Il frazionamento immobiliare in generale
Frazionamento e accorpamento rappresentano probabilmente due dei più frequenti processi di modifica di un immobile, utili per offrire opportunità di ottimizzazione degli spazi, di valorizzazione degli immobili e di soddisfazione delle esigenze degli acquirenti e dei proprietari, per questo si è scelto di dedicarvi un apposito approfondimento.
Il frazionamento è l’atto catastale mediante il quale un’unità immobiliare viene divisa in parti più piccole, creando così più unità indipendenti all’interno dello stesso edificio, ovvero un terreno viene suddiviso in più particelle.
Il frazionamento, dunque, è un atto di rilevanza catastale, che, comportando sempre una rettifica della descrizione catastale dell’immobile, determina, in caso di fabbricato, l’obbligo di deposito in Catasto di una planimetria aggiornata: all’esito del frazionamento, dunque, un fabbricato o un terreno originariamente unitari verranno sdoppiati in due (o più) immobili suscettibili di autonoma circolazione.
Si precisa, poi, che il frazionamento, spesso, viene realizzato, in concreto, mediante un intervento urbanistico (ad esempio, quando un appartamento viene diviso in due appartamenti più piccoli mediante innalzamento di muri e realizzazione di una seconda porta d’ingresso), anche se ciò, soprattutto in relazione ai terreni, non è necessario: pertanto, in caso di cosiddetto frazionamento urbanistico, il proprietario dell’immobile dovrà dotarsi del relativo titolo edilizio abilitativo, che non sarà invece necessario in caso di cosiddetto frazionamento catastale (cioè il frazionamento a cui non si accompagna una modifica edilizia).
Spesso, tra l’altro, il frazionamento è volto alla (futura) realizzazione di un intervento di urbanizzazione sul terreno frazionato, lecita solo se prevista dai piani regolatori generali appositamente approvati, pertanto, come infra precisato, in queste ipotesi anche il frazionamento deve essere appositamente previsto e consentito dai piani regolatori, oppure specificamente autorizzato, integrando, viceversa, il reato di lottizzazione abusiva.
L’accorpamento immobiliare in generale
L’accorpamento immobiliare, noto anche come fusione catastale, invece, è il processo attraverso il quale due o più unità immobiliari (siano esse fabbricati o terreni) vengono unite in una singola unità.
Questo può avvenire per diverse ragioni, come la volontà di ampliare uno spazio abitativo o commerciale, di ottimizzare l’utilizzo dello spazio disponibile o di semplificare la gestione e la manutenzione degli immobili.
Si precisa che l’ampliamento di un’unità è ammesso solo se ricorrono, contestualmente, due presupposti: ad accorparsi sono due appartamenti contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro; le unità sono intestate a uno stesso proprietario.
Solitamente, poi, al pari di quanto osservato in merito al frazionamento, l’accorpamento immobiliare comporta la modifica della struttura degli edifici o dei terreni coinvolti, ad esempio rimuovendo pareti divisorie, o recinzioni, o creando aperture per unire gli spazi, pertanto, anche in questo caso il proprietario dell’immobile dovrà dotarsi di apposito titolo edilizio abilitativo e, in caso di accorpamento di fabbricati, dovrà provvedere al deposito in Catasto di una planimetria aggiornata.
La lottizzazione abusiva
Come sopra accennato, il frazionamento di terreni finalizzato alla realizzazione di interventi di urbanizzazione può integrare il reato di lottizzazione abusiva, che costituisce la modalità di aggressione e di stravolgimento dell’assetto territoriale, più grave che possa essere realizzata e può delinearsi in diverse modalità.
Tale reato è previsto dall’art. 30 del d.p.r. 380/2001 (che ha sostituito, riproponendone la formulazione, il previgente art. 18 l. n. 47/1985), ai sensi del quale si ha un’ipotesi di lottizzazione edilizia quando “vengono iniziate opere che comportino la trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”.
Il successivo art. 44 dispone, poi, che tale fattispecie è sanzionata con la pena congiunta dell’arresto sino a due anni e dell’ammenda da euro 15.493 a 51.645 euro.
Al netto della definizione normativa della fattispecie, la Cassazione penale Sez. Un. 5115/2002, ha stabilito il principio di diritto per cui il reato di lottizzazione abusiva può consistere sia in atti giuridici che in atti materiali. In particolare, in base al fatto, o all’atto, che ha provocato la lottizzazione illecita, dottrina e giurisprudenza hanno enucleato tre “tipi” di lottizzazione abusiva. Si distinguono, pertanto:
1. Lottizzazione abusiva materiale o “fisica”: ricorre nell’ipotesi in cui vengano anche semplicemente iniziate realizzazioni di opere che in assenza delle prescritte autorizzazioni oppure in violazione della strumentazione approvata o adotta o comunque stabilita dalle leggi statali o regionali, comportino una trasformazione urbanistica o edilizia del territorio.
Il riferimento generico, nell’articolo 30 del d.p.r. n.380/2001, al termine “opere”, ha consentito alla giurisprudenza di merito e di legittimità di considerare configurabile la lottizzazione materiale in ogni tipologia di opere edilizie o di urbanizzazione atte a stravolgere l’assetto del territorio rendendone impraticabile la programmazione (a titolo di esempio, integrano lottizzazione abusiva materiale la costruzione di recinzioni o picchettamenti, la realizzazione di parcheggi, di impianti industriali, di impianti fotovoltaici, etc.);
2. Lottizzazione abusiva formale o “cartolare”: si realizza quando, in assenza dell’esecuzione dei lavori, siano stati posti in essere una serie di atti preordinati alla lottizzazione abusiva di un suolo; ad esempio, per il numero dei lotti, per le loro dimensioni, per la loro ubicazione, per le caratteristiche degli acquirenti, ecc.
Il reato di lottizzazione abusiva cartolare, infatti, è, secondo la giurisprudenza, una contravvenzione a consumazione anticipata, cioè, un illecito che si configura anche quando viene realizzata una qualsiasi attività che oggettivamente comporti anche solo il pericolo di una successiva urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata, pur in assenza di una modificazione oggettiva del territorio.
Per questo, si può ricadere nella fattispecie della lottizzazione abusiva cartolare anche semplicemente realizzando operazioni di suddivisione materiale o giuridica delle proprietà (ad esempio, i frazionamenti) che abbiano lo scopo di utilizzare le parti suddivise (cioè, i singoli lotti frazionati) come terreni edificabili anche se nessuna opera edilizia è stata ancora realizzata.
In particolare, per poter integrare una violazione della norma in commento, dovrebbe essere dimostrato che il frazionamento era finalizzato a realizzare una urbanizzazione non consentita (anche se nessuna opera sia stata realizzata) e deve essere fornita prova dell’esistenza di elementi precisi ed univoci dai quali si possa ricavare oggettivamente l’intenzione (del venditore e/o dell’acquirente) di edificare l’area: tra questi elementi si annoverano le dimensioni dei lotti in relazione alla natura ed alla destinazione del terreno secondo gli strumenti urbanistici in vigore, il numero, l’ubicazione ed eventuale previsione di opere di urbanizzazione già presenti in zona, elementi relativi alle persone degli acquirenti (ad esempio acquirenti che non siano imprenditori agricoli che acquistino singoli lotti, oggetto di frazionamento, parti di un terreno a destinazione agricola e che abbiano estensione insufficiente per avviare un’impresa agricola o interventi agropastorali);
3. Lottizzazione abusiva “mista”: si tratta di un tertium genus di lottizzazione abusiva di creazione giurisprudenziale, caratterizzato dalla compresenza delle attività materiali e negoziali individuate dalla legge e sussumibili nelle fornite definizioni di lottizzazione materiale e cartolare.
