa, fino ad oggi spesso “bloccati” o sottovalutati, potranno circolare più liberamente e ad un valore di mercato più alto. Ciò può favorire maggiore rotazione, maggiore liquidità e, potenzialmente, miglioramento della valutazione degli immobili;
- Maggiore certezza del diritto: la riforma risolve una criticità che da anni è denunciata dagli operatori (notai, agenti immobiliari e banche).
Appare, tuttavia, doveroso sottolineare che, sebbene la proposta di riforma in commento sia stata accolta con entusiasmo dagli operatori, il testo presenta anche delle criticità e degli aspetti a cui fare attenzione.
In primo luogo, l’impatto sui legittimari. Invero, la circostanza che, come detto, con la nuova disciplina, il legittimario perde la possibilità di agire nei confronti del terzo acquirente richiedendo la restituzione del bene, finendo per potersi giovare di una tutela meramente obbligatoria avverso il donatario, non è stata accolta con favore da una parte della dottrina, che per un approccio più conservatore, avrebbe preferito il ruolo centrale tradizionalmente riconosciuto alla tutela del patrimonio familiare.
In secondo luogo, come pure già evidenziato, qualora l’avente causa del donatario abbia acquistato l’immobile a titolo gratuito, la riforma prevede una sua residua forma di responsabilità (sempre e solo risarcitoria) verso il legittimario, seppure in via sussidiaria rispetto alla responsabilità del donatario e solamente a condizione che quest’ultimo versi in stato di totale o parziale insolvenza.
