Differenze tra lastrico solare e terrazzo
Il lastrico solare viene comunemente indicato come una superficie piana situata alla parte superiore di un edificio che svolge, fondamentalmente, la funzione di copertura e che può essere ad uso comune tra tutti i condomini, oppure ad uso esclusivo a favore di uno di essi. Se, invece, questa superficie è circondata da delle ringhiere per poter consentire l’affaccio a chi vi ha accesso, allora prende il nome di terrazzo.
Sostanzialmente la differenza sta nei dettagli ma, a livello giuridico, è in realtà ben ampia. Sono entrambi degli spazi abbastanza grandi adatti ad ogni tipo di ambiente che può spesso portare a situazioni più che positive, come socializzare tra i vari condomini, mentre, in altri casi, a degli episodi spiacevoli.
Qualora le parti del condominio praticano la funzione di copertura, allora quello che differenzia la terrazza dal semplice lastrico solare è la possibilità di affaccio per i condomini.
Vedendolo di più nel dettaglio, secondo la Cassazione civile con la sentenza n. 2924/1986, la giurisprudenza è chiara nell’affermare che il lastrico solare, così come il tetto, copre l’intero edificio, sia sotto un profilo materiale sia sotto un profilo giuridico.
Sulla terrazza, invece, la legge ribadisce che è formata da una superficie scoperta situata al cospetto di alcuni vani e allo stesso tempo sul piano degli altri, formando parte integrante sia strutturalmente che funzionalmente, destinata, pertanto, a dare un affaccio e altri tipi di comodità all’appartamento cui è legata dando la proiezione verso l’esterno.
Alla luce di queste affermazioni, le terrazze si contraddistinguono dai lastrici solari perché la loro funzione non è tanto quella di coprire verticalmente l’edificio, ma soprattutto perché sono connesse a dei parapetti che rendono agibile e praticabile l’affaccio senza rischi, rendendo il passaggio sicuro.
I lastrici solari sono a servizio comune dei proprietari, mentre le terrazze sono accessibili dagli appartamenti collegati, ad uso, quindi, esclusivo.
Possibili danni
Uno dei problemi assai frequenti in ambito condominiale è sicuramente quello che riguarda le infiltrazioni d’acqua che provengono dalla terrazza o dal lastrico solare. Questo è dovuto alla scarsa manutenzione di questi ultimi da parte o del singolo proprietario o dell’intero condominio. Nel caso in cui, quindi, un condomino subisca infiltrazioni al proprio immobile dovute alla mancata o carente manutenzione dei lastrici o terrazzi sovrastanti, di proprietà comune o in parte comune, avrà diritto al risarcimento del danno ma dovrà comunque sostenere, insieme a tutti gli altri, le spese effettive che occorrono per riparare i manufatti comuni.
L’evento sinistroso, dunque, vale anche per il condomino danneggiato.
La legge è chiara; l’art 1126 c.c. afferma che quando la terrazza funge da tetto (o da lastrico solare) dell’intero edificio (o parte di esso), tutti quelli che sono ricompresi nella verticale coperta devono sostenere, nella misura di due terzi, le spese sia di riparazione che di manutenzione, mentre l’altro terzo spetta al proprietario o all’usuario esclusivo (e lo stesso vale anche per le infiltrazioni).
Come si ripartiscono le spese di manutenzione dei lastrici solari privati?
La ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari privati è spesso stata oggetto di conflitti in ambito condominiale ed anche di pareri contrastanti da parte della dottrina e della giurisprudenza.
Il punto di partenza deve essere l’articolo 1126 c.c.:“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Il principio affermato può sembrare piuttosto chiaro in quanto, a fronte di una manutenzione straordinaria di un lastrico solare, afferma che un terzo delle spese devono essere sostenute dal proprietario della copertura, mentre la restante quota va suddivisa fra i condomini sottostanti.
L’applicazione pratica della norma riserva però delle zone d’ombra; occorre, pertanto, ricordare alcuni principi che devono guidare il riparto delle spese di riparazione di un lastrico solare o di una terrazza a livello (queste ultime due figure sono state equiparate dalla giurisprudenza).
– Se il proprietario del lastrico ha un’unità immobiliare al di sotto del lastrico medesimo, deve contribuire anche per quella quota.
– Le spese dei “due terzi” vanno distribuite in proporzione alla superficie coperta dalla proiezione del lastrico.
– Se il lastrico solare è parte comune, le relative spese vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà fra tutti i condomini.
– Se il lastrico solare copre delle parti comuni (es. delle scale), tali zone vanno escluse dal riparto; non sono d’accordo con tale principio, ma questo è quanto hanno affermato due sentenze della Corte di Cassazione del 2017 (la n. 11484 e la n. 12578).
– Se devo procedere con il rifacimento dell’impermeabilizzazione, ogni opera connessa a tale manutenzione (es. demolizione del pavimento e smaltimento in discarica) andrà ripartita secondo il criterio di legge.
Sulla questione, inoltre, nel 2017 si è pronunciata anche la Cassazione civile con la sentenza n. 4183, la quale ha chiaramente asserito che: “In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello, di uso esclusivo di un solo condomino, non devono contribuire agli esborsi unicamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti – che fruiscono della copertura – ma tutti i condomini se il regolamento condominiale dispone in tal senso”.
Pertanto: “in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell’equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell’elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l’effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell’art. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti”.
Normativa sulle riparazioni di lastrico solare e terrazzo
Dato che alla terrazza possono quindi accedere tutti i condomini, la sua riparazione spetterà proprio a questi ultimi, anche se è di proprietà esclusiva di un singolo condomino.
Dunque, dei danni cagionati all’appartamento sottostante in caso di infiltrazioni d’acqua che possano provenire dal lastrico, quest’ultimo peggiorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione.
Per quanto riguarda il lastrico solare, il cui compito è quello di coprire fisicamente il condominio, la relativa riparazione spetterà a tutti i condomini, eccezione fatta nel caso in cui il lastrico in questione sia di responsabilità di un solo condomino in quanto questo è tenuto a versare un terzo del totale mentre la parte restante resta a carico degli altri condomini del palazzo.
Solitamente una ristrutturazione per un lastrico solare è tra € 4.500 e € 9.000, mentre per la terrazza varia da € 2.000 a € 10.000. In entrambi i casi dipende sempre dai loro metri quadri con il prezzo che può quindi variare.
Vantaggi
Ovviamente non esistono solo dei potenziali problemi inerenti al lastrico solare o alla terrazza a livello, bensì sussistono anche dei vantaggi e dei piaceri di godimento per entrambi. Ad esempio, i lastrici solari possono essere anche sfruttati per delle ottime esperienze di socializzazione tra i vari condomini.
Quindi, per condividere serenamente tale spazio, anche andando contro ogni controversia, vengono dati degli ottimi consigli. Infatti, ad esempio, il desiderio principale degli inquilini (secondo varie indagini) è quello di realizzare e condividere un orto condominiale. Inoltre, è possibile installare un manto erboso sulla terrazza (o sul lastrico solare) per rendere più accogliente la stessa.
Se è un lastrico solare, allora il vantaggio è quello che, in quanto assume la funzione di copertura, è provvisto di tutti quegli strati strutturali necessari per l’installazione del manto erboso (strato impermeabilizzante, massetto con le sue pendenze e altro ancora). Altre soluzioni sono quelle di creare una serie di cassoni rialzati, all’interno dei quali poter inserire ortaggi o altre piante.
Da ciò ne scaturisce il vantaggio a livello di coltura, ottenendo, pertanto, un buon numero di ortaggi che potrebbero essere divisi tra tutti i condomini, magari anche per fare degli ottimi pranzi estivi da fare sulla copertura dell’edificio. Infine, sul lastrico solare è possibile installare un vero e proprio solarium, attrezzandolo con sdraio ed ombrelloni.
Diritto di soprelevazione
Altro aspetto importante, che riguarda il lastrico solare, consiste nel diritto di soprelevazione di cui è titolare il proprietario del medesimo.
Occorre partire dall’inciso del 1° comma dell’art 1127 c.c., il quale prevede che:” Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.
Su tale questione si è pronunciata in via più specifica, anche la giurisprudenza amministrativa, in particolare il Consiglio di Stato, il quale ha affermato che: “Con riferimento ad un condominio edilizio, i proprietari in via esclusiva dei lastrici solari, i quali soli possono sfruttare le residue capacità costruttive dell’immobile, hanno la facoltà di chiedere la concessione edilizia per realizzare una sopraelevazione che sfrutti nuovi e più elevati indici di edificabilità, conseguenti alla modificazione delle prescrizioni urbanistiche relative all’area considerata, indipendentemente dal consenso degli altri condomini che a tale facoltà avevano rinunziato all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti”.
E’ questo il principio stabilito dalla Sezione V del Consiglio di Stato nella sentenza n. 7539 depositata il 21 novembre 2003.
I giudici di Palazzo Spada hanno ricordato che la disciplina del diritto di sopraelevazione, di carattere squisitamente civilistico, si proietta su quella amministrativa contenuta nelle norme che regolano lo sfruttamento edilizio dei suoli (legge 28 gennaio 1977, n. 10), secondo la quale la concessione edilizia è data al proprietario dell’area o a chi abbia titolo per richiederla (art. 4), nel senso che titolare dello ius aedificandi, nel caso di sopraelevazione o nuova fabbrica in un edificio di proprietà condominiale, sono unicamente i soggetti che hanno il potere giuridico di realizzare le costruzioni.
