Inquadramento normativo e funzione dell’imposta.
L’imposta sul valore aggiunto rappresenta uno dei pilastri del sistema tributario italiano ed europeo, configurandosi quale imposta generale sui consumi, disciplinata dal D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Essa si caratterizza per il principio di neutralità, in forza del quale il tributo grava, in ultima analisi, sul consumatore finale, mentre i soggetti passivi d’imposta operano quali meri collettori dell’imposta stessa.
Nel contesto degli atti immobiliari, l’IVA assume una rilevanza sistematica di primaria importanza, non solo per la determinazione del carico fiscale complessivo, ma anche per i rapporti con l’imposta di registro, alla luce del principio di alternatività, di cui si dirà infra.
Struttura dell’imposta e meccanismo di funzionamento.
L’IVA si applica, in linea generale, alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell’esercizio, per il cedente / prestatore, di imprese o arti e professioni.
Il meccanismo di funzionamento si fonda sulla distinzione tra IVA a debito e IVA a credito. Il soggetto passivo applica l’imposta sulle operazioni attive (IVA a debito) e detrae quella assolta sugli acquisti (IVA a credito), versando periodicamente all’Amministrazione finanziaria la differenza.
Sotto il profilo economico, l’imposta è sostenuta dal consumatore finale, il quale corrisponde l’IVA unitamente al prezzo del bene o del servizio. L’imprenditore o il professionista, invece, non sopporta il costo dell’imposta, limitandosi a trasferirla lungo la catena delle operazioni.
In tale contesto, è opportuno sottolineare che il Notaio non assume mai la qualifica di soggetto passivo IVA in relazione all’atto immobiliare e non è, pertanto, responsabile d’imposta, che resta in capo al cedente.
Base imponibile e aliquote.
Un principio fondamentale in materia di IVA è quello secondo cui la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. A differenza di quanto avviene per l’imposta di registro, non trovano mai applicazione criteri alternativi, quali il valore catastale o il meccanismo del prezzo-valore.
Ne consegue che l’imposta si determina sempre sul prezzo effettivo della transazione, indipendentemente da eventuali scostamenti rispetto al valore di mercato.
Quanto alle aliquote, il sistema prevede un’aliquota ordinaria, attualmente pari al 22%, nonché aliquote ridotte applicabili in specifiche ipotesi. In ambito immobiliare, assumono particolare rilievo l’aliquota del 10% per i fabbricati a destinazione abitativa e l’aliquota del 4% in presenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa.
Presupposti dell’imposta.
L’applicazione dell’IVA richiede la sussistenza congiunta di due presupposti: soggettivo e oggettivo.
Il presupposto soggettivo ricorre quando il cedente agisce nell’esercizio di impresa o di arti e professioni. Le società sono, per definizione, sempre soggetti passivi IVA, mentre le persone fisiche lo sono soltanto quando pongono in essere operazioni nell’ambito di un’attività economica organizzata.
Il presupposto oggettivo riguarda la natura dell’operazione, dovendo trattarsi di cessioni di beni, trasferimenti di diritti reali o prestazioni di servizi. La normativa include, inoltre, una serie di ipotesi tipiche espressamente qualificate come operazioni rilevanti ai fini IVA.
Operazioni fuori campo IVA.
Accanto alle operazioni imponibili, la disciplina individua una serie di operazioni che si collocano al di fuori del campo di applicazione dell’imposta.
Si tratta di ipotesi nelle quali manca uno dei presupposti dell’imposta o nelle quali il legislatore ha espressamente escluso la rilevanza ai fini IVA. Tra queste rientrano, in particolare, le cessioni di denaro, le cessioni di crediti pecuniari, la cessione o il conferimento di azienda e la cessione di terreni non edificabili.
In tali casi, l’operazione non è soggetta a IVA, la quale pertanto non deve essere indicata in fattura.
Operazioni IVA esenti.
Distinte dalle operazioni fuori campo IVA sono le operazioni IVA esenti, le quali, pur rientrando nel campo di applicazione dell’imposta, sono sottratte al prelievo per espressa previsione normativa.
Nel settore immobiliare, rientrano tra le operazioni esenti, in via generale, i trasferimenti di fabbricati, salvo specifiche eccezioni. In tali ipotesi, il soggetto passivo emette fattura senza addebito di imposta (quindi, indicando IVA zero).
La distinzione tra operazioni esenti e operazioni fuori campo assume rilievo pratico significativo, in quanto le prime incidono sul diritto alla detrazione dell’IVA a credito, mentre le seconde ne restano estranee.
Principio di alternatività tra IVA e imposta di registro.
Uno dei principi cardine del sistema è rappresentato dal principio di alternatività tra IVA e imposta di registro, sancito dall’articolo 40 del Testo Unico dell’imposta di registro.
Secondo tale principio, gli atti a titolo oneroso sono soggetti, in via generale, o a IVA o a imposta di registro proporzionale.
Quando l’operazione è soggetta a IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa, unitamente alle imposte ipotecaria e catastale, anch’esse dovute in misura fissa.
Tale assetto determina una sostanziale neutralità tra i due sistemi impositivi, evitando duplicazioni di prelievo.
Tuttavia, il principio non ha carattere assoluto, essendo previste tassative deroghe nelle quali si realizza una coesistenza tra IVA e imposta di registro (alle deroghe al principio di alternatività IVA – registro sarà dedicato un apposito contributo sul presente sito).
Il meccanismo del reverse charge.
Tra le modalità di applicazione dell’IVA assume rilievo il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge), disciplinato dall’articolo 17 del D.P.R. n. 633 del 1972.
In tale regime, l’obbligo di versamento dell’imposta è trasferito dal cedente al cessionario, il quale integra la fattura ricevuta e provvede al versamento dell’imposta.
Il meccanismo si applica in presenza di specifici presupposti, tra cui la circostanza che il cessionario sia un soggetto passivo IVA.
La ratio dell’istituto è quella di contrastare fenomeni evasivi, assicurando che l’imposta sia comunque assolta.
Ruolo del Notaio e profili applicativi.
Nel sistema dell’IVA, il ruolo del Notaio si distingue nettamente da quello che egli riveste in relazione all’imposta di registro.
Il Notaio, infatti, non è responsabile del pagamento dell’IVA e non interviene nel relativo versamento. Tuttavia, egli svolge una funzione fondamentale di qualificazione giuridica dell’operazione, dalla quale dipende l’individuazione del regime fiscale applicabile.
In particolare, il Notaio è chiamato a verificare la sussistenza dei presupposti dell’imposta, a individuare eventuali cause di esenzione o esclusione e a coordinare la disciplina IVA con quella dell’imposta di registro.
La corretta impostazione dell’atto sotto il profilo tributario assume, pertanto, rilievo decisivo, potendo incidere in modo significativo sul carico fiscale e sul rischio di contenzioso.
Considerazioni conclusive.
I principi generali in materia di IVA delineano un sistema complesso e articolato, fondato su regole che richiedono una attenta applicazione nel contesto degli atti immobiliari.
La centralità del corrispettivo quale base imponibile, la distinzione tra operazioni imponibili, esenti e fuori campo, nonché il principio di alternatività con l’imposta di registro, costituiscono gli elementi fondamentali per la comprensione della disciplina.
In tale quadro, il ruolo del Notaio si conferma essenziale quale garante della corretta applicazione delle norme e della certezza dei traffici giuridici, contribuendo a realizzare un equilibrio tra le esigenze di tutela dell’interesse erariale e quelle di efficienza del sistema economico.
