Definizione di contratto preliminare.
Il contratto preliminare trova la propria definizione specifica nell’articolo 1351 Codice Civile, il quale dispone che: “il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.
Pertanto, secondo quanto disposto dal legislatore, nella redazione di un contratto preliminare deve sempre essere rispettato il principio di “simmetria delle forme”.
Inoltre, la funzione del contratto preliminare è quella di far obbligare le parti, entro un determinato termine finale, di stipulare il contratto definitivo.
Nella prassi, il contratto preliminare viene sempre utilizzato nell’ambito della compravendita immobiliare, tant’è che esso si può definire come un contratto ad effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti.
È possibile sciogliere un contratto preliminare prima della stipula del definitivo?
Tuttavia, non sempre le parti che si sono obbligate in un contratto preliminare addivengono alla stipula di un contratto definitivo.
La prassi, infatti, consente alle parti che hanno sottoscritto un contratto preliminare di poterlo sciogliere in via preventiva senza arrivare alla stipula del contratto definitivo. In questo caso, valgono i principi previsti per lo scioglimento del contratto in generale.
Lo scioglimento di un contratto preliminare può avvenire sostanzialmente per quattro motivi:
- Per mutuo consenso, stante quanto previsto dall’articolo 1372 1° comma Codice Civile, in quanto le parti possono decide insieme di annullare l’accordo mediante un atto scritto, nel rispetto del principio di simmetria delle forme di cui sopra;
- Per esercizio del diritto di recesso, ai sensi dell’articolo 1373 Codice Civile, in base al quale le parti possono prevedere tale facoltà in sede di stipula del contratto preliminare e, in caso di esercizio del recesso, una delle parti può ritirarsi dalla stipula del contratto definitivo perdendo la caparra, qualora sia prevista ai sensi dell’articolo 1385 Codice Civile, (se si tratta della parte promittente venditrice a recedere) o ritenendo il doppio della stessa (se a recedere è la parte promissaria acquirente);
- Per inadempimento, che rappresenta il più classico motivo di scioglimento, ovvero quando una delle parti non rispetta le pattuizioni contenute nel contratto preliminare e l’altra ha il diritto di chiedere lo scioglimento del contratto e contestualmente il risarcimento dei danni causati da tale inadempimento;
- Per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ai sensi dell’articolo 1256 Codice Civile, ovvero nel caso in cui, per causa non imputabile alle parti, venga meno la possibilità in senso oggettivo di stipulare il contratto definitivo (es. nel caso di distruzione di un immobile o di perdita della sua commerciabilità in senso giuridico).
Qualora si verifichi uno di questi motivi di che portino allo scioglimento del contratto preliminare, l’effetto che ne consegue è che le parti sono liberate dagli obblighi nascenti dallo stesso.
Inoltre, qualora siano state versate somme a titolo di caparra o di acconto, stante quanto previsto dagli articoli 1385 e 1386 Codice Civile, si applicano le regole prescritte in tema di restituzione o ritenzione.
Infine, qualora il preliminare sia stato trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis Codice Civile, la pubblicità perde efficacia dopo la risoluzione o il recesso dello stesso e le relative formalità pubblicitarie sono soggette a cancellazione.
Orientamenti giurisprudenziali sullo scioglimento del contratto preliminare.
In tema di scioglimento del contratto preliminare è intervenuta in più occasioni la giurisprudenza di legittimità.
Di recente, infatti, la Corte di Cassazione si è pronunciata con ordinanza n. 19323 del 14 luglio 2025 in tema di forma della risoluzione.
In particolare, la Cassazione si è occupata della risoluzione per mutuo dissenso, la quale deve avvenire sempre in forma scritta e deve essere sottoscritta da entrambe le parti. Tale pronuncia giurisprudenziale asserisce che la forma scritta ab substantiam rappresenti un presupposto di validità per lo scioglimento consensuale di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, poiché, in caso di ignoranza di tale requisito formale, le parti si esporrebbero al rischio che il contratto originario debba considerarsi ancora pienamente valido ed efficace, comportando tutte le relative conseguenze legali, economiche e giudiziali.
La Cassazione era anche intervenuta in passato sui casi di previsione di una clausola penale o di caparra confirmatoria, in particolare con la sentenza n. 13654 del 2017.
Con questa sentenza la Suprema Corte ha asserito che la parte non inadempiente può decidere se conservare la caparra confirmatoria versata dall’altra parte o agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento integrale del danno.
Considerazioni conclusive.
In conclusione, stante le considerazioni svolte in questa sede, si può pacificamente affermare che lo scioglimento di un contratto preliminare, in particole nell’ambito della compravendita immobiliare, può avvenire per mutuo consenso, per esercizio del diritto di recesso nei casi in cui è previsto, per inadempimento o per sopravvenuta impossibilità di esecuzione della prestazione.
Ciò che è essenziale in tutti i casi è il rispetto della forma scritta a pena di nullità e il dovere di osservare e valutare gli effetti economici che possono essere prodotti a seguito dello scioglimento, in modo tale da arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti coinvolte.
