Il contratto di mutuo: natura giuridica e disciplina
Il mutuo è un contratto ad effetti reali che trova una sua disciplina specifica nell’art 1813 c.c., il cui rubricato recita: “il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Il termine giuridico “mutuo” viene utilizzato per indicare qualsiasi forma di “prestito”, sia che si tratti di un prestito di piccola entità stipulato con un amico o conoscente, sia un prestito effettuato mediante una banca alla quale si richiede del denaro per acquistare un immobile.
Il mutuum ha avuto origine nel diritto romano in cui veniva considerato come un’obbligazione re contractae, ovvero nascente dalla consegna di una res, alla quale un mutuante trasferiva la proprietà di una quantità di un bene fungibile e consumabile ad un mutuatario, il quale si obbligava a restituire al primo ad una scadenza prefissata la medesima quantità delle cose fungibili ricevute e pressappoco della stessa qualità.
Come già sopra asserito, si tratta di un contratto reale che può essere stipulato sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso e che si perfeziona con la consegna al mutuatario.
Il mutuo rappresenta in modo incondizionato il principale contratto di prestito utilizzato in epoca moderna, perché consente di trasferire denaro da un soggetto ad un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito, denominata mutuatario, di godere dei benefici e di essere in grado si acquistare quello del quale ha bisogno.
Mutuo immobiliare: interessi e tassi (differenza tra tan e taeg)
Una delle figure maggiormente diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare le esigenze di denaro di un soggetto, in qualche modo collegate all’acquisito di un bene immobile per compravendita.
Al momento della stipula del contratto di compravendita, il notaio, presenti l’acquirente, il venditore e il funzionario della banca mutuante, pubblica due atti: la compravendita con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile e l’atto di mutuo immobiliare tra la banca e l’acquirente, allegando il piano di ammortamento.
Una particolare forma di mutuo immobiliare è rappresentata dal mutuo fondiario, il quale presenta particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e di rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all’80% secondo la legislazione vigente).
Precedentemente all’entrata in vigore della nuova normativa, il mutuo fondiario poteva essere concesso solo da istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano questa attività in via principale o disponevano all’interno di un’apposita Sezione Automa di Credito Fondiario (SACF). In seguito, anche con la crescita della presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, questa forma tecnica ha iniziato ad essere utilizzata da diversi intermediari finanziari.
In sede di stipula del contratto di mutuo, la figura del Notaio assume rilevante importanza in quanto ha il compito di garantire un equilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti e i doveri delle parti contraenti, indicando loro le possibili soluzioni ed eliminando clausole molto complicate o a favore di una delle parti a danno dell’altra (cd. clausole vessatorie).
Il notaio viene di norma scelto dalla persona che contrae il debito perché l’importo della parcella sarà a suo carico.
Di norma, il mutuo è un contratto che produce degli interessi che devono essere pagati dal mutuatario in favore del mutuante e che vengono calcolati sulla base di cd. tassi di interesse, che possono essere fissi, variabili o misti, i quali non devono superare la soglia massima stabilita dalla legge vigente al momento della stipula del contratto, oltre la quale si considerano usurari.
Le variabili da cui è solitamente costituito un prestito sono due: TAN e TAEG.
Oltre al capitale erogato, infatti, alla durata del finanziamento e all’importo delle rate, il valore di questi due parametri è fondamentale per il calcolo degli interessi del prestito e del costo totale del credito.
Entrando nel dettaglio il TAN rappresenta il Tasso Annuale Nominale, mentre il TAEG è l’acronimo di Tasso Annuale Effettivo Globale d’interesse e vengono calcolati in maniera differente.
La principale differenza tra TAN e TAEG sta nel fatti che il TAN è un valore percentuale su base annua che serve a definire gli interessi relativi al prestito; il TAEG, al contrario, definisce il costo totale del prestito, comprendendo alcune delle spese ad esso connesse.
Inoltre, il TAN ha un effetto diretto sul costo del finanziamento e sull’importo delle rate, quindi costituisce un parametro base per il calcolo degli interessi dovuti alla banca; il TAEG è, invece, soltanto un indicatore ed in quanto tale non viene utilizzato per calcolare il tasso di interesse del prestito.
Pertanto, il TAN rappresenta di fatto il prezzo, in percentuale e su base annua, richiesto da un creditore sull’erogazione di un finanziamento. Nei piani di ammortamento dei prestiti e mutui l’interesse viene pagato suddividendolo in rate a scadenza ed, unitamente alle spese di istruttoria, è il parametro fondamentale per il calcolo del TAEG.
Il TAEG è comprensivo degli interessi e di tutti i costi, inclusi gli eventuali compensi di intermediari del credito, le commissioni, le imposte e tutte le altre spese che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e di cui il finanziatore è a conoscenza, escluse le spese notarili. Nel TAEG sono inclusi i costi, di cui il finanziatore è a conoscenza, relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito e obbligatori per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni offerte.
Dal calcolo del TAEG sono escluse:
- le eventuali penali che il consumatore è tenuto a pagare per la mancata esecuzione di uno qualsiasi degli obblighi stabiliti dal contratto di credito, compresi gli interessi di mora;
- le spese, diverse dal prezzo d’acquisto, che competono al consumatore all’atto dell’acquisto, indipendentemente dal fatto che si tratti di acquisto di merci o servizi, tramite pagamento in contanti o a credito.
Nel costo totale del credito sono, invece, inclusi, se oggetto di accordo tra finanziatore e consumatore, anche i costi di gestione del conto sul quale vengono registrate le operazioni di pagamento e i prelievi, i costi relativi all’utilizzazione di mezzi di pagamento che permettano di effettuare pagamenti e prelievi e tutti gli altri costi relativi alle operazioni di pagamento. Qualora il conto possa essere utilizzato anche per operazioni diverse da quelle connesse al contratto di credito, il costo totale del credito include i seguenti costi di gestione ad esso correlati:
- costi fissi (anche se volti a remunerare servizi estranei al finanziamento);
- costi variabili in funzione dell’utilizzo del solo finanziamento.
I costi di gestione del conto, anche se oggetto di accordo tra finanziatore e consumatore, non sono inclusi ove ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni:
- l’apertura del conto o, se il cliente ne ha già in essere uno, il suo mantenimento sono facoltativi;
- i costi correlati al conto sono indicati in modo chiaro e distinto nel contratto di credito, o in qualsiasi altro contratto concluso con il consumatore.
Le informazioni relative a questo indicatore vengono indicate nel documento informativo precedente alla stipula del finanziamento.
Il TAEG è utile per comparare i mutui: prima di stipulare un contratto è, infatti, importante leggere la documentazione informativa per poter confrontare le varie proposte di mutuo. Guardando il TAEG di diversi finanziamenti, è quindi possibile calcolare con esattezza quale sia il più conveniente per le esigenze personali.
Spread mutuo
Nella prassi, quando viene stipulato un contratto di mutuo, al fine di definire la misura del tasso d’interesse applicato al finanziamento, il mutuatario di obbliga a pagare il cd. spread mutuo in favore della banca erogatrice.
Lo spread mutuo è la commissione a favore della banca, espressa in percentuale, che aggiunta al parametro di indicizzazione (generalmente EURIBOR in caso di tasso variabile e EURIRS in caso di tasso fisso) definisce la misura del tasso di interesse applicata al finanziamento.
Maggiore è lo spread, maggiore è il rischio che la banca si assume quando concede un determinato mutuo.
In altre parole, lo spread è il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo.
Lo spread resta fisso per tutta la durata del mutuo, anche nel caso di mutui a tasso variabile.
In questo caso, infatti, ciò che determinerà la variazione della rata sarà il parametro di riferimento
Le banche scelgono autonomamente quale percentuale aggiuntiva applicare: di norma lo spread oscilla tra l’1% e il 3%.
Lo spread cambia anche in base alle tipologie di mutuo.
In genere i mutui a tasso variabile hanno spread più bassi di quelli a tasso fisso, perché nei primi il rischio legato all’andamento variabile dei tassi di interesse ricade sul mutuatario, nel secondo caso sull’istituto di credito.
Lo spread sommato all’indice di riferimento va a comporre il TAN:
TAN = spread + indice di riferimento
Pertanto, gli interessi derivanti da un mutuo sono calcolati su base annua, sulla base dell’importo del mutuo e della durata, moltiplicati per il tasso annuo nominale.
Allegati al contratto di mutuo: pies, capitolato e documento di sintesi
Al contratto di mutuo, nella prassi, viene allegato sempre il piano di ammortamento dei costi che devono essere sostenuti in relazione la finanziamento (rimborso del capitale ricevuto con gli interessi concordati con la banca), unitamente ad altri documenti, tra i quali figurano il PIES, il CAPITOLATO ed il DOCUMENTO DI SINTESI.
PIES è l’acronimo di Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Si tratta di un fascicolo che contiene tutte le informazioni relative al mutuo, che la banca è tenuta a consegnare al cliente quando effettua una proposta vincolante di mutuo.
In questo prospetto andremo a trovare tutte le principali indicazioni sul tasso di interesse, le rate, il piano di ammortamento e così via. Da quando il prospetto è diventato unico per tutte le banche europee, per chi richiede il mutuo è diventato anche più facile capirlo e fare comparazioni.
Il PIES è diviso in 15 punti, ognuno dei quali tratta di un argomento ben preciso.
Nei 15 punti del fascicolo andremo a trovare tutti gli aspetti legati a:
- Tasso di interesseannuo, sia nominale che effettivo;
- Le spese di cui tener conto relative alle pratiche, alle perizie, le spese di incasso delle rate e così via;
- Tipo di tasso (fisso, variabile, misto, ecc.) e, se abbiamo scelto un mutuo SAL, questioni relative alle diverse tranche di pagamento in base all’avanzamento dei lavori;
- Tempi di pagamento delle rate, tempi di erogazione della somma richiesta e in generale dei riferimenti sulle tempistiche di tutto il contratto;
- Piano di ammortamento che riporta ogni singola rata, con gli importi divisi per quota di capitale e quota di interessi;
- Eventuali agevolazioni proposte dalla banca;
- La nostra situazione creditizia.
Invece, non troveremo spiegazioni inerenti ad altre spese che non dipendono dalla banca. Ad esempio, non potremo trovare riferimenti sui tempi e i costi del notaio.
Con riguardo alla validità del PIES, spesso si sente dire che questo è valido per una settimana, 10 giorni o due settimane.
In realtà, una normativa apposita della Banca d’Italia stabilisce che ogni istituto di credito può determinare il tempo di validità del PIES consegnato al cliente. E’ compito della banca specificare espressamente nel documento per quanto tempo si intende valida la proposta.
Infine, tra gli allegati più importanti al contratto di mutuo ci sono anche il Capitolato, in cui sono elencate le condizioni generali del prestito, e il documento di sintesi.
Nel capitolato si trovano le clausole comuni a tutti i mutui emessi dalla banca. Nonostante sia un allegato e il notaio non sia obbligato a leggerlo, le clausole presenti nel Capitolato hanno la stessa validità di quelle descritte nel contratto di mutuo.
Invece, nel documento di sintesi è contenuto un riepilogo delle condizioni economiche e contrattuali del finanziamento.
