Il leasing immobiliare: struttura dell’operazione e qualificazione giuridica.
Il contratto di leasing rappresenta uno degli strumenti maggiormente utilizzati nella prassi commerciale per consentire l’acquisizione e il godimento di beni senza ricorrere all’immediato acquisto della proprietà. La sua diffusione, in particolare nel settore immobiliare, è dovuta alla capacità dell’istituto di coniugare esigenze di finanziamento, flessibilità contrattuale e programmazione degli investimenti.
Sotto il profilo civilistico, il leasing finanziario costituisce un’operazione economica complessa nella quale intervengono tre distinti soggetti: il fornitore del bene, la società di leasing e l’utilizzatore.
L’operazione prende avvio con l’acquisto del bene da parte della società di leasing presso il fornitore, secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Successivamente la società concede il bene in godimento a quest’ultimo, dietro pagamento di canoni periodici, attribuendogli normalmente la facoltà di acquistarlo alla scadenza del rapporto mediante l’esercizio del diritto di riscatto ad un prezzo predeterminato.
Pur presentandosi, dal punto di vista economico, come un’operazione unitaria, il leasing è composto da una pluralità di negozi giuridici autonomi, ciascuno dei quali produce effetti distinti anche sul piano tributario.
Proprio questa circostanza costituisce la chiave di lettura dell’intera disciplina fiscale.
Il legislatore, infatti, non assoggetta il leasing ad un regime unitario, ma considera separatamente i diversi momenti che caratterizzano l’operazione: il trasferimento iniziale dal venditore alla società di leasing, il contratto di concessione in godimento e l’eventuale trasferimento finale della proprietà mediante l’esercizio del diritto di riscatto.
Il primo momento dell’operazione: il trasferimento dell’immobile alla società di leasing.
La prima fase dell’operazione consiste nell’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing.
Dal punto di vista civilistico, tale negozio costituisce una normale compravendita, nella quale la società di leasing acquista la proprietà del bene destinato ad essere successivamente concesso in godimento all’utilizzatore.
Sotto il profilo tributario, questa fase non presenta peculiarità riconducibili al contratto di leasing.
L’operazione viene infatti assoggettata alla disciplina ordinaria prevista per i trasferimenti immobiliari, con applicazione dell’IVA ovvero dell’imposta di registro secondo le regole generali che disciplinano le compravendite, oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura prevista dalla normativa vigente.
In questa fase, dunque, il legislatore non attribuisce rilievo alla circostanza che l’acquisto sia funzionale alla successiva stipulazione di un contratto di leasing.
Sotto il profilo fiscale, ci si trova semplicemente di fronte ad un ordinario trasferimento immobiliare.
È soltanto nelle fasi successive che emergono le peculiarità proprie dell’operazione di leasing.
Il contratto di leasing: la tassazione della concessione in godimento.
Acquistato l’immobile, la società di leasing lo concede in godimento all’utilizzatore mediante la stipulazione del contratto di leasing.
Tale contratto non comporta il trasferimento della proprietà del bene.
L’utilizzatore acquisisce esclusivamente il diritto di godimento dell’immobile, obbligandosi al pagamento dei canoni periodici previsti dal contratto, mentre la proprietà rimane in capo alla società concedente sino all’eventuale esercizio del diritto di riscatto.
Proprio l’assenza di un effetto traslativo giustifica il particolare trattamento tributario previsto per questa fase.
Ai fini dell’imposta di registro, il contratto di leasing è soggetto all’imposta in misura fissa, attualmente pari ad euro 200, in applicazione del principio di alternatività IVA – registro.
Per quanto concerne l’IVA, sempre applicabile in quanto la società concedente è sempre soggetto passivo IVA, trova applicazione la disciplina ordinariamente prevista per le locazioni immobiliari.
Con riferimento agli immobili strumentali, le operazioni sono generalmente esenti ai sensi dell’articolo 10, n. 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, ferma restando la possibilità, nei casi consentiti dalla legge, di optare per l’imponibilità IVA.
Anche sotto tale profilo emerge la natura del leasing quale contratto di godimento e non di trasferimento della proprietà.
L’imposizione fiscale si concentra pertanto sull’utilizzazione del bene e non sul suo acquisto definitivo.
Il riscatto: il trasferimento finale della proprietà.
La fase conclusiva dell’operazione è rappresentata dall’eventuale esercizio del diritto di riscatto.
Attraverso tale atto, l’utilizzatore acquista la proprietà dell’immobile, versando il prezzo finale stabilito nel contratto.
Sotto il profilo civilistico, il riscatto costituisce un vero e proprio contratto di compravendita.
La proprietà, sino a quel momento rimasta in capo alla società di leasing, viene definitivamente trasferita all’utilizzatore.
Proprio tale effetto traslativo impone una specifica disciplina tributaria.
Come detto, la società di leasing opera infatti quale soggetto passivo IVA, con la conseguenza che, nel caso di immobili strumentali, il trasferimento derivante dall’esercizio del diritto di riscatto integra un’ipotesi di cessione di bene strumentale, soggetta alla disciplina prevista dall’articolo 10, n. 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972.
In assenza di opzione per l’imponibilità, la cessione risulta esente da IVA.
Secondo le regole ordinarie, tale regime comporterebbe l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa, nonché delle imposte ipotecaria nella misura del 3 per cento e catastale nella misura dell’1 per cento.
Tuttavia, proprio con riferimento al riscatto nel leasing immobiliare, il legislatore ha introdotto una disciplina agevolativa di particolare interesse.
L’agevolazione prevista per il riscatto nel leasing immobiliare.
Una delle peculiarità più significative della disciplina tributaria del leasing riguarda proprio il trattamento fiscale dell’atto di riscatto.
Il legislatore ha infatti ritenuto opportuno attenuare il carico tributario gravante sul trasferimento finale della proprietà, prevedendo un regime speciale rispetto a quello ordinariamente applicabile alle cessioni di immobili strumentali.
In luogo dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nelle misure proporzionali del 3 per cento e dell’1 per cento, il riscatto beneficia dell’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale tutte in misura fissa.
L’agevolazione si giustifica alla luce della struttura economica dell’operazione.
L’immobile, infatti, è già stato oggetto di imposizione nel momento in cui la società di leasing lo ha acquistato dal fornitore.
Il successivo riscatto costituisce il momento conclusivo di un’operazione economica iniziata molti anni prima e già assoggettata a tassazione nella sua fase iniziale.
L’applicazione delle imposte in misura fissa mira, pertanto, ad evitare un aggravio fiscale eccessivo derivante dalla duplice imposizione della medesima operazione economica, realizzando un equilibrio tra le esigenze di gettito e il principio di ragionevolezza del sistema tributario.
Restano naturalmente dovuti gli ulteriori tributi connessi alle formalità pubblicitarie, quali la tassa ipotecaria, la tassa catastale e l’imposta di bollo.
L’unitarietà economica e la pluralità dei presupposti d’imposta.
L’analisi del regime tributario del leasing evidenzia come il legislatore distingua nettamente l’operazione economica dal presupposto dell’imposizione.
Sebbene il leasing persegua un’unica finalità economica — consentire all’utilizzatore il progressivo acquisto dell’immobile mediante il pagamento di canoni e il successivo esercizio del riscatto — sotto il profilo fiscale esso viene scomposto in tre distinti negozi giuridici.
Il primo consiste nella compravendita tra il fornitore e la società di leasing.
Il secondo è rappresentato dalla concessione del godimento dell’immobile mediante il contratto di leasing.
Il terzo coincide con il trasferimento finale della proprietà attraverso l’esercizio del diritto di riscatto.
Ciascuno di tali negozi presenta un autonomo presupposto impositivo e viene conseguentemente assoggettato ad una disciplina tributaria propria.
È proprio questa impostazione a consentire di comprendere la coerenza dell’intero sistema.
La tassazione non riguarda il leasing come fenomeno economico unitario, bensì i singoli atti giuridici che lo compongono, ciascuno dei quali esprime una diversa manifestazione di capacità contributiva.
Il ruolo del Notaio nella corretta qualificazione fiscale dell’operazione.
La complessità della disciplina tributaria del leasing attribuisce al Notaio una funzione particolarmente rilevante.
L’attività notarile non si limita infatti alla ricezione dell’atto di riscatto, ma richiede una preventiva ricostruzione dell’intera operazione sotto il profilo giuridico e fiscale.
Il Notaio è chiamato a distinguere i diversi momenti dell’operazione, verificando quale disciplina tributaria trovi applicazione in relazione al singolo negozio posto in essere.
Particolare attenzione deve essere riservata alla qualificazione del riscatto, alla verifica della spettanza del regime agevolato e alla corretta applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
L’intervento notarile assume così una funzione di garanzia non soltanto della validità civilistica dell’operazione, ma anche della corretta applicazione della normativa tributaria, contribuendo a prevenire contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria e ad assicurare certezza ai traffici giuridici.
