Cenni introduttivi.
Nel nostro ordinamento sono configurabili non solo ipotesi di compravendita ad effetti reali, con cui l’effetto traslativo del contratto si produce automaticamente al momento della conclusione dell’accordo tra le parti e l’acquirente diviene proprietario o titolare di altro diritto reale minore con la consegna materiale della res, ma anche ipotesi di compravendita ad effetti reali differiti, ovvero cd. vendita obbligatoria.
Tra le varie ipotesi, anche tipizzate dal legislatore, rientrano:
- La vendita di cosa altrui (res aliena);
- La vendita di genere;
- La vendita alternativa;
- La vendita con riserva di proprietà;
- La vendita di bene futuro.
In questa sede, analizzeremo in maniera dettagliata proprio quest’ultima fattispecie.
Nozione.
La compravendita di bene futuro è un contratto che ha per oggetto una res che, al momento della conclusione dell’accordo tra le parti, non esiste ancora, ma si prevede che verrà ad esistenza.
Di fatto viene stipulato un atto che produce in favore dell’acquirente un effetto prenotativo dell’acquisto, fornendo però allo stesso una tutela, in quanto la trascrizione dello stesso garantisce fin da subito l’opponibilità dell’acquisto ai terzi.
Tale fattispecie di vendita obbligatoria è disciplinata dal legislatore nell’articolo 1472 codice civile, ai sensi del quale: “nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza.
Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati”. In questo caso si realizza l’ipotesi della cd. emptio rei separatae.
Il legislatore, nella norma in commento, dispone ancora che: “qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza”. In questa situazione viene a configurarsi la diversa ipotesi di cd. emptio spei.
Su quest’ultima fattispecie si è espressa anche la dottrina e secondo l’orientamento prevalente, sostenuto da Capozzi, non si tratterebbe di una vera e propria nullità, ma di un’ipotesi di risoluzione del contratto, riconducibile, a seconda dei casi, alla risoluzione per inadempimento ovvero alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta di adempiere alla prestazione.
Differenza con la vendita di cosa altrui.
Alla luce di queste considerazioni, si può affermare che la vendita di bene futuro, si distingue da un’altra importante fattispecie, la vendita di cosa altrui.
La vendita di bene futuro ha, infatti, per oggetto un bene oggettivamente futuro; diversamente, la vendita di cosa altrui ha ad oggetto un bene che non esiste nel patrimonio del venditore al momento della conclusione del contratto, ma se esiste nel patrimonio di un terzo, il primo si obbliga a procurarne l’acquisto all’acquirente, come viene disposto dal legislatore nell’articolo 1478 codice civile.
Differenza con il contratto preliminare di compravendita.
Altra differenza importante riguardante la compravendita di bene futuro è quella con il contratto preliminare di compravendita.
Infatti, mentre nella vendita ex articolo 1472 codice civile, il contratto è già definitivo perché l’acquirente diventa proprietario del bene non appena viene costruito, senza la necessità di stipulare un successivo atto; nel contratto preliminare non vi è la caratteristica della definitività.
Quest’ultimo è un accordo con cui le parti si obbligano a firmare in futuro il rogito definitivo in esecuzione dello stesso.
Inoltre, la trascrizione del preliminare offre tutele simili alla vendita di bene futuro, producendo effetti prenotativi, ma è regolata, come è noto, da una specifica disciplina prevista per gli immobili da costruire dal D. Lgs. n. 122/2005 (cd. TAIC).
Trascrivibilità dell’atto di compravendita di bene futuro.
Una volta analizzati gli aspetti principali, occorre occuparci anche del profilo pubblicitario dell’atto di vendita di bene futuro. Come si trascrive un atto di questo tipo? Qual è il procedimento da seguire una volta concluso il contratto?
La risposta a tali interrogativi la si può dare affermando che il procedimento di trascrizione dell’atto di vendita di bene futuro deve essere distinto in due tempi.
In un primo momento, infatti, deve essere trascritto in Conservatoria il contratto di compravendita concluso tra le parti dinanzi ad un Notaio, che può essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
La particolarità di questa trascrizione risiede nel fatto che nella nota di trascrizione deve essere menzionata la mancanza di un trasferimento immediato del bene oggetto del contratto, in quanto, di fatto, esso ancora non è venuto ad esistenza e non ha dei dati identificativi.
Una volta che il bene viene ad esistenza, tale menzione verrà cancellata dalla nota di trascrizione e questa cancellazione dovrà essere annotata a margine dell’originaria trascrizione.
L’atto viene inizialmente trascritto sul terreno o sulla quota millesimale del suolo su cui sorgerà l’immobile, dopodiché, una volta venuta ad esistenza la costruzione, la trascrizione si estenderà automaticamente alla singola unità immobiliare.
La trascrizione, inoltre, oltre a rendere opponibile l’acquisto nei confronti dei terzi, come sopra asserito, ha anche la funzione di tutelare l’acquirente in caso di fallimento o grave crisi economica del venditore prima che il bene venga completato, soprattutto nel caso in cui egli ha già versato una caparra o un acconto.
