Premessa.
Con lo Studio n. 24-2026/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 4 marzo 2026, viene affrontato uno dei temi più delicati della materia condominiale: il rapporto tra l’atto costitutivo del condominio, il regime delle parti comuni disciplinato dall’articolo 1117 del Codice civile e le clausole mediante le quali il costruttore intenda riservarsi la proprietà o l’uso di determinati beni dell’edificio.
Il documento si inserisce nel solco di una riflessione ormai consolidata della dottrina notarile, ma presenta alcuni profili di interesse. Da un lato, valorizza il ruolo del Notaio nella fase genetica del condominio, individuando nel cosiddetto “rogito d’apertura” il momento decisivo per la conformazione dell’assetto proprietario dell’intero edificio. Dall’altro, ribadisce con forza una lettura dell’articolo 1117 del Codice civile quale norma attributiva della proprietà e non già quale semplice presunzione di condominialità, sviluppando le conseguenze operative di tale impostazione.
Particolarmente significativa appare, inoltre, l’attenzione dedicata alle moderne strutture residenziali dotate di piscine, campi sportivi, aree fitness e servizi ricreativi, rispetto alle quali lo Studio propone una qualificazione giuridica destinata ad incidere concretamente sulla redazione degli atti di trasferimento e sulla stessa configurazione dei complessi immobiliari di nuova generazione.
Il “rogito d’apertura” e la funzione del Notaio nella nascita del condominio.
Uno dei primi meriti dello Studio consiste nel riportare l’attenzione sulla fase costitutiva del condominio.
Come noto, il condominio nasce automaticamente quando l’unico proprietario dell’edificio trasferisce ad un terzo la prima unità immobiliare. In quel momento si realizza la coesistenza tra proprietà individuali e parti comuni e prende forma la particolare organizzazione giuridica disciplinata dagli articoli 1117 e seguenti del Codice civile.
Secondo gli Autori, proprio perché la nascita del condominio coincide nella maggior parte dei casi con la stipulazione di un atto notarile, il Notaio assume una funzione centrale di “giustizia preventiva”, essendo chiamato a conformare correttamente l’assetto dei diritti destinato a governare l’intera vita futura dell’edificio.
La prospettiva è particolarmente interessante perché sposta l’attenzione dalla gestione del condominio alla sua genesi. Molte delle controversie che tradizionalmente affliggono la materia condominiale trovano infatti origine in una insufficiente definizione dei rapporti proprietari al momento della prima alienazione. Ne consegue che una corretta redazione dell’atto costitutivo non rappresenta soltanto un adempimento tecnico, ma costituisce un vero e proprio strumento di prevenzione del contenzioso.
L’articolo 1117 del Codice civile come criterio attributivo della proprietà.
Il nucleo teorico centrale dello Studio riguarda la natura dell’articolo 1117 del Codice civile.
Gli Autori ribadiscono l’orientamento ormai consolidato della Corte di cassazione secondo cui la disposizione non introduce una presunzione iuris tantum di comunione, ma individua un vero e proprio criterio legale di attribuzione della proprietà, con la conseguenza che l’esclusione della natura condominiale può derivare esclusivamente da quel “titolo contrario” espressamente richiamato dall’articolo 1117 del Codice civile.
Lo Studio aderisce convintamente a questa seconda impostazione, facendo leva sulla giurisprudenza delle Sezioni Unite e sulle più recenti pronunce della Suprema Corte.
L’effetto pratico è evidente: il problema della qualificazione delle parti comuni non può essere risolto attraverso semplici elementi indiziari o dati fattuali, ma richiede una precisa verifica del titolo costitutivo del condominio.
La nozione di “unità immobiliare” e il significato del “titolo contrario”.
Lo Studio si sofferma, poi, sulla nozione di “unità immobiliare”, introdotta nell’articolo 1117 del Codice civile dalla riforma del condominio del 2012, osservando come tale espressione richiami una nozione già elaborata nell’ambito della legislazione catastale e successivamente recepita dal legislatore civile.
Con riferimento poi al “titolo” richiamato dalla norma, lo Studio sostiene che il titolo contrario debba essere individuato esclusivamente nell’atto costitutivo del condominio, vale a dire nell’atto inter vivos che determina la nascita del condominio oppure nel testamento che produca il medesimo effetto.
Da questa premessa gli Autori traggono la conclusione che il regolamento contrattuale di condominio non costituisce il titolo contrario di cui all’articolo 1117 del Codice civile.
La tesi si pone in posizione critica rispetto ad una parte della dottrina e della giurisprudenza e trova fondamento nell’idea che il regolamento, anche quando predisposto unilateralmente dal costruttore e allegato al primo atto di vendita, non sia lo strumento negoziale idoneo a sottrarre beni al regime legale della comunione. Tale funzione appartiene invece esclusivamente alla clausola di riserva inserita nel rogito costitutivo.
Le clausole di riserva e la “best practice” notarile.
La parte più operativa dello Studio riguarda la tecnica redazionale delle clausole di riserva.
Gli Autori osservano che il costruttore può avere interesse a conservare la proprietà esclusiva di beni che, in assenza di una diversa previsione, diverrebbero comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile. Le ipotesi più frequenti riguardano il cortile, il lastrico solare, la terrazza di copertura e, in alcune situazioni, la facciata.
Il punto fondamentale è che tale risultato non può essere affidato al regolamento condominiale, ma deve essere perseguito mediante una specifica clausola inserita nella prima compravendita posta in essere dal costruttore. Se la riserva non viene effettuata in quel momento, il bene entra a far parte del patrimonio condominiale e il costruttore non può più disporne liberamente.
Lo Studio propone inoltre una precisa soluzione operativa per rafforzare la certezza dell’assetto proprietario: l’allegazione o il richiamo dell’elaborato planimetrico.
Invero, l’elaborato planimetrico consentirebbe di rappresentare con immediatezza grafica la distinzione tra unità immobiliari esclusive e beni comuni, rendendo evidente che i beni oggetto di riserva non figurano tra le parti comuni del complesso immobiliare.
In questa prospettiva, la clausola di riserva e l’elaborato planimetrico concorrono a definire unitariamente il contenuto del trasferimento immobiliare, offrendo un elevato grado di certezza interpretativa e riducendo sensibilmente il rischio di future contestazioni.
Le parti comuni non espressamente menzionate dall’articolo 1117 del Codice civile.
Lo Studio affronta poi il tema delle parti dell’edificio non espressamente contemplate dall’articolo 1117 del Codice civile ma tradizionalmente considerate comuni dalla dottrina e dalla giurisprudenza, come il sottosuolo, la terrazza di copertura e soprattutto i sottotetti.
Con riferimento a questi ultimi, gli Autori evidenziano come la categoria dei “sottotetti” comprenda realtà profondamente diverse: mansarde, soffitte e cosiddetti “palchi morti”. Proprio per tale ragione non è possibile individuarne una disciplina uniforme, essendo necessario verificare caso per caso le caratteristiche strutturali e funzionali del bene.
Lo Studio conferma così un approccio sostanzialistico fondato sulla concreta funzione svolta dal bene all’interno dell’organismo edilizio, in linea con la tradizionale centralità del criterio dell’accessorietà funzionale.
Piscine, campi sportivi e servizi di lusso: condominio o comunione?
La parte probabilmente più innovativa del documento riguarda gli spazi ricreativi presenti nei complessi residenziali di fascia alta.
Lo Studio mette in discussione l’orientamento che tende a ricondurre automaticamente alla disciplina condominiale beni quali piscine, campi sportivi, aree verdi attrezzate, palestre, zone fitness, saune e bagni turchi.
La ragione è individuata nell’assenza di quella relazione di esclusiva accessorietà funzionale che caratterizza invece le parti comuni contemplate dall’articolo 1117 del Codice civile.
Tali beni certamente aumentano il valore economico delle proprietà individuali e ne rendono più piacevole il godimento; tuttavia, non risultano necessariamente destinati al servizio delle singole unità immobiliari e possono essere fruiti autonomamente anche da soggetti terzi.
Da ciò deriva una conseguenza di grande rilievo sistematico: questi beni dovrebbero essere assoggettati non alla disciplina del condominio, bensì a quella della comunione ordinaria. La tesi riceve un importante avallo dalla recente Cassazione, che con la sentenza 5 marzo 2026, n. 4966, ha escluso la natura condominiale di una piscina e di un campo da tennis, affermando che in mancanza della relazione di accessorietà trova applicazione la disciplina della comunione.
Le implicazioni operative sono evidenti. Nella predisposizione degli atti relativi a complessi immobiliari dotati di tali servizi, il Notaio dovrà verificare con particolare attenzione quale sia il regime giuridico concretamente voluto dalle parti e quale struttura negoziale risulti più adeguata a disciplinarne la titolarità e l’utilizzo.
Considerazioni conclusive.
L’idea di fondo che attraversa l’intero Studio n. 24-2026/C è che il condominio non debba essere osservato soltanto come fenomeno gestorio, ma anzitutto come fenomeno negoziale. È nel momento della sua costituzione che vengono fissati gli equilibri proprietari destinati a governare l’edificio per decenni.
Da questa prospettiva discendono tre indicazioni fondamentali. In primo luogo, il riconoscimento del ruolo centrale del Notaio quale garante della corretta configurazione dell’assetto proprietario originario. In secondo luogo, la riaffermazione della natura attributiva dell’articolo 1117 del Codice civile e della necessità di un vero titolo contrario per derogarne gli effetti. Infine, la valorizzazione della clausola di riserva quale strumento tecnico privilegiato per disciplinare la proprietà di beni che il costruttore intenda sottrarre al regime della comunione condominiale.
