IL SENATO APPROVA LA MODIFICA AGLI ARTT. 561 E 563 C.C.: SALVE LE IPOTECHE SUI BENI DONATI E IMPEDITA L’AZIONE DI RESTITUZIONE CONTRO IL TERZO ACQUIRENTE DAL DONATARIO
L’8 ottobre 2025 il Senato della Repubblica ha approvato, nell’ambito del disegno di legge n. 1184 (cd. DDL Semplificazioni), una significativa modifica agli artt. 561 e 563 del Codice civile, volta a rendere più sicura la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
La riforma, che ora dovrà essere approvata dalla Camera dei Deputati per completare l’iter legislativo, prevede in particolare che le ipoteche e gli altri gravami iscritti dal donatario sul bene donato restino validi anche in caso di riduzione della donazione e che non sia più esperibile l’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente dal donatario, sostituendo la tradizionale tutela reale del legittimario con una tutela meramente obbligatoria.
Il contesto e i problemi esistenti.
La disciplina codicistica vigente della donazione, nei rapporti con l’azione di riduzione e restituzione nei confronti dei legittimari, ha da tempo rappresentato un ostacolo significativo alla libera e agevole circolazione degli immobili provenienti da donazioni.
In particolare:
- L’art. 563 del Codice civile, nella versione attualmente in vigore, consente al legittimario che abbia impugnato una donazione per lesione della quota di legittima di chiedere non solo al donatario, ma anche ai terzi acquirenti dal donatario medesimo la restituzione in natura del bene donato (o, a scelta del terzo acquirente, il suo valore), ove la trascrizione della donazione sia stata effettuata da meno di venti anni;
- Ciò genera una condizione di incertezza per il terzo acquirente, che spesso affronta gravi difficoltà nell’individuare un istituto di credito che gli conceda un mutuo per l’acquisto: un immobile di provenienza donativa è, invero, ad oggi, “a rischio” di restituzione, con conseguente rischio per la banca mutuante di non potersi soddisfare sul bene in caso di inadempimento del mutuatario, stante l’inopponibilità dell’ipoteca al legittimario che abbia vittoriosamente esperito l’azione di restituzione;
In sintesi: il combinato disposto della donazione, più azione di restituzione, più trascrizione della domanda spesso genera una catena di incognite, potenzialmente paralizzanti per il mercato immobiliare dei beni di provenienza donativa.
La modifica legislativa approvata al Senato.
Come accennato, con la seduta dell’8 ottobre 2025, il Senato della Repubblica ha approvato — all’interno del disegno di legge n. 1184 (cd. “DDL Semplificazioni”) — la modifica agli articoli 561, 562, 563 del c.c., nonché ad altre norme correlate (tra cui gli artt. 2652 e 2690) finalizzata ad agevolare la circolazione dei beni di provenienza donativa, affrontando e risolvendo i problemi sopra delineati.
Le modifiche principali da evidenziare sono le seguenti:
- Per l’art. 561 del Codice civile: viene stabilito che “i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili ricevuti in donazione restano efficaci” anche in caso di vittoriosa azione di riduzione. Contestualmente, il donatario è obbligato a compensare in denaro il legittimario, per il minor valore derivante dai gravami, nei limiti necessari;
- Per l’art. 563 del Codice civile: la versione riformata della norma prevede che l’accoglimento dell’azione di riduzione della donazione non pregiudica i diritti reali dei terzi acquirenti. In altre parole, il terzo che abbia acquistato l’immobile dal donatario non potrà più essere tenuto a restituirlo al legittimario. Quest’ultimo conserverà solo un diritto di credito verso il donatario, e, in via sussidiaria e nel solo caso di totale o parziale insolvenza del donatario, verso l’eventuale avente causa a titolo gratuito (in nessun caso verso l’avente causa a titolo oneroso) e non più un diritto alla restituzione in natura del bene.
La riforma in commento, dunque, si propone di ripensare il bilanciamento di interessi tra le istanze di tutela del legittimario leso e la necessaria degli acquisti degli aventi causa dal donatario, richiesta dal mercato immobiliare, dai suoi operatori e dagli istituti di credito.
Se sarà approvata, invero, la riforma in commento produrrà il risultato di spostare il baricentro dalla tutela reale (restituzione del bene) alla tutela economica (compensazione in denaro) rispetto al diritto dei legittimari, rafforzando nettamente la certezza dei terzi acquirenti e delle banche.
Il Ddl Semplificazioni prevede altresì una disciplina transitoria, riassumibile come segue.
Per le successioni che si apriranno dopo l’entrata in vigore, si applica direttamente il nuovo testo.
Viceversa, per successioni già aperte alla data di entrata in vigore della legge, si mantiene la previgente disciplina se la domanda di riduzione o l’atto di opposizione è notificato e trascritto entro 6 mesi dall’entrata in vigore; altrimenti si applica il nuovo regime.
I profili di merito: impatti e valutazioni.
A valle dell’analisi del disegno di legge in commento, è dunque possibile svolgere alcune considerazioni sulle possibili conseguenze teoriche e pratiche dell’auspicata approvazione di questa importante riforma.
In primo luogo, la novella porterebbe con sé i seguenti vantaggi:
- Maggiore sicurezza per gli acquirenti dal donatario: chi acquista un immobile proveniente da donazione potrà contare sulla certezza che non sarà mai costretto a restituirlo a posteriori (salvo i casi eccezionali di applicazione della disciplina transitoria);
- Maggiore facilità nell’accesso al credito: dal momento che le garanzie reali iscritte dal donatario sono fatte salve, le banche possono valutare con maggiore tranquillità la concessione di mutui ipotecari su immobili di provenienza donativa;
- Dinamicità del mercato immobiliare: beni di provenienza donativa, fino ad oggi spesso “bloccati” o sottovalutati, potranno circolare più liberamente e ad un valore di mercato più alto. Ciò può favorire maggiore rotazione, maggiore liquidità e – potenzialmente – miglioramento della valutazione degli immobili;
- Maggiore certezza del diritto: la riforma risolverà una criticità che da anni è denunciata dagli operatori (notai, agenti immobiliari, banche).
Appare, tuttavia, doveroso sottolineare che, sebbene la proposta di riforma in commento sia stata accolta con entusiasmo dagli operatori, il testo in via di approvazione presenta anche delle criticità e degli aspetti a cui fare attenzione.
In primo luogo, l’impatto sui legittimari. Invero, la circostanza che, come detto, con la nuova disciplina, il legittimario perderebbe la possibilità di agire nei confronti del terzo acquirente richiedendo la restituzione del bene, finendo per potersi giovare di una tutela meramente obbligatoria avverso il donatario, non è stata accolta con favore da una parte della dottrina, che adotta un approccio più conservatore, che vorrebbe vedere salvo il ruolo centrale tradizionalmente riconosciuto alla tutela del patrimonio familiare.
In secondo luogo, come pure già evidenziato, qualora l’avente causa del donatario abbia acquistato l’immobile a titolo gratuito, la riforma prevede una sua residua forma di responsabilità (sempre e solo risarcitoria) verso il legittimario, seppure in via sussidiaria rispetto alla responsabilità del donatario e solamente a condizione che quest’ultimo versi in stato di totale o parziale insolvenza.
La disciplina del regime transitorio, inoltre, rischierebbe di creare non poche difficoltà applicative, stante la necessità di applicare, nel primo periodo successivo all’approvazione della riforma, ad alcune successioni il regime previgente, ad altre le norme riformate (qual è la regola applicabile nel caso concreto, quali passaggi devono essere rispettati).
In più, se da un lato la riforma rende più agevole la circolazione degli immobili di provenienza donativa, dall’altro potrebbe alimentare una “spinta iniziale” del mercato che dovrà essere monitorata (valutazioni, garanzie, rischio di sopravalutazione degli immobili con provenienza donativa).
Conclusione e raccomandazioni.
La modifica agli artt. 561 e 563 del Codice civile, se approvata, costituirà certamente una svolta significativa nel segmento delle donazioni e della circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Da una parte, risponderebbe a una domanda di mercato e operatori che da anni chiedono maggiore certezza e fluidità dei traffici immobiliari. Dall’altra parte, tuttavia, richiederebbe attenzione nello sviluppo delle nuove prassi operative, nei tempi di transizione e nella tutela degli eredi legittimari.
Conseguentemente, per chi, a vario titolo, opera nel settore immobiliare, appare fortemente consigliato aggiornarsi immediatamente sulle nuove regole (seguendone l’iter parlamentare, fino alla eventuale approvazione), verificare contratti e moduli standard, iniziare già ad adeguare le due-diligence check-list, in modo tale da trovarsi immediatamente pronti ad operare, al momento dell’eventuale approvazione.
Per gli acquirenti privati, sarà necessario verificare con il notaio la catena donativa e trascrittiva dell’immobile e chiedere garanzia che non sussistano domande di riduzione o trascrizioni pregresse, che comporterebbero l’applicazione del regime tradizione, anche qualora la successione si aprisse a seguito dell’eventuale approvazione della riforma.
Per i legittimari che vogliano essere certi di potersi valere della tutela reale avverso i terzi acquirenti dai donatari, potrebbe essere essenziale valutare tempestivamente la strategia d’azione, accertandosi di ottenere la trascrizione di una domanda di restituzione o di un atto di opposizione ex art. 563 comma 4 del Codice civile, prima dell’approvazione della riforma (o comunque entro i sei mesi dall’eventuale data di approvazione, per giovarsi del regime transitorio).
Da ultimo, per le banche, appare opportuno iniziare già da ora a predisporre parametri integrati per la valutazione del rischio donativo nei criteri di concessione del mutuo, in considerazione del fatto che l’ipoteca iscritta dal donatario resta efficace anche in caso di riduzione, così da assicurarsi di essere già pronte, qualora la novella in commento fosse effettivamente approvata.
In definitiva, la riforma rappresenterebbe un importante passo avanti verso la stabilità e la circolazione più efficiente degli immobili donati, riducendo vincoli storici che hanno inciso sulla dinamica del mercato, ma, senza dubbio, presenterebbe delle importanti sfide per gli operatori, che finirebbero per svolgere un ruolo centrale nella corretta applicazione della riforma e nel raggiungimento degli obiettivi della stessa.
