Dopo aver partecipato al convegno sulla condizione di reciprocità, organizzato da Federnotizie nello scorso autunno e di cui sono di imminente pubblicazione gli atti, Michael Bula, solicitor australiano con molta esperienza nelle relazioni coi paesi del vecchio continente e con l’Italia in particolare, ha voluto mettere a disposizione dei notai Italiani alcuni materiali utili a chiarire uno dei casi su cui vi è maggiore incertezza. Appunto quello della sussistenza della reciprocità tra Italia e Australia, per la quale prospetta scenari di apertura.
a cura di Michael Leopold Bula
In questo articolo illustrerò la posizione ufficiale del Department of Foreign Affairs and Trade (DFAT) del Governo australiano e prenderò in esame alcuni articoli di studi legali australiani, in tema di condizione di reciprocità.
In sintesi, ritengo che la reciprocità esista per i non residenti italiani e australiani che desiderano acquistare beni immobili nelle rispettive giurisdizioni per i seguenti motivi:
La vigenza dell’accordo di insediamento e migrazione noto come Accordo di Canberra del 26 settembre 1967 ratificato con Decreto del Presidente della Repubblica 9 dicembre 1970 n. 1430, e ciò indipendentemente dal fatto che il Foreign Investment Review Board [FIRB] [Commissione per la revisione degli investimenti esteri], abbia effettivamente diluito o ridotto l’effetto di questo accordo;
Come si evince dalle posizioni esposte di seguito, i cittadini stranieri e in particolare quelli italiani non residenti possono acquistare proprietà residenziali in Australia con una serie di limitazioni ma anche di eccezioni e certamente possono acquistare proprietà commerciali;
A prescindere da queste limitazioni, il principio di reciprocità non dovrebbe essere limitato a causa dell’Accordo di Canberra o, in alternativa, i criteri di reciprocità sono soddisfatti senza la necessità di interrogarsi sulle restrizioni e le limitazioni australiane;
Se e quando verrà concessa l’autorizzazione, i non residenti italiani potranno acquistare in Australia sia proprietà residenziali (con limitazioni) che commerciali;
A differenza di quanto avviene in alcuni cantoni della Svizzera o di un rifiuto generalizzato all’acquisto di beni immobili da parte di non residenti in Canada, i non residenti italiani possono acquistare beni immobili, anche se a determinate condizioni.
Department of Foreign Affairs and Trade [DFAT] Dipartimento degli Affari Esteri e del Commercio. La posizione ufficiale del governo australiano
L’Australia accoglie con favore gli investimenti stranieri. Hanno contribuito a costruire l’economia australiana e continueranno a migliorare il benessere degli australiani sostenendo la crescita economica e l’innovazione anche in futuro. Gli investimenti esteri integrano il risparmio interno; senza gli investimenti esteri, la produzione, l’occupazione e il reddito sarebbero più bassi.
Per garantire che le proposte di investimento estero siano coerenti con l’interesse nazionale dell’Australia, il governo australiano esamina le principali proposte di investimento estero caso per caso attraverso il Foreign Investment Review Board (FIRB). Il FIRB esamina le richieste di investimenti esteri significativi che rientrano nell’ambito della politica australiana sugli investimenti esteri e del Foreign Acquisitions and Takeovers Act del 1975 e formula raccomandazioni al Tesoriere, a nome del governo, su tali proposte.
Il sistema di revisione consente al governo di prendere in considerazione le preoccupazioni della comunità in merito alla proprietà straniera di determinati beni nel valutare l’interesse nazionale dell’Australia. Il test dell’interesse nazionale riconosce anche l’importanza del sistema australiano basato sul mercato, in cui le società rispondono agli azionisti e in cui le decisioni di investimento e di vendita sono guidate dalle forze di mercato piuttosto che da considerazioni strategiche esterne o non commerciali.
Informazioni dettagliate sulla politica australiana in materia di investimenti esteri sono disponibili sul sito web del FIRB.
Riforma degli investimenti in Australia – sicurezza nazionale e infrastrutture critiche
Le modifiche legislative al quadro normativo australiano sugli investimenti esteri sono entrate in vigore il 1° gennaio 2021. Le riforme comprendono tre elementi principali: un nuovo test di sicurezza nazionale per le proposte di investimento estero che coinvolgono un “business di sicurezza nazionale” o un terreno; opzioni di conformità e applicazione più forti; processi di revisione semplificati per gli investitori stranieri che vogliono investire in attività non sensibili.
L’Australia accoglie con favore gli investimenti stranieri e la stragrande maggioranza di essi viene approvata. Un’economia forte e sicura crea un ambiente positivo che garantisce all’Australia di rimanere una destinazione attraente per gli investimenti stranieri. Tuttavia, i rischi per gli interessi nazionali dell’Australia, in particolare per la sicurezza nazionale, sono aumentati a causa di sviluppi quali la rapida evoluzione tecnologica e i cambiamenti nel contesto della sicurezza internazionale. L’introduzione del test di sicurezza nazionale offre al Tesoriere la possibilità di affrontare i rischi nuovi ed emergenti per la sicurezza nazionale derivanti dagli investimenti esteri.
Di seguito invece una selezione di orientamenti di alcuni studi legali australiani:
JB Solicitors
Ci sono persone straniere che non necessitano l’approvazione del FIRB?
Abbiamo discusso quando è necessaria l’approvazione del FIRB per le persone idonee, ma chi sono le persone che non ne hanno bisogno? Di seguito sono elencate alcune persone che non necessitano dell’approvazione del FIRB.
Cittadini temporanei che acquistano con un coniuge cittadino australiano
Sono compresi i cittadini temporanei con un visto temporaneo, ad esempio un visto per coniugi, un visto di lavoro 457 o un visto per studenti, che acquistano un immobile con il loro coniuge cittadino australiano. Nota: i partner de facto (dello stesso sesso o di sesso diverso) rientrano in questa categoria.
Non hanno bisogno dell’approvazione del FIRB se acquistano una proprietà come tenancy in common [1] e sono sposati. Ciò non si applica quindi ad altre relazioni come partner commerciali australiani, madre/padre e figlio, fratelli, amici e parenti.
Dovranno ottenere l’approvazione del FIRB se stanno acquistando una proprietà insieme come tenancy in common.
Possono acquistare una nuova proprietà, una proprietà esistente o un terreno libero
Possono utilizzare la casa come proprietà o come investimento
Cittadini italiani che acquistano una casa con un cittadino australiano o un residente permanente australiano
Non è necessaria l’approvazione del FIRB se si acquistano una casa insieme come tenancy in common e se sono sposati
L’esenzione per i cittadini stranieri tenancy in common non si applica agli investimenti immobiliari
Non possono acquistare se sono solo tenancy in common
Walker Pender Lawyers
Una domanda comune che molti si pongono in campo immobiliare è: I cittadini italiani possono acquistare immobili in Australia?
Sì, i cittadini italiani possono acquistare immobili in Australia, ma sono soggetti a norme specifiche stabilite dal Foreign Investment Review Board (FIRB).
Mentre i non residenti possono acquistare nuove proprietà o terreni liberi per lo sviluppo, in genere hanno bisogno dell’approvazione del FIRB per acquistare proprietà residenziali esistenti.
I residenti temporanei possono acquistare un’abitazione esistente per la loro residenza con l’approvazione, ma deve essere venduta una volta lasciata l’Australia.
Prima di procedere all’acquisto, i cittadini italiani devono verificare le ultime linee guida del FIRB e richiedere una consulenza legale locale per garantire la conformità con le leggi australiane sulla proprietà immobiliare.
Questa guida completa affronta le questioni relative alla proprietà immobiliare straniera in Australia.
Quali tipi di immobili possono acquistare i cittadini italiani in Australia?
L’Australia accoglie con favore gli investimenti stranieri nel suo mercato immobiliare, ma si applicano alcune regole e restrizioni specifiche. In generale, i cittadini italiani possono acquistare proprietà nuove, come appartamenti e case, che non sono state precedentemente occupate. Queste proprietà sono spesso chiamate “nuove abitazioni” e possono includere terreni liberi da edificare.
Esistono restrizioni all’acquisto di abitazioni già esistenti o di seconda mano. I cittadini italiani non sono generalmente autorizzati ad acquistare proprietà residenziali esistenti a meno che non soddisfino criteri specifici, come l’essere residenti temporanei o investitori approvati dal Foreign Investment Review Board (FIRB). È essenziale comprendere queste distinzioni prima di effettuare un acquisto immobiliare.
I cittadini italiani hanno bisogno di un’autorizzazione per acquistare un immobile in Australia?
Sì, gli investitori stranieri richiedono in genere l’approvazione del FIRB per acquistare una proprietà in Australia. Il FIRB è responsabile della revisione e dell’approvazione delle proposte di investimento straniero. Si assicura che gli investimenti stranieri siano in linea con gli interessi del Paese e non compromettano la sicurezza nazionale.
Il processo di approvazione varia a seconda del tipo di proprietà che si desidera acquistare. I residenti temporanei e alcuni titolari di visto possono essere idonei ad acquistare abitazioni consolidate, ma devono comunque richiedere l’approvazione del FIRB. In generale, gli investitori sono incoraggiati a presentare domanda online attraverso il portale ufficiale del FIRB e a seguire la documentazione richiesta e le linee guida sulle tasse.
Come possono i cittadini italiani richiedere l’approvazione per l’acquisto di un immobile?
Per richiedere l’approvazione all’acquisto di una proprietà, gli investitori stranieri devono seguire i seguenti passi:
Visitare il sito web del FIRB: Iniziate visitando il sito ufficiale del FIRB per accedere ai moduli e alle linee guida necessari.
Determinare l’idoneità: Assicuratevi di soddisfare i criteri di idoneità per il tipo di immobile che desiderate acquistare.
Completare la domanda: Compilare il modulo di domanda online, fornendo tutti i dettagli e la documentazione richiesta. Questi possono includere lo stato del visto, la capacità finanziaria e le intenzioni di investimento.
Pagare la tassa di iscrizione: Presentare la tassa richiesta specificata sul sito web del FIRB.
Attendere l’approvazione: Il FIRB esaminerà la vostra domanda e, una volta approvata, riceverete una notifica dell’approvazione e delle eventuali condizioni ad essa collegate.
Procedere con l’acquisto: Una volta ottenuta l’approvazione, potete procedere all’acquisto dell’immobile secondo le condizioni indicate nell’approvazione.
I cittadini italiani possono acquistare abitazioni di proprietà in Australia?
Sebbene agli investitori stranieri sia generalmente vietato l’acquisto di proprietà residenziali già esistenti, esistono alcune eccezioni. I residenti temporanei e i titolari di visti specifici possono essere autorizzati ad acquistare abitazioni esistenti se soddisfano determinate condizioni. Tali condizioni includono l’utilizzo della proprietà come residenza primaria e la vendita della stessa quando non si ha più diritto all’esenzione.
I cittadini italiani che desiderano possedere un’abitazione australiana devono comunque richiedere l’approvazione del FIRB e il rispetto delle condizioni indicate nell’approvazione è essenziale. È fondamentale rivolgersi a professionisti del settore legale per garantire la piena conformità a queste norme.
Property Law Specialists
Nuovi edifici
Il FIRB definisce “nuove costruzioni” le proprietà che non sono state vendute in precedenza come abitazione e non sono state occupate in precedenza. Se il promotore ha venduto l’investimento immobiliare, questo non deve essere stato occupato per più di 12 mesi.
Terreno libero
Il FIRB approva gli acquisti di terreni vacanti a condizione che la proprietà venga costruita entro quattro anni dalla data di approvazione. Una volta completata la costruzione, la prova deve essere inviata al FIRB entro 30 giorni.
Esistono eccezioni alla regola dell’abitazione stabilita?
Sebbene gli investitori stranieri non siano generalmente autorizzati ad acquistare proprietà consolidate, esistono tre eccezioni a questa regola.
Acquistare un’abitazione esistente da riqualificare
Gli investitori stranieri possono acquistare un’abitazione già esistente, a condizione che intendano riqualificare la proprietà e aumentare il numero di alloggi. In altre parole, abbatteranno l’immobile esistente, lo sostituiranno e aggiungeranno una o più abitazioni al terreno.
Quindi, la riqualificazione è soggetta alla condizione che debba essere costruita più di una proprietà aggiuntiva.
Esistono anche vincoli temporali per la riqualificazione. La demolizione, la riqualificazione e la costruzione della nuova proprietà devono essere completate entro quattro anni dall’approvazione del FIRB e la prova deve essere inviata entro 30 giorni dal completamento della costruzione.
Residenti temporanei che intendono vendere
La seconda eccezione riguarda l’acquisto di una proprietà australiana da parte di un residente temporaneo. I residenti temporanei possono richiedere l’acquisto di una proprietà residenziale per risiedervi, a condizione di vendere l’abitazione una volta lasciato il Paese. Tuttavia, se il residente temporaneo diventa cittadino o residente permanente, non dovrà vendere l’abitazione.
Proprietà commerciale
Infine, la regola dell’abitazione stabile non si applica agli immobili commerciali. In genere il FIRB approva gli investimenti commerciali con meno problemi rispetto a quelli residenziali. Tuttavia, il requisito dell’approvazione è sempre valido.
Rivista Italia 22 marzo 2006
Nei giorni scorsi si è creata una certa confusione sulla possibilità per i cittadini australiani di acquistare un immobile in Italia.
Ho fatto una breve ricerca e penso che possa essere di interesse generale sapere cosa ho trovato.
Innanzitutto, bisogna considerare che la legislazione italiana in questo campo è regolata dal principio di reciprocità:
un cittadino straniero è autorizzato ad acquistare un immobile in Italia, se un cittadino italiano è autorizzato a fare lo stesso nel Paese straniero da cui proviene l’acquirente.
È il Ministero degli Affari Esteri a verificare periodicamente la reciprocità tra l’Italia e gli altri Paesi.
I notai non sono autorizzati a redigere contratti in cui sia coinvolto un cittadino straniero proveniente da un Paese “senza reciprocità”.
A questo proposito, il Ministero degli Esteri ha chiarito che non è necessario che i notai verifichino la reciprocità:
se il cittadino straniero è un cittadino dell’UE;
se è uno “straniero residente” in Italia;
se tra l’Italia e il Paese estero esiste un trattato che consente reciprocamente le attività richieste (acquisti, società, ecc.).
Quest’ultima specificazione ci porta all’Articolo 28 dell’accordo di Canberra siglato sottoscritto da Australia e Italia e reso esecutivo col ricordato D.P.R.
Articolo 28
Acquisto e possesso di beni e proprietà
I cittadini di ciascun Paese e le persone giuridiche costituite in ciascun Paese avranno, all’interno dell’altro Paese, la stessa capacità giuridica dei cittadini dell’altro Paese e delle persone giuridiche costituite nell’altro Paese:
acquisire, sia per acquisto che per altro
detenere e godere, e
disporre, per vendita, donazione, testamento o altro
beni mobili e immobili, compresi, in particolare, titoli, obbligazioni, azioni e diritti d’azione.
L’esercizio di tali capacità non sarà soggetto a limitazioni, salvo che:
per motivi di interesse nazionale o in conformità con le leggi in vigore in ciascun paese, oppure
dai requisiti di registrazione che, ai sensi della legge di un particolare Stato o Territorio australiano, devono essere rispettati dalle persone giuridiche costituite al di fuori di tale Stato o Territorio.
Il governo di ciascun paese accorderà ai cittadini dell’altro paese e alle persone giuridiche costituite nell’altro paese un trattamento uguale a quello accordato ai propri cittadini e alle persone giuridiche costituite nel proprio paese in materia di affitto di case, edifici, locali e terreni per scopi commerciali, industriali o agricoli, ad eccezione delle limitazioni che possono ancora esistere per l’affitto di terre della corona agli stranieri”.
Il suddetto accordo rende pienamente operativa la reciprocità tra Italia e Australia.
L’esperienza australiana di Fabio Pucciarelli
Un caso molto particolare è la situazione australiana. La questione è disciplinata da un trattato bilaterale chiamato “Migration and Settlement Agreement“, firmato a Canberra il 26 settembre 1967. Questo trattato è ancora in vigore e prevede la piena reciprocità tra i due Paesi. In diverse occasioni è sembrato che l’accordo di reciprocità fosse sospeso, soprattutto a causa di alcune parti della legislazione australiana volte a limitare l’acquisto di beni immobili da parte di investitori stranieri – soprattutto asiatici – ma sia nel 2005 che più recentemente il Consiglio Nazionale del Notariato Italiano e le autorità ministeriali di entrambi i Paesi hanno confermato l’applicabilità dell’Accordo citato e in particolare del suo articolo 28; rimangono comunque valide alcune limitazioni, soprattutto per i cittadini italiani non residenti in Australia i cui acquisti sono soggetti a un particolare regime autorizzativo giustificato da ragioni di interesse nazionale.
Quali prospettive per il futuro
L’approccio migliore è che i nostri rispettivi notariati presentino una proposta di trattato bilaterale sugli investimenti o di accordo di libero scambio.
I negoziati per un accordo di libero scambio tra l’Australia e l’Unione Europea sono in corso, ma potrebbero essere ancora lunghi, a causa di una serie di ostacoli (tra cui il contratto per i sottomarini francesi e la questione della protezione dell’origine, del tipo e dei nomi).
In questo modo la questione sarebbe stata risolta una volta per tutte.
La situazione attuale
A quanto mi risulta, il CNN sul suo sito web ha condotto uno studio nell’agosto 2020 dal titolo, reciprocità nelle attività notarili di Daniella Boggiali
Il suo trattato sulla reciprocità può essere così riassunto:
In primo luogo con la reciprocità diplomatica mediante accordi intergovernativi;
Reciprocità legislativa che attribuisce diritti analoghi ai cittadini italiani;
Reciprocità di fatto o di sostanza che non richiede un sistema parallelo perfetto. Consente un’interpretazione caso per caso.
Le esenzioni all’obbligo di verifica della reciprocità sono previste nel caso di:
Cittadini dell’Unione Europea;
Accordi bilaterali di investimento con altri paesi (non è il caso dell’Australia);
Residenza concessa ai non cittadini in Italia;
Successione o beni ereditati;
Divorzio e conseguenze del regime matrimoniale.
L’Accordo di Canberra del 26 settembre 1967, noto come Accordo sulla migrazione e l’insediamento
Questo trattato è ancora in vigore, anche se limitato o modificato. Come sappiamo, l’articolo 28 dell’Accordo riguarda l’acquisto e il possesso di beni e proprietà.
Conclusione
A prescindere da eventuali limitazioni o restrizioni in Australia, i cittadini italiani non residenti possono acquistare immobili secondo le linee guida, le norme e la legislazione dell’ATO e del FIRB.
Ritengo che la reciprocità tra Itali e Australia sia da ritenersi verificata per i seguenti punti dirimenti:
Reciprocità diplomatica in virtù dell’Accordo sulla migrazione e l’insediamento;
Reciprocità legislativa in Australia in ogni caso, nonostante o a causa della legislazione FIRB;
reciprocità operativa di fatto o di sostanza – che sicuramente deve essere soddisfatta nelle centinaia di acquisizioni australiane di proprietà in Italia.
Se l’Italia vuole attrarre investimenti da una delle nazioni e delle economie in più rapido sviluppo al mondo o, meglio, non vuole scoraggiarli, è giunto il momento di fare pressione congiunta sui governi italiano e australiano per un nuovo Trattato bilaterale sugli investimenti per ampliare e aggiornare le nostre relazioni.
Del resto, Milano è gemellata con Melbourne e la Lombardia con Victoria. Non c’è ancora una ragione per la reciprocità?
E abbiamo firmato uno storico accordo di collaborazione con la CNN nel settembre 2023, proprio per risolvere congiuntamente questioni come queste, critiche per le relazioni Italia- Australia e per gli investimenti, gli scambi e il commercio.
Per concludere, cito un collega italiano:
“In risposta al quesito riguardante gli acquisti di cittadini australiani in Italia ti allego quello che il Ministero degli affari esteri italiano scrive a proposito dell’Australia. Quello che scrive è in sostanza quello che ho sempre riferito a te su questo tema. Per l’Italia l’esistenza di trattati o convenzioni internazionali con un determinato stato equivale a riconoscimento della reciprocità. Eventuali limitazioni sugli acquisti di stranieri in Australia non impedisce il riconoscimento della reciprocità. Di conseguenza i cittadini australiani possono acquistare beni immobili in Italia senza limitazioni.”
[1] Nella Common Law australiana e in quella inglese, si tratta di un regime di co-proprietà in cui ogni comproprietario detiene una quota distinta. Il regime opposto di Common Law è il regime di joint tenancy, in cui se un comproprietario muore l’altro o i restanti comproprietari viventi, essi acquisiscono la quota fittizia del comproprietario deceduto in modo indipendente e automatico rispetto a qualsiasi questione successoria. I tenants-in-common, tuttavia, hanno quote distinte e se uno di loro muore, la quota deve passare attraverso il testamento e la successione (se applicabile) del deceduto.
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