IL DIRITTO DI SUPERFICIE:
DISCIPLINA, APPLICAZIONI E FOCUS SUGLI IMPIANTI FOTOVOLTAICI
Il diritto di superficie è uno dei diritti reali su cosa altrui, o ius in re aliena, previsti dal nostro ordinamento e rappresenta uno strumento di notevole flessibilità, utile tanto nella pratica edilizia quanto nella pianificazione patrimoniale e, più recentemente, nella diffusione degli impianti fotovoltaici.
Invero, la possibilità di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione (o, più in generale, da quella di ciò che vi insiste) risponde a esigenze diverse: valorizzazione di aree pubbliche, edilizia convenzionata, sfruttamento energetico, gestione intergenerazionale del patrimonio. Proprio per la sua versatilità, il diritto di superficie uno strumento largamente utilizzato nella prassi contrattuale.
Nozione e fondamento normativo.
Il diritto di superficie è previsto e disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice civile, ed ha un contenuto diverso in base alla circostanza che il fabbricato oggetto del diritto sia già edificato o meno al momento della costituzione del diritto di superficie medesimo.
Tali due scenari sono previsti dai due commi dell’art. 952 del Codice civile, ai sensi del quale “il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà” (comma 1) e “del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo” (comma 2).
La sua funzione principale è quindi quella di derogare al principio generale dell’accessione (sancito dall’art. 934 del Codice civile), secondo cui il proprietario del suolo è anche proprietario di tutto ciò che vi è edificato (superficies solo cedit). Invero, il titolare del diritto di superficie (superficiario) diventa proprietario dell’opera, pur non essendo proprietario del terreno sottostante.
Natura giuridica e durata.
Come accennato, il diritto di superficie è un diritto reale di godimento su cosa altrui (cioè, un diritto reale minore, dunque, un minus rispetto alla piena proprietà, avente ad oggetto il suolo su cui la costruzione insiste, che resta di proprietà del cedente), e può avere natura perpetua o temporanea. Nella pratica, è molto frequente che venga limitato nel tempo, soprattutto nei casi di edilizia convenzionata o di concessioni pubbliche.
Alla scadenza del termine, l’edificio o l’opera costruita torna automaticamente in proprietà del titolare del fondo, senza necessità di atti ulteriori, in quanto, venuto meno il diritto di superficie, riemerge l’operatività del principio dell’accessione.
L’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo può essere accompagnato da una clausola di indennizzo in favore dell’ex superficiario (soprattutto quando sia stato lui a realizzare la costruzione), ma ciò non è obbligatorio, ben potendo l’acquisto avvenire gratuitamente (così avviene in assenza di un’espressa volontà delle parti).
Costituzione del diritto di superficie.
Il diritto di superficie può nascere in tre modi:
- Per contratto: è la forma più frequente nella prassi notarile; la costituzione può avvenire a titolo gratuito o oneroso e deve rivestire la forma scritta ad substantiam. Se riguarda beni immobili, è richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con trascrizione nei registri immobiliari, ex artt. 1350 n. 2) e 2643 n. 2) del Codice civie;
- Per testamento: è possibile costituire un diritto di superficie mortis causa, attribuendo a un soggetto la proprietà della costruzione, pur mantenendo la nuda proprietà del fondo in favore di altri;
- Per usucapione: anche se meno frequente, la giurisprudenza riconosce la possibilità di acquistare per usucapione il diritto di superficie, ove vi sia un possesso pacifico, continuato e qualificato del diritto stesso per il periodo richiesto dalla legge.
Oggetto del diritto.
Come detto, il contenuto del diritto di superficie può atteggiarsi in due modi diversi
- Il diritto di costruire un nuovo edificio, di cui il superficiario acquisterà la proprietà (superficiaria); oppure
- la proprietà (superficiaria) separata di un edificio già esistente.
Nel primo caso, si parla di superficie con facoltà di edificare, o di diritto di superficie in senso proprio (che si trasforma in proprietà superficiaria una volta esercitato lo ius aedificandi), nel secondo caso invece si parla, fin da subito, di proprietà superficiaria.
In entrambi i casi, ad ogni modo, l’effetto della costituzione del diritto di superficie è la scissione tra proprietà del suolo e proprietà dell’opera.
L’oggetto può essere tanto un bene immobile urbano (ad esempio un’area edificabile) quanto un terreno agricolo o industriale. In ogni caso, è necessario identificare in modo preciso e univoco l’area interessata e le modalità di godimento.
Diritti e obblighi del superficiario.
Il superficiario ha diritto di godere della costruzione realizzata sul suolo altrui, con le modalità previste dal titolo costitutivo.
Può anche cedere il proprio diritto a terzi, oppure concedere l’edificio in locazione o comodato.
Tuttavia, non può alterare la destinazione dell’opera o del fondo se non nei limiti pattuiti. La legge consente di prevedere limiti d’uso, divieti di subentro, clausole di riscatto, vincoli convenzionali anche di natura urbanistica.
In caso di scadenza o rinuncia, il superficiario perde la proprietà della costruzione e, come sopra accennato, salvo patto contrario, non ha diritto ad alcun indennizzo.
Casi di applicazione nella prassi.
L’utilizzo dello strumento della proprietà superficiaria è particolarmente frequente nella prassi, soprattutto, nei seguenti casi:
- Edilizia convenzionata e agevolata: Comuni e Regioni cedono in diritto di superficie aree per la costruzione di alloggi a costi calmierati. Alla scadenza (spesso 99 anni), le costruzioni tornano in proprietà pubblica, salvo eventuali proroghe o trasformazioni del diritto in piena proprietà, soggette a disciplina legislativa regionale.
- Valorizzazione di aree pubbliche: enti pubblici possono concedere in superficie aree demaniali o patrimoniali a soggetti privati per la realizzazione di opere pubbliche o private di interesse collettivo (parcheggi, impianti sportivi, edifici scolastici, ecc.) attraverso la sottoscrizione di apposite convenzioni urbanistiche;
- Gestione patrimoniale familiare: un genitore può lasciare il suolo in nuda proprietà a un figlio e concedere a un altro il diritto di superficie sull’edificio già realizzato, con separazione delle posizioni proprietarie.
- Accordi tra imprese: nel settore industriale, la superficie può essere concessa per realizzare impianti produttivi o logistici su fondi altrui, con ritorno programmato delle strutture dopo un certo numero di anni.
Il diritto di superficie nel settore fotovoltaico.
In aggiunta a quanto appena osservato, si sottolinea che probabilmente il più attuale ambito di applicazione del diritto di superficie è quello degli impianti fotovoltaici a terra, soprattutto su terreni agricoli o industriali.
In questi casi, l’operatore (generalmente una società energetica) non acquista la proprietà del terreno, ma si fa concedere in diritto di superficie un’area per installare pannelli fotovoltaici, cabine, impianti e infrastrutture di supporto.
Il diritto di superficie concesso può durare 20, 25 o 30 anni, a seconda delle esigenze progettuali e della durata dell’incentivo pubblico eventualmente previsto. Al termine, il diritto si estingue e le strutture possono essere rimosse o cedute al proprietario del suolo, a seconda degli accordi.
Questo tipo di operazione presenta numerosi vantaggi:
- per il proprietario del terreno, che percepisce un canone annuo senza perdere la proprietà del suolo;
- per l’operatore energetico, che può realizzare l’impianto senza immobilizzare risorse per l’acquisto dell’area;
- per la collettività, che beneficia dell’incremento della produzione da fonti rinnovabili.
La concessione in diritto di superficie, in questo contesto, deve essere formalizzata con atto pubblico, trascritta nei registri immobiliari, e corredata da servitù di passaggio, accesso e cablaggio, che garantiscano la piena operatività dell’impianto.
In questo tipo di operazioni, il ruolo del notaio è determinante: non solo per assicurare la validità formale e pubblicitaria del diritto, ma anche per tutelare le parti nel bilanciamento dei reciproci interessi, spesso di durata pluridecennale.
Estinzione del diritto di superficie.
Il diritto di superficie si estingue:
- per scadenza del termine, se è temporaneo;
- per rinuncia espressa da parte del superficiario;
- per perimento del bene, ad esempio in caso di distruzione dell’edificio;
- per consolidazione, se la proprietà del suolo e quella dell’edificio tornano in capo al medesimo soggetto.
All’estinzione, come detto, segue, in linea generale, la riunione della proprietà del suolo e dell’opera, con conseguente estinzione dei diritti del superficiario, salvo diversa previsione pattizia.
Conclusione.
Il diritto di superficie è uno strumento duttile e strategico, capace di rispondere a esigenze molto diverse: dalla costruzione di abitazioni in edilizia convenzionata alla realizzazione di impianti per la transizione energetica.
Proprio per la sua natura intermedia – tra proprietà piena e uso temporaneo – richiede una corretta impostazione giuridica e contrattuale, soprattutto quando è previsto un ritorno delle strutture o della proprietà al termine del periodo di godimento.
Il notaio rappresenta la figura di garanzia indispensabile per dare certezza all’operazione: verifica il titolo, formalizza il contratto, cura la trascrizione e assicura che tutti gli aspetti giuridici – compresi quelli urbanistiche, catastali e eventuali servitù di passaggio, cablaggio o accesso– siano correttamente disciplinati.
Nel mondo immobiliare di oggi, fatto di progetti, energia, investimenti e programmazioni a lungo termine, il diritto di superficie si conferma come una soluzione moderna e flessibile per costruire, valorizzare e innovare nel rispetto delle regole.
