La proprietà : nozione
La proprietà è un diritto reale di godimento su cosa materiale determinata (cd. iura in rem) e trova una propria disciplina negli artt. 832 ss c.c.: “Il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
La proprietà attribuisce, dunque, al titolare il potere:
-di godimento del bene, cioè di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in grado di fornire, decidendo se, come e quando utilizzarla o direttamente o indirettamente;
– di disposizione del bene, cioè di cedere ad altri, in tutto o in parte, diritti sulla cosa.
Tali poteri sono caratterizzati dai connotati:
-della pienezza, ossia dell’attribuzione al proprietario del diritto di fare della cosa tutto ciò che vuole, anche distruggerla;
-della esclusività, ossia dell’attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi in ordine alle scelte che, in tema di godimento e di disposizione del bene, il proprietario si riserva di effettuare con totale arbitrio e discrezionalità.
Il diritto deve essere esercitato entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento.
In realtà, quindi, i caratteri dell’assolutezza ed esclusività sono tipici della proprietà dei beni di uso strettamente personale.
Per gli altri beni l’ordinamento non rimette interamente al proprietario le scelte in ordine al loro utilizzo (es. il codice civile detta una disciplina differenziata per la proprietà dei beni di interesse storico ed artistico ex artt 839 ss c.c.; per la proprietà edilizia ex artt 869 ss c.c.; per la proprietà fondiaria ex artt 840-845 e 873-892 c.c.; per la proprietà rurale ex art 846 ss c.c.).
Caratteristiche del diritto di proprietà
La proprietà ha le seguenti caratteristiche:
a)Elasticità: i poteri che competono al proprietario possono essere compressi per la coesistenza sullo stesso bene di altri diritti reali o di vincoli di carattere pubblicistico. Tali poteri sono però destinati a riespandersi automaticamente non appena dovesse venire meno il diritto reale o il vincolo concorrente;
b)Imprescrittibilità: non si può perdere per non uso, ma solo per usucapione;
c)Perpetuità: pur riconoscendo l’ordinamento alcune ipotesi di proprietà temporanea ( es art 953 c.c.: proprietà superficiaria a termine).
Inoltre, ai sensi dell’art 42 co 3 Cost.: “La proprietà può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale”.
Pertanto, la proprietà può essere sacrificata in presenza di:
a)Un interesse generale;
b)Una previsione legislativa che lo consente (riserva di legge);
c)Un indennizzo.
Modi di acquisto della proprietà
I modi di acquisto del diritto di proprietà si dividono in due categorie:
a)Modi di acquisto a titolo derivativo: quelli che importano la successione nello stesso diritto già appartenente ad un altro soggetto, per cui i vizi che inficiavano il titolo del precedente proprietario si riverberano anche sul suo successore.
L’art 922 c.c., infatti, indica:
–il contratto traslativo della proprietà (es. compravendita, permuta, donazione ecc…);
–successione a causa di morte (es. istituzione ereditaria o legato);
–espropriazione per pubblica utilità;
–vendita forzata dei beni del debitore.
b)Modi di acquisto a titolo originario: quelli che determinano la nascita di un diritto ex novo, del tutto indipendente rispetto a quello prima eventualmente spettante sullo stesso bene al precedente proprietario.
Si classificano in:
-occupazione;
-invenzione;
-accessione;
-possesso in buona fede di beni mobili;
-usucapione.
Essendo delle ipotesi tassativamente previste nel codice civile andiamo ad esaminarle più nel dettaglio.
A) Occupazione (artt 932 ss c.c.)
Consiste nella presa di possesso, con intenzione di acquistarle in via permanente e definitiva, di cose mobili che non sono in proprietà di alcun soggetto (cd. res nullius) o abbandonate ( cd. res derelictae).
Non sono, invece, suscettibili di occupazione, poiché se non sono di proprietà di nessuno spettano allo Stato, i beni immobili.
Eccezionalmente possono essere acquistati per occupazione:
-i mammiferi e gli uccelli facenti parte della fauna selvatica;
-gli sciami di api e animali mansuefatti sfuggiti al proprietario, i quali vengono acquistati in proprietà da chi li trova se non reclamati (artt 924 e 925 c.c.);
-i conigli, i pesci ed i colombi (art 926 c.c.);
-i frutti spontanei (es. funghi).
B) Invenzione (artt 927 sss c.c.)
Riguarda solo le cose mobili smarrite, di cui il proprietario ignori il luogo in cui si trovano.
Queste devono essere restituite al proprietario o, qualora non se ne conosca l’identità, consegnate al sindaco. In questa ultima ipotesi, se il proprietario non si presenta, trascorso un anno, la proprietà spetta a colui che trovato la cosa.
Se, invece, si presenta il proprietario, quest’ultimo deve al ritrovatore un premio proporzionale al valore della cosa smarrita ovvero un premio nella misura fissata dal giudice (artt 929 e 930 c.c.).
Ad esempio:
-il tesoro, cioè una cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di essere proprietario. Esso diventa immediatamente di proprietà del titolare del fondo in cui si trova, ma se è stato trovato per caso in un fondo altrui, spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore (art 932 c.c.).
-i beni culturali, che, indifferentemente da chi vengono ritrovati, appartengono allo Stato. Al proprietario dell’immobile dove è avvenuto il ritrovamento e allo scopritore compete un premio.
C) Accessione (artt 934 ss c.c.)
E’ un modo di acquisto che opera in caso di “stabile incorporazione”, per opera dell’uomo od anche per un evento naturale, di beni di proprietari diversi. Di regola, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà delle cose che vengono in essa incorporate.
Nell’accessione occorre distinguere:
–l’accessione di mobile ad immobile: la quale importa, in applicazione del principio per cui la proprietà del suolo si estende verticalmente, che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo ex art 934 c.c.
Il proprietario del suolo acquista ex lege la proprietà di quanto venga da chiunque incorporato nello stesso suolo (es. albero piantato, costruzione edificata ecc…) sulla base del principio “superficie solo cedit”. Quindi il suolo è sempre considerato cosa principale.
Tale regola è derogabile mediante costituzione di un diritto di superficie.
–l’accessione invertita (art 938 c.c.): che si ha quando, nel realizzare una costruzione, il proprietario finitimo sconfina sul fondo altrui, sicché l’edificio viene ad insistere a cavallo tra due fondi. Il proprietario sconfinante può chiedere che il giudice gli trasferisca la proprietà del suolo occupato e della sovrastante porzione immobiliare a fronte del pagamento, a favore del confinante, di una somma pari al doppio del valore della superficie occupata, a seconda se:
a) la parte realizzata sul terreno altrui non ha autonomia funzionale;
b) ha agito nel ragionevole convincimento di edificare sul proprio suolo (buona fede);
c) il proprietario del fondo occupato non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui la costruzione sul suo fondo ha avuto inizio.
–l’accessione di immobile ad immobile: si articola nelle seguenti figure:
a) alluvione: consiste nell’accrescimento, successivo ed impercettibile, dei fondi rivierareschi di fiumi o torrenti per l’azione dell’acqua corrente. Tali terreni alluvionati appartengono al proprietario del fondo incrementato ex art 941 c.c.;
b) avulsione: consiste nell’unione al fondo rivierasco di porzioni di terreno che si sono staccate da altro fondo per forza istantanea dell’acqua corrente. Dette porzioni di terreno appartengono al proprietario del fondo incrementato, il quale è tenuto a pagare all’altro proprietario un’indennità nei limiti del maggior valore recato al suo fondo all’avulsione ex art 944 c.c.
-l’accessione di mobile a mobile: questo tipo di accessione, a sua volta, dà luogo alle seguenti figure:
a) unione o commistione: che consiste nella congiunzione di beni mobili appartenenti a proprietari diversi che vengono a formare un tutto inseparabile senza dar vita ad una cosa nuova, in quanto la proprietà diventa comune;
b) specificazione: che consiste nella creazione di una cosa nuova con beni mobili appartenenti ad altri ( es. produzione di sapone con materie prime altrui).
Se è superiore il valore della manodopera, la proprietà spetta allo specificatore, altrimenti prevale il diritto del proprietario della materia, che dovrà comunque il prezzo della manodopera ex art 940 c.c.
D) Possesso vale titolo (artt 1153 ss c.c.)
In forza di questa regola, chi acquista un bene a non domino, ovvero senza esserne il proprietario, ma lo diventa nel caso in cui ricorrano i seguenti presupposti:
–che l’acquisto riguardi beni mobili, ad esclusione dei mobili registrati e delle universalità di mobili, suscettibili di possesso;
–che l’acquirente vanti un titolo idoneo al trasferimento della proprietà, cioè un contratto non solo astrattamente atto al trasferimento del diritto domenicale, ma anche che non presenti vizi se non quello di essere stipulato da chi non è legittimato a disporre del bene;
–l’acquirente abbia acquistato il possesso del bene tramite traditio;
–che l’acquirente sia in buona fede nel momento in cui gli viene consegnato il bene, ovvero che, in caso di provenienza illegittima non ne sia a conoscenza, altrimenti, in caso contrario, è esclusa.
Essendo un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, la proprietà si acquista libera da diritti altrui sulla cosa (es. se il bene è costituito in pegno, il creditore pignoratizio non potrà far valere il suo diritto di credito).
La regola del “possesso vale titolo” serve anche a risolvere un eventuale conflitto tra più acquirenti sul medesimo bene ai sensi dell’art 1155 c.c.
In questi casi la legge prevede che se qualcuno aliena lo stesso bene a più persone o viene costituito lo stesso diritto in favore di più persone, tra queste prevale quella che per prima ne acquista il possesso in buona fede, anche se il suo titolo ha data posteriore.
In caso di beni immobili e beni mobili registrati, questo pericolo è ovviato mediante l’iscrizione nei registri.
E) Usucapione (artt 1158 ss c.c.)
Il possesso protratto per un certo lasso di tempo consente di far acquistare al possessore la titolarità del diritto reale corrispondente alla situazione di fatto esercitata.
Oggetto di usucapione possono essere tutti i beni corporali (immobili, mobili registrati, mobili, universalità di mobili), anche se in corso di costruzione, ad esclusione dei beni demaniali e del patrimonio indisponibile.
I presupposti affinché si verifichi l’usucapione sono:
–possesso: sia in buona, sia in mala fede. Se il bene viene acquistato con violenza o clandestinità (cd. possesso vizioso), il possesso utile per l’usucapione decorre dal momento in cui questi comportamenti sono cessati ai sensi dell’art 1163 c.c. La detenzione è irrilevante;
–continuità del possesso: per un certo lasso di tempo. A tal fine valgono:
La presunzione di possesso intermedio ex art 1142 c.c., secondo la quale basta che il possessore dimostri di possedere ora e di aver posseduto in un tempo remoto per far presumere che abbia posseduto lo stesso anche nel periodo intermedio (presunzione iuris tantum e ammissione della prova contraria);
La presunzione di possesso anteriore ex art 1143 c.c., secondo cui il solo possesso non fa presumere il possesso anteriore, salvo che il possessore possa invocare un titolo a fondamento del suo possesso. In questo caso si presume che il possesso abbia avuto inizio dalla data del titolo (presunzione iuris tantum e ammissione della prova contraria);
–non interruzione del possesso: nel lasso di tempo richiesto non deve intervenire una causa di interruzione:
a) naturale, quando il soggetto perda il possesso del bene e a tale perdita è conseguente a un fatto del terzo che se ne appropri, l’interruzione si considera verificata solo se chi si è visto privato del possesso non abbia proposto azione diretta a recuperare il possesso perduto (es. reintegrazione) entro un anno dall’avvenuto spoglio ex art 1167 c.c.;
b) civile, quando contro il possessore viene proposta una domanda giudiziale volta a privarlo di esso (es. rivendicazione), ovvero quando il possessore ha riconosciuto il diritto del titolare, ai sensi degli artt 1165 e 2944 c.c., le cause di interruzione civile coincidono con quelle interruttive della prescrizione. La giurisprudenza ritiene tassativa l’elencazione ex art 2943 c.c., a cui rinvia anche l’art 1165 c.c.
–decorrenza di un certo lasso di tempo: di regola 20 anni, in caso di usucapione ordinaria. Ai fini del computo soccorrono gli istituti della successione e dell’accessione del possesso.
La legge, tuttavia, può prevedere anche l’usucapione abbreviata:
a)10 anni per i beni immobili ex art 1159 c.c. e 3 anni per i beni mobili registrati ex art 1162 c.c., se oltre ai presupposti sopra indicati ricorrono anche i seguenti:
-il possessore vanti un titolo idoneo a trasferire la proprietà (es. vendita);
-l’acquirente abbia acquistato il possesso del bene in buona fede;
-sia stata effettuata la trascrizione del titolo, in quanto costituisce il termine utile per l’usucapione decorre dalla data di trascrizione;
b) 10 anni per le universalità di mobili ex art 1160 c.c., quando, oltre a quelli indicati concorrano cumulativamente i seguenti presupposti:
-il possessore vanti un titolo idoneo per l’acquisto del diritto (es. vendita);
-l’acquirente abbia acquistato il possesso del bene in buona fede;
c) 10 anni per i beni mobili non registrati ex art 1161 c.c., quando l’acquirente abbia acquistato il possesso in buona fede e, se oltre a questo vanti anche un titolo idoneo all’acquisto del bene, si applicherebbe la regola del “possesso vale titolo”;
d) 15 anni per i fondi rustici (es. usucapione speciale per la piccola proprietà rurale), se siti in comuni montanti ovvero aventi un reddito domenicali iscritti in catasto non superiore ad euro 180, 76.
L’acquisto per usucapione avviene ex lege nel momento stesso in cui matura il termine. Inoltre, l’usucapione potrebbe avere a promuovere un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, che si concluderebbe con una sentenza avente natura dichiarativa e non costitutiva.
Infine, l’usucapione si può qualificare come una prescrizione acquisitiva, che si differenzia dalla prescrizione estintiva per le seguenti ragioni:
-nella prescrizione estintiva, il tempo e l’inerzia del titolare danno luogo all’estinzione, mentre nell’usucapione all’acquisto di un diritto;
-la prescrizione si riferisce a tutti i diritti, salvo eccezioni, l’usucapione può riguardare solo la proprietà e i diritti reali minori.
Perdita della proprietà
La proprietà si può perdere per le seguenti cause:
–atto dispositivo (es. vendita o donazione) posto in essere dal suo titolare, il quale determina il trasferimento a favore di terzi che acquistano a titolo derivativo;
–usucapione a vantaggio di terzi;
–rinuncia che può riguardare:
a) beni mobili e avviene anche per facta concludentia, in quanto il bene diviene res derelicta e, quindi, suscettibile di acquisto per occupazione;
b) beni immobili e deve rivestire la forma scritta ad substantiam ed essere trascritta nei pubblici registri immobiliari, in quanto il bene viene acquisito ex lege al patrimonio dello Stato.
