Nell’acquisto di un immobile vengono spesso in considerazione concetti quali “agibilità”, “abitabilità”, “efficienza energetica”, la cui comprensione, teorica e pratica, è dunque importante al fine di un acquisto consapevole. Pertanto, il presente contributo mira a fornirne una rapida panoramica, soffermandosi soprattutto sulle più recenti novità normative e sui profili di rilevanza notarile.
Agibilità e abitabilità degli edifici
Definizione e normativa di riferimento.
In passato, abitabilità e agibilità erano concetti da tenere del tutto distinti, in quanto l’abitabilità si riferiva agli immobili a destinazione residenziale, indicando la conformità legale di un immobile ad uso abitativo, garantendo che l’edificio rispettasse le norme locali e nazionali in termini di sicurezza, igiene e altri parametri (certificato di abitabilità per immobili ad uso residenziale); viceversa, l’agibilità edilizia era associato agli immobili non residenziali, come sottotetti e capannoni industriali (certificato di agibilità per immobili non destinati alla residenza).
Pertanto, diversi erano anche i presupposti per ottenere l’abitabilità e l’agibilità di un immobile e, in particolare, ottenere l’agibilità richiedeva la verifica di stabilità e sicurezza strutturale, mentre l’abitabilità si concentrava su salubrità, igiene e prestazioni energetiche.
La richiamata differenza è, tuttavia, oggi del tutto venuta meno, in quanto con l’emanazione del d.p.r. 380/2001, art. 24 (Testo Unico sull’Edilizia), i termini abitabilità e agibilità edilizia hanno perso la loro distinzione originaria e sono stati unificati sotto il concetto più ampio di “agibilità”.
All’esito ti tale riforma, dunque, esisteva un unico certificato di agibilità degli immobili, cioè una certificazione tecnica che accerta che l’immobile sia idoneo all’uso a cui è destinato, stante la presenza di condizioni strutturali adeguate e impianti fondamentali, che veniva rilasciato dal Comune dopo 30 giorni dalla presentazione della relativa richiesta, o comunque l’inutile decorso del detto termine dalla presentazione della richiesta comportava la formazione del silenzio assenso.
In particolare, questo documento era richiesto per:
– nuove costruzioni;
– ricostruzioni o sopraelevazioni;
– interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza e igiene.
Successivamente, con l’entrata in vigore del d.lgs. n. 222/2016, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAGI), cioè un’autocertificazione inviata al Comune da colui che ha ottenuto il rilascio del titolo edilizio entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori che ha sostituito il vecchio certificato di agibilità rilasciato dal Comune ed è infatti oggi richiesta nei medesimi casi in cui, prima del 2016, serviva il certificato di agibilità.
Ai fini della segnalazione certificata di abitabilità o agibilità occorre rispettare dei requisiti specifici, che possono variare in base alla regione o a specifiche delibere comunali, riguardanti: dimensioni minime delle stanze; illuminazione e finestre; conformità degli impianti alle normative vigenti; conformità statica dell’edificio; altezza minima degli edifici; altri parametri che assicurano che l’immobile sia un luogo salubre e abitabile.
Sul punto, si evidenzia che alcuni dei requisiti per l’agibilità sono stati recentemente oggetto di riforma, ad opera del c.d. Decreto Salva Casa, l. n. 105/2024, di conversione del d.l. n. 69/2024 (che ha inserito i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater nell’art. 24 del d.p.r. 380/2001), che ha ridotto l’altezza minima interna degli edifici da 2,70 metri a 2,40 metri e la superficie minima degli alloggi monolocali, prevedendo una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati per due persone.
Profili di rilevanza notarile.
Poste le superiori premesse definitorie e normative, si sottolinea che l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica dell’immobile (ma ben può incidere sul valore economico dello stesso), né la legge prevede alcun obbligo di menzione o allegazione della segnalazione certificata di agibilità, pertanto, usualmente, negli atti pubblici che trasferiscono diritti reali immobiliari su immobili non è presente alcun riferimento all’agibilità dell’immobile.
È, tuttavia, opportuno analizzare due specifiche ipotesi che potrebbero verificarsi in concreto nell’ambito di una compravendita immobiliare.
In primo luogo, in caso di inagibilità in concreto dell’immobile trasferito, ferma la validità dell’atto di trasferimento, l’acquirente deve essere reso edotto della condizione di inagibilità, viceversa, qualora il compratore avesse creduto di acquistare un immobile agibile, si configurerebbe un caso di aliud pro alio, vista la rilevanza della caratteristica in questione, con conseguente risolubilità dell’atto di trasferimento per inadempimento del cedente.
In secondo luogo, potrebbe avvenire che l’immobile compravenduto sia in concreto agibile (cioè dotato dei requisiti necessari per presentare la S.C.AGI.), ma non sia stata in concreto presentata la segnalazione certificata: in questo caso, è bene che tale circostanza sia menzionata in atto, nella clausola sulle garanzie, in cui l’alienante riconosce la mancata presentazione della S.C.AGI., ma garantisce l’agilità in concreto dell’immobile. In questa ipotesi, sarà poi l’acquirente a presentare, a proprie spese, la segnalazione certificata relativa all’immobile.
L’attestato di prestazione energetica degli edifici
Definizione.
L’Attestato di Prestazione Energetica (cosiddetto APE), spesso definito solo come Certificato Energetico, è un documento che indica la classe di efficienza energetica di un immobile, in base al rendimento energetico dell’edificio, con un sistema graduato che va dalla lettera A alla G.
Tra l’altro, a seguito della recentissima approvazione della Direttiva europea “Case green” (EPBD – Energy Performance of Building Directive), Direttiva UE 2024/1275, che fa parte del più ampio New Green Deal (insieme di provvedimenti dell’Unione Europea volti a ridurre l’impatto ambientale degli edifici) sono definiti “green” gli edifici a emissioni zero o quasi zero con una domanda molto bassa di energia, zero emissioni in loco di carbonio da combustibili fossili e un quantitativo pari a zero, o molto basso, di emissioni operative di gas a effetto serra; il cui consumo totale annuo di energia primaria sia coperto da energia da fonti rinnovabili generata in loco o nelle vicinanze, fornita da una comunità di energia rinnovabile, proveniente da un sistema efficiente di teleriscaldamento e tele raffrescamento o da energia da fonti prive di carbonio; progettati in modo da ottimizzare il loro potenziale di produzione di energia solare sulla base dell’irraggiamento solare del sito, consentendo l’installazione successiva di tecnologie solari efficienti sotto il profilo dei costi.
Gli immobili che rispetteranno questi requisiti saranno qualificati come immobili di classe A+ o A0. Si precisa, tuttavia, che la direttiva europea non introduce obblighi per i singoli proprietari di case, né impone ai governi di adottare specifiche misure: ciascuno Stato membro avrà ampia libertà nel definire le proprie politiche pubbliche necessarie per raggiungere gli obiettivi.
La Certificazione APE viene redatta, salve le eccezioni di cui infra, in tutti i casi di nuove costruzioni adibite ad uso civile e residenziale, di lavori di ristrutturazione importante e di interventi di riqualificazione energetica per i quali si richiede accesso a detrazioni fiscali e la redazione avviene ad opera di tecnici professionisti, ingegneri e architetti regolarmente iscritti agli albi professionali, che valutano diversi parametri di un immobile e ne determinano poi la classe energetica e i consumi energetici, certificando la classificazione assegnata e assumendosi tutte le responsabilità legali connesse a tale dichiarazione.
Obbligo di dotazione e obbligo di allegazione.
Una volta compreso cosa sia l’Attestato di Prestazione Energetica, è opportuno soffermarsi sulle ipotesi in cui è per legge obbligatorio che l’immobile ne sia dotato e, tra queste, in quali casi la legge prevede altresì un obbligo di allegazione dell’attestato.
A tal fine, la normativa di riferimento è contenuta negli artt. 3 e 6 del d.lgs 19 agosto 2005, n. 192.
In particolare, l’art. 3, comma 3 del d.lgs. citato enumera le categorie di edifici esclusi dall’applicazione della normativa sull’A.P.E. e, in particolare, la norma prevede l’esclusione di:
a) “gli edifici ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al comma 3-bis e al comma 3-bis.1;
b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
c-bis) gli edifici dichiarati inagibili o collabenti;
d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, resta fermo in ogni caso quanto previsto in materia di integrazione delle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici negli edifici secondo quanto previsto al decreto di cui all’articolo 4, comma 1;
f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose”.
Il comma 2 del successivo art. 6 del d.lgs. 192/2005, invece, dispone in capo all’attuale titolare dell’immobile l’obbligo di dotazione dell’A.P.E., che, ai sensi di tale norma, sussiste in caso di cessione (a titolo oneroso o gratuito) o concessione in locazione dell’immobile.
Viceversa, il successivo comma 3 della stessa norma dispone che qualora la cessione avvenga a titolo oneroso, o in caso di concessione in locazione dell’immobile sussiste, altresì, uno specifico obbligo di menzione e di allegazione: prevede, infatti, la norma in commento che in tali casi “è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari”, precisando poi che l’omessa dichiarazione o allegazione comporta l’irrogazione di una sanzione amministrativa in capo alle parti, in solido e in parti uguali.
