Introduzione.
Il condominio negli edifici consiste in una forma molto diffusa di coesistenza della proprietà nel tessuto urbano e sociale dell’ordinamento italiano.
Si tratta di una complessa entità giuridica definita dalla coesistenza al proprio interno sia di parti di proprietà esclusiva dei condomini sia di parti di proprietà comune tra gli stessi.
Proprio in riferimento alla gestione di queste ultime occorre fare riferimento agli articoli 1117 e ss. Codice Civile, in quanto tali norme impongono ai singoli condomini il dovere di custodia e manutenzione delle parti comuni, che si estrinseca nell’affidamento della rappresentanza legale della collettività dei condomini ad un amministratore.
La violazione di questi doveri imposti dalla legge, la quale si manifesta generalmente con l’omessa o inadeguata conservazione dei beni comuni, comporta una responsabilità civile del condominio per i danni cagionati dalle parti comuni.
Tuttavia, nella prassi ci si domanda chi in concreto debba pagare il risarcimento dei danni causati da beni condominiali.
Danno cagionato da cose in custodia.
Al fine di dare una risposta a tale interrogativo, iniziamo con l’analizzare il contenuto di una importante norma giuridica, ovvero l’articolo 2051 Codice Civile il quale dispone che: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
La norma in commento delinea un regime di responsabilità speciale che, secondo l’interpretazione ormai consolidata della dottrina e della giurisprudenza di legittimità, assume carattere oggettivo.
Pertanto, la responsabilità sorge indipendentemente da una valutazione di colpa causata da negligenza, imprudenza o imperizia di chi detiene la custodia dei beni, essendo sufficiente la sussistenza di un rapporto di custodia tra il soggetto e la cosa che ha causato il danno e deve esserci, altresì, un nesso causale tra il bene e il danno stesso.
In particolare, la Cassazione civile con la sentenza n. 2481 del 1° febbraio 2018 ha affermato un importante principio, secondo il quale: “la responsabilità ex articolo 2051 Codice Civile […] prescinde dall’accertamento del carattere colposo dell’attività o del comportamento del custode”.
Natura della responsabilità ex articolo 2051 codice civile.
Una volta asserito che la responsabilità per i danni causati da beni comuni in condominio ricade sui singoli condomini, occorre soffermarsi sulla natura giuridica della stessa.
Innanzitutto, partiamo con l’affermare che la responsabilità causata da cose in custodia si fonda su un presupposto essenziale, ovvero la sussistenza di un potere di fatto sulla cosa, il quale si caratterizza come un dovere di controllo, vigilanza e intervento, al fine di prevenire il verificarsi di danni nei confronti di terzi.
Questo potere, inoltre, non deve per forza coincidere con la piena proprietà sul bene, bensì anche con la semplice disponibilità materiale e la possibilità di governare i rischi connessi alla cosa stessa.
Inoltre, non è necessaria la prova della pericolosità intrinseca della cosa, in quanto il danno può derivare anche da un fattore esterno che ne alteri la condizione di innocuità.
Tuttavia, per poter affermare la responsabilità da custodia, il soggetto che subisce il danno ha l’onere di provare due elementi fondamentali:
- Il nesso causale, ovvero il legame diretto tra il bene in custodia e il danno subito (es. il tetto di un palazzo e un’infiltrazione);
- Il rapporto di custodia, ovvero che il codomino convenuto abbia il potere di fatto sulla res.
Il custode, dal canto suo, al fine di escludere la responsabilità per caso fortuito a suo carico deve provare l’esistenza di un evento imprevedibile e inevitabile che ha interrotto il nesso causale.
In questo modo viene interrotto il nesso causale tra la cosa e l’evento lesivo, in quanto il caso fortuito può manifestarsi in tre diverse forme.
Il caso fortuito può manifestarsi in tre forme:
- La forza maggiore, consistente in eventi naturali o umani di eccezionale intensità, oggettivamente imprevedibili e inevitabili;
- Fatto del terzo, cioè un’azione posta in essere da un soggetto terzo che, per la sua autonomia o incidenza, si pone come unica causa del danno;
- Colpa del danneggiato, ovvero un comportamento anomalo imprudente o negligente della stessa vittima, tale da essere la causa esclusiva del danno subito.
Responsabilità del condominio come custode.
La responsabilità del condominio rappresentato dall’amministratore deriva dal potere-dovere di esercitare la vigilanza e il controllo sulle parti comuni.
Questo obbligo non viene meno nemmeno in presenza di una delibera assembleare che abbia respinto la proposta di eseguire i lavori di manutenzione necessari. In questi casi, l’amministratore ha il dovere di agire autonomamente al fine di eliminare eventuali pericoli ai sensi dell’articolo 1135 comma 2 Codice Civile e la sua inerzia può non solo determinare una responsabilità dell’ente, ma anche sua personale e professionale responsabilità.
Tuttavia, dal punto di vista oggettivo, la responsabilità ricade sempre sui singoli condomini e non sull’amministratore, anche se quest’ultimo ha il dovere di vigilanza e di custodia sui beni comuni.
Il soggetto danneggiato non può rivolgersi direttamente all’amministratore per ottenere il risarcimento che gli spetta, bensì contro i singoli condomini che compongono il condominio.
Tutt’al più, i condomini, nel caso in cui vengano condannati, possono rivalersi a loro volta sull’amministratore in quanto rappresentante legale del condominio stesso, per violazione eventuale degli obblighi di mandato.
Risoluzione delle controversie condominiali.
Per quanto concerne la risoluzione di questo tipo di controversie in materia di condominio, lo strumento più utilizzato è quello di convenire in giudizio il condominio al fine di intentare una causa giudiziale di carattere civilistico.
Tuttavia, nella prassi sta divenendo sempre più frequente il ricorso alla procedura stragiudiziale della negoziazione assistita, al fine di evitare la causa giudiziale e tutte le spese e le lungaggini processuali che ne derivano.
Infatti, il ricorso alla negoziazione assistita e la sua efficacia nelle vertenze di carattere condominiali è essenziale per facilitare l’accordo tra le parti, il quale può essere raggiunto direttamente tra gli avvocati degli stessi, senza che sia necessario un intervento diretto dei soggetti coinvolti nella controversia.
Conclusioni.
Avendo analizzato nel dettaglio la responsabilità oggettiva per danni derivanti da cose in custodia ai sensi dell’articolo 2051 Codice Civile, si può pacificamente affermare il ruolo centrale del condominio quale custode delle parti comuni, salvo la prova di caso fortuito.
La strategia più efficace per il condomino consiste nella prevenzione del danno da parte del condominio stesso, la quale si estrinseca in una manutenzione programmata, costante e diligente delle parti comuni, accompagnata dalla stipula di adeguate polizze assicurative, nonché alla scelta oculata di professionisti e imprese per eventuali lavori.
La migliore tutela per il patrimonio di tutti i condomini è rappresentata quindi dalla corretta gestione del bene comune.
