IL DEPOSITO PREZZO COME GARANZIA ALTERNATIVA ALLA FIDEIUSSIONE T.A.I.C.: ULTIMI ORIENTAMENTI DOTTRINALI
RATIO NORMATIVA DELLA DISCIPLINA T.A.I.C.
La disciplina dettata dal D. Lgs. n. 122/2005 (cd. T.A.I.C.) aggiornata con il D. Lgs. n. 14/2019 si applica al fine di tutelare i promissari acquirenti persone fisiche in sede di stipula di un contratto preliminare avente per oggetto un immobile ancora da costruire o in corso di costruzione.
Tale disciplina si inserisce nel contesto di una legislazione, spesso di derivazione comunitaria, finalizzata alla regolamentazione della contrattazione in presenza di un significativo squilibrio contrattuale. Lo scopo è quindi quello di tutelare il cd. “contraente debole”, cioè la persona fisica, che nel futuro acquisto ha come controparte un contraente professionale, spesso una società o un’impresa costruttrice individuale, ponendo rimedio alle cd. asimmetrie contrattuali.
FIDEIUSSIONE T.A.I.C.
Gli artt. 2 e 3 del D. Lgs. n. 122/2005 disciplinano la fideiussione T.A.I.C., la quale viene rilasciata dalla società o impresa costruttrice, nonché potenziale parte venditrice, alla parte promissaria acquirente, al fine di garantire l’adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare, il più delle volte a garanzia della conclusione e della successiva trascrizione del contratto di compravendita definitivo.
Il rilascio della fideiussione presuppone che la parte promittente venditrice riscuota, in sede di preliminare, delle somme di denaro a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 codice civile.
CARATTERISTICHE DELLA FIDEIUSSIONE T.A.I.C.
La fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 D. Lgs. n. 122/2005 deve avere le seguenti caratteristiche:
- Rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (cd. fideiussione a prima richiesta);
- Conformità al modello standard ministeriale;
- Deve garantire tutte le somme riscosse oppure da riscuotersi prima del trasferimento della proprietà;
- Per l’escussione è necessario che vi sia uno stato di crisi dell’impresa costruttrice (es. trascrizione di un pignoramento, pubblicazione di una sentenza dichiarativa di liquidazione giudiziale o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo o pubblicazione della sentenza dichiarativa dello stato di insolvenza) e che vi sia un inadempimento dell’obbligo di assicurazione decennale;
- L’inadempimento dell’impresa costruttrice è sanzionato con la cd. nullità di protezione.
ASSICURAZIONE T.A.I.C. (ART 4 D. LGS. N. 122/2005)
In sede di preliminare, inoltre, l’impresa costruttrice si obbliga a rilasciare all’acquirente persona fisica, in sede di stipula del contratto definitivo, una polizza assicurativa decennale, la quale deve essere anch’essa conforme al modello standard ministeriale, il cui inadempimento è sanzionato sempre con la cd. nullità di protezione.
DEPOSITO PREZZO EX ART. 1 L. 147/2013 COME GARANZIA ALTERNATIVA ALLA FIDEIUSSIONE T.A.I.C.
Negli ultimi anni, tuttavia, sempre in materia di contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire, i quali vengono stipulati nel rispetto del contenuto dettato dall’art. 6 D. Lgs. n. 122/2005, si è cominciata a fare strada in dottrina l’opinione secondo cui, in caso di ricorso al deposito prezzo in sede di preliminare, ex art. 1 L. n. 147/2013, a garanzia della futura trascrizione del contratto definitivo, non ci sia bisogno di far rilasciare una fideiussione T.A.I.C. come ulteriore garanzia per il futuro acquirente da parte del promittente venditore.
Questa situazione si verifica quando, alla stipula del preliminare, l’intera somma versata dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria non viene riscossa effettivamente dal promittente venditore/costruttore, ma viene lasciata in deposito presso il Notaio, il quale si obbligherà a svincolarla in favore del primo se avviene la trascrizione del contratto definitivo di compravendita, altrimenti la restituirà al promissario acquirente in caso di inadempimento di tale obbligo. Infatti, tale deposito è sempre sottoposto alla condizione risolutiva della mancata trascrizione del contratto definitivo.
In questi casi ci troviamo di fronte all’ipotesi di cui all’art. 1 lett. b) della L. n. 147/2013.
ORIENTAMENTI DOTTRINALI FAVOREVOLI A QUESTA TESI
A sostegno di tale impostazione vi sono diverse riflessioni dottrinali, in primis da parte del Consiglio Nazionale del Notariato con lo Studio n. 418/2017, il quale sostiene che, in caso di mancata effettiva riscossione da parte del costruttore delle somme versate dal futuro acquirente a titolo di caparra, il deposito prezzo risulta sufficiente come garanzia per la trascrizione del contratto definitivo, al fine di evitare il rilascio della fideiussione.
La fideiussione T.A.I.C., infatti, deve avere sempre un importo corrispondente alle somme versate a titolo di caparra. Pertanto, in caso di deposito del prezzo e di rilascio contestuale della fideiussione, nell’eventualità di mancata trascrizione del contratto definitivo, il futuro acquirente si ritroverebbe a riscuotere il doppio di quanto versato a titolo di caparra.
A sostegno di tale tesi si sono pronunciati anche diversi giuristi, tra cui Tassinari, i quali hanno asserito che, se la società di fatto in sede di preliminare non riscuote alcunché, perché l’intera caparra viene depositata presso il Notaio, di fatto non vi è nulla da garantire mediante il rilascio di una fideiussione.
Pertanto, si può ritenere che alla stipula di un preliminare T.A.I.C., in caso di ricorso al deposito prezzo al fine di garantire la trascrizione del contratto definitivo e di mancata riscossione di somme di denaro da parte del costruttore, la disciplina ex art. 1 L. n. 147/2013 è sufficiente a garantire il promissario acquirente e non vi è bisogno anche del rilascio della fideiussione ex artt. 2 e 3 D. Lgs. n. 122/2005.
Si applica, tuttavia, per quanto occorra e possa la disciplina di cui all’art. 4 del D. Lgs. n. 122/2005, relativamente all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa decennale da parte del promittente venditore in favore del futuro acquirente in sede di stipula del definitivo.
