Nozione e natura giuridica del condominio
Il condominio è la comunione degli edifici composti da una o più unità abitative in proprietà esclusiva e da parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alla unità abitative stesse.
I beni comuni, salva contraria previsione del titolo, sono quelli indicati dall’art 1117 c.c.; tali parti comuni non sono divisibili e costituiscono oggetto di comunione forzosa tra condomini, a meno che la divisione possa avere luogo senza rendere maggiormente incomodo l’uso del bene a ciascun condomino, come previsto dall’art 1119 c.c.
Quanto alla natura giuridica, il condominio si può definire come una species del più ampio genus della comunione, regolato da apposite norme del codice civile e, per quanto non previsto, dalle norme generali in materia di comunione ex art 1139 c.c.
E’ discusso se al condominio possa essere attribuita una soggettività giuridica, in particolare:
– Pro soggettività: il condominio può essere convenuto in giudizio per controversie con i condomini (art 1131 c.c.); la trascrizione è effettuata a favore del condominio (art 2659 c.c.); il condominio ha un conto corrente intestato (art 1129 comma 7 c.c.);
– Contro soggettività: la normativa in tema di rappresentanza (art 1131c.c.); il condominio è solidalmente responsabile con beneficio di escussione per le obbligazioni del condomino moroso (art 63 disp. att c.c.).
Alla stregua di queste considerazioni, è in corso un processo diretto al riconoscimento della soggettività giuridica in capo al condominio che, tuttavia, non si è ancora concluso in senso affermativo.
Disciplina e uso delle parti comuni
L’art 1117 c.c. elenca le parti comuni dell’edificio, distinguendole in tre categorie:
1. Elementi essenziali dell’edificio: “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”;
2. Locali destinati a servizi comuni: “ le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”;
3. Pertinenze che servono all’uso comune: “ le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Dette parti sono comuni soltanto laddove non risulti diversamente dal titolo; qualora, invece, siano utilizzate solo da alcuni condomini, l’art 1117 c.c., si applica esclusivamente con riferimento a questi ultimi (cd. condominio parziale).
Inoltre, i condomini possono rendere comuni anche parti non rientranti nell’elencazione di cui all’art 1117 c.c.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva ex art 1118 c.c. Si tratta di un diritto irrinunciabile, tuttavia, ai sensi dell’art 1118 comma 2° c.c., i singoli condomini possono rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, purché tale distacco non provochi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Il singolo condomino può far uso delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca gli altri di farne parimenti uso cd. promiscuo, ma non può disporre della propria quota sulle parti comuni se non unitamente all’unità immobiliare in proprietà esclusiva.
Le opere effettuate su parti di proprietà di uso individuale, ai sensi dell’art 1122 c.c., sono vietate qualora rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino un significativo pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
La possibilità di apportare innovazioni dirette al miglioramento e all’uso delle parti comuni sono disciplinate dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo i quali, ove tali innovazioni abbiano carattere volontario o importino una spesa eccessivamente gravosa, e sia possibile un’utilizzazione separata del bene, i condomini che non intendano fruire del vantaggio sono esonerati dal pagamento delle spese; diversamente, se l’utilizzazione non può essere separata, l’innovazione non è consentita, a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata non si faccia carico di tutte le spese.
Tuttavia, l’art 1106 c.c. prevede che, in ogni caso, l’uso delle parti comuni può essere disciplinato dal regolamento di condominio.
Obbligo di contribuire alle spese condominiali
Ciascun condomino deve contribuire alle spese condominiali in misura proporzionale ai rispettivi millesimi, anche se, qualora si tratti di spese destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite secondo l’uso che se ne fa.
Nel caso di cd. condominio parziale, le spese gravano soltanto su alcuni condomini.
Il condomino, infine, non può liberarsi dalle spese rinunciando al proprio diritto sulle parti comuni. In caso di trasferimento dell’unità condominiale, l’acquirente e l’alienante sono obbligati in solido per le spese ordinarie relative all’anno in corso e all’anno precedente; al contrario, è discussa la sorte delle spese straordinarie. Secondo un primo orientamento, dette spese gravano su colui che è condomino nel momento in cui la spesa si rende necessaria; secondo un’altra impostazione, invece, le spese gravano su colui che è condomino nel momento in cui la spesa viene concretamente attuata.
Indivisibilità delle parti comuni
Ai sensi dell’art 1119 c.c., le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, salvo il caso in cui la divisione si faccia senza rendere incomodo l’uso della cosa a ciascuno dei condomini e purché ci sia il consenso all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio.
Diritto di sopraelevazione
Il diritto di soprelevazione è disciplinato dall’art 1127 c.c., ai sensi del quale: “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.
In riferimento alla natura giuridica di tale diritto, sembra prevalere la tesi del diritto legale di superficie, spettante al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, il quale può essere trasferito separatamente dal diritto di proprietà in cui si inserisce. Allo stesso modo, è possibile trasferire la proprietà del lastrico o dell’ultimo piano, riservandosi il diritto de quo.
Se di aderisce a tale impostazione, trova applicazione il regime della prescrizione ventennale per non uso.
Altrimenti, se si aderisce alla tesi tradizionale che lo considera una facoltà legata al diritto di proprietà e non alienabile separatamente da esso, tale diritto è imprescrittibile, anche se tale impostazione appare ormai superata.
La sopraelevazione non è ammessa nei casi in cui le condizioni statiche dell’edificio non la consentono o in caso di opposizione dei condomini qualora arrechi loro un pregiudizio di notevole entità.
Occorre precisare, altresì, che colui che effettua la sopraelevazione è tenuto a corrispondere agli altri condomini una indennità pari al volume attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani del condominio, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Tale soggetto deve ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di utilizzare.
L’indennità ha natura di obbligazione personale e non propter rem, pertanto, non si trasmette al successivo proprietario del piano sopraelevato.
Organi del condominio
Ogni condominio è composto da diversi organi:
a) amministratore: è l’organo preposto alla gestione ordinaria del condominio.
La nomina dello stesso, di competenza dell’assemblea, è obbligatoria ove vi siano più di otto condomini.
La carica di amministratore di condominio può essere rivestita anche da una persona giuridica.
Le sue attribuzioni sono tassativamente indicate nell’art 1130 c.c., mentre l’art 1131 c.c. disciplina i poteri di rappresentanza del medesimo.
In riferimento alla rappresentanza è discusso se l’amministratore può prestare il consenso alla cancellazione di ipoteca iscritta a garanzia di un credito condominiale soddisfatto.
Secondo un orientamento più prudente può farlo solo con apposita autorizzazione; secondo una tesi più “permissiva” può farlo anche senza autorizzazione, in quanto costituisce un atto dovuto, stante quanto previsto dall’art 1129 comma 12°n. 5 c.c.;
b) assemblea: è l’organo collegiale del condominio ed è composto da tutti i condomini, competente per gli atti di straordinaria amministrazione.
L’assemblea deve essere convocata, in via ordinaria, almeno una volta l’anno, dall’amministratore di condominio e può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore ovvero da almeno due condomini, le cui quote millesimali rappresentino 1/6 dell’intero edificio.
Se la decisione assembleare si pone in contrasto con la legge o con il regolamento di condominio, i condomini che non hanno concorso alla relativa approvazione hanno diritto di impugnarla dinnanzi all’autorità giudiziaria, salvo espressa previsione, tuttavia, tale impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera come previsto dall’art 1137 c.c.
L’assemblea è competente per:
1. Approvare il regolamento condominiale;
2. Nominare l’amministratore;
3. Approvare preventivamente le spese occorrenti durante l’anno con la relativa ripartizione tra i condomini;
4. Approvare il rendiconto annuale dell’amministratore ex art 1135 c.c.
Supercondominio
E’ definito “supercondominio” quel complesso di più condomini strutturalmente autonomi, ma che hanno in comune alcune parti destinate al loro servizio.
Tale figura trova riscontro nell’art 61 disp. att. c.c., il quale prevede la possibilità di sciogliere il condominio composto da più edifici, costituendo condomini separati.
Per analogia si applica la disciplina classica del condominio ed in particolare l’art 1117 c.c., relativamente alle parti comuni.
Cessazione del condominio
Il condominio si scioglie:
1. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio si scioglie e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio autonomo e separato ( artt 61 e 62 disp. Att. C.c.);
il condominio, invece, si estingue in caso di:
1. Perimento totale o parziale dell’edificio ex art 1128 c.c.;
2. Acquisto dell’intero edificio da parte di un solo soggetto.
Regolamento di condominio
Ciascun condominio deve essere dotato di un proprio regolamento.
Prima di entrare nel vivo della trattazione, è bene specificare un aspetto di fondamentale importanza, che riguarda il contenuto del regolamento condominiale. Esso include le norme relative all’utilizzo e alla destinazione d’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese tra i condomini, che vengono stabilite attraverso delle apposite tabelle per le varie tipologie di costo. Nel documento sono, inoltre, riportati ulteriori aspetti che disciplinano la vita in condominio, come le regole di decoro o l’amministrazione dell’edificio.
Quali sono i regolamenti condominiali?
Esistono due tipologie di regolamento condominiale, ovvero:
1. quello contrattuale (o convenzionale) che è approvato all’unanimità dei condomini;
2. quello assembleare (o maggioritario) che è autorizzato dalla maggioranza dei condomini.
Andiamo a vedere di seguito le caratteristiche e le principali differenze.
a) Regolamento contrattuale
Il regolamento di condominio contrattuale è quello che viene redatto dall’originario costruttore dell’edificio, che lo ha fatto direttamente approvare agli acquirenti al momento del rogito. Questo tipo di documento non viene approvato in sede di assemblea ed è approvato all’unanimità in momenti differenti. Per tale motivo, può contenere dei vincoli più forti a carico dei singoli condomini rispetto a quelli contenuti all’interno di un regolamento approvato dalla maggioranza.
b) Regolamento assembleare
Come suggerisce il termine stesso, il regolamento assembleare è quello che viene approvato in sede di assemblea condominiale. Per l’approvazione è sufficiente il voto della maggioranza, a condizione che gli intervenuti abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Ad approvazione avvenuta, deve essere osservato dai condomini e allegato al registro dei verbali.
Per quanto riguarda i contenuti, il regolamento assembleare disciplina i seguenti ambiti: l’utilizzo delle parti comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico.
Occorre, altresì, fare un’ulteriore distinzione tra:
a) Regolamento proprio
Quando non contiene alcuna clausola limitativa dei diritti dei singoli condomini circa le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Di regola è assembleare, in quanto l’assenza di tali limitazioni implica la possibilità di un’approvazione a maggioranza.
b) Regolamento improprio
E’ quello che eccede l’ambito dell’art 1138 c.c. e che contiene disposizioni che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, ponendo dei limiti di godimento delle singole unità di proprietà esclusiva o delle parti comuni. Tale regolamento ha di solito natura contrattuale, ma può essere può essere pattuito anche in sede assembleare, purché venga approvato all’unanimità.
Regolamento contrattuale precostituito e condominio precostituito
Il regolamento contrattuale cd. precostituito è il regolamento predisposto dall’originario proprietario dell’edificio prima della vendita dei singoli appartamenti e diviene vincolante per la parte acquirente solo nel momento in cui, contestualmente all’atto d’acquisto della singola unità immobiliare, sia espressamente approvato e accettato dalla stessa.
Il condominio precostituito, invece, è il negozio con il quale i proprietari di un terrendo edificabile convengono di costruirvi un edificio di condominio, stabilendo fin da subito le singole porzioni immobiliari che, ultimati i lavori, saranno attribuite in proprietà esclusiva a ciascuno. Quindi, con tale negozio i proprietari di un terreno edificabile convengono di regolare in via preventiva il fenomeno dell’accessione.
La dottrina prevalente ritiene si tratti di un’ipotesi di divisione di cosa futura, ammessa ex art 1348 c.c., avente effetti obbligatori immediati e reali differiti, che si producono quando il bene viene da esistenza e cade in comunione tra i contitolari dell’area.
Trascrizione del regolamento di condominio
Con riguardo all’ipotesi di norme limitative del diritto di proprietà si pone il problema della loro opponibilità nei confronti dei terzi acquirenti a titolo particolare della proprietà stessa, relativamente al quale assume valenza centrale la trascrizione del regolamento.
La trascrizione assolve alla funzione di portare a conoscenza dei terzi le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà.
Il regolamento contrattuale, per sua stessa natura, non è opponibile verso i terzi perché è un contratto e come tale vincola le sole parti stipulanti ciò implica che per rendere opponibile il regolamento ai terzi è necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La Cassazione con sentenza n. 2546 del 17 marzo 1994, ha sostenuto che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari dell’intero fabbricato, quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell’edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto. Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all’approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell’opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri. Resta fermo, tuttavia, che tali clausole limitative se non trascritte sono sempre opponibili ai condomini che hanno accettato il regolamento, mentre non sono opponibili non solo ai successori a titolo particolare dei condomini stessi, ma anche al terzo acquirente, purché le clausole limitative non siano state esplicitamente riportate nel relativo atto di acquisto, o se non si fornisca la prova che lo stesso terzo abbia espressamente dichiarato, anche successivamente, di essere a conoscenza di tali limiti. Quanto detto consente di evidenziare che l’omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido, unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi (Cass. 26 gennaio 1998 n. 714).
Caratteristiche della trascrizione
Si deve in primo luogo evidenziare che la trascrizione non può essere generica, non basta indicare genericamente nella nota il regolamento contenente le limitazioni, ma occorre indicare le clausole di esso che incidono in senso limitativo sui diritti dei condomini di loro esclusiva proprietà, indicando il contenuto essenziale di tali clausole. La nota di trascrizione, in sostanza, deve permettere di accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti, e quale sia il mutamento giuridico che l’atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.
L’articolo 2665 codice civile dispone, infatti, che l’omissione o inesattezza delle indicazioni richieste dalla legge nella nota di trascrizione nuoce alla validità della medesima, se “induca incertezza sulle persone, sul bene, o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto” che viene trascritto. Se il regolamento contenente le limitazioni è stato predisposto dal costruttore, o dall’originario unico proprietario dell’edificio, è opportuno che le limitazioni alla proprietà individuale siano trascritte esplicitamente, assieme al regolamento di condominio in cui sono contenute.
E’ sconsigliabile limitarsi a trascrivere l’atto di acquisto dal proprietario originario o dal costruttore che operi un mero richiamo al regolamento condominiale in cui sono contenute le limitazioni. Una parte della dottrina e della giurisprudenza, infatti, ritengono questo tipo di trascrizione (cd. trascrizione generica delle limitazioni), non sufficiente a rendere opponibili al terzo acquirente le limitazioni, in quanto non permette al terzo la conoscenza della limitazione, a mezzo della semplice consultazione dei registri immobiliari, ma lo costringe a effettuare indagini ulteriori, concretantesi nel caso di specie nella ricerca e lettura del regolamento citato.
In questo modo verrebbe meno, secondo la tesi in esame, la stessa funzione di pubblicità della trascrizione, rendendola perciò inefficace; o, comunque, si avrebbero omissioni o inesattezze delle indicazioni nella nota di trascrizione, tali da indurre incertezza sulle persone, sul bene, o sul rapporto giuridico cui la trascrizione si riferisce, e tali da renderla inefficace, ai sensi dell’art. 2665 codice civile.
Va comunque segnalato che, secondo dottrina e giurisprudenza prevalenti, il regolamento di condominio, anche quando non sia materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio condominiale, fa corpo con esso, purché sia nell’atto espressamente richiamato ed approvato. In questo modo, infatti, le clausole del regolamento rientrano, sia pure per relationem, nel testo dei singoli contratti di compravendita, ciò grazie al riferimento che ad esse hanno fatto entrambe le parti del contratto di compravendita. Perciò, trascrivendo il singolo contratto di compravendita, si trascrive anche il regolamento che con esso fa corpo, anche se non materialmente inserito nell’atto, con la conseguenza di renderlo opponibile ai terzi.
Per quanto, invece, attiene il regolamento di tipo assembleare, come già detto precedentemente, tale tipo di regolamento non può imporre limitazioni al diritto di proprietà. Ciò reca, come conseguenza diretta, che a differenza del regolamento contrattuale il regolamento assembleare non può essere trascritto nei registri immobiliari, ma va trascritto nel registro tenuto dalla locale associazione dei proprietari di fabbricati, ciò in virtù del combinato degli artt. 1129 codice civile e 71 delle disp. att. Codice civile. Tuttavia, tale tipo di associazione è stata sciolta con il D.L.G.L.T. 23 novembre 1944 n. 369, soppressione delle associazioni sindacali fasciste e liquidazione dei relativi patrimoni. Pertanto, allo stato tale tipo di regolamento può anche non essere trascritto nel libro tenuto dall’associazione dei proprietari, senza che da ciò derivi la invalidità del regolamento nella pratica pertanto tale funzione è attualmente svolta da libere associazioni.
