Introduzione.
Nella prassi notarile è frequente ricorrere agli strumenti del frazionamento in quote o della restrizione dell’ipoteca iscritta sui beni immobili, in particolare quando si vuole limitare la responsabilità degli acquirenti nei confronti delle banche e degli istituti di credito concedenti.
In particolare, il loro utilizzo viene previsto in presenza di mutui ipotecari richiesti per l’acquisto di terreni edificabili, su cui sorgono degli edifici composti da molteplici unità abitative e sui quali per accessione, ai sensi dell’articolo 2811 codice civile, si estende l’ipoteca concessa a garanzia.
Questi due strumenti presentano tra loro delle importanti differenze, pur avendo in comune alcuni elementi.
Suddivisione del mutuo in quote e frazionamento dell’ipoteca.
Quando parliamo di frazionamento dell’ipoteca dobbiamo partire dal fatto che esso viene eseguito contestualmente alla stipula di un atto notarile di suddivisione di un mutuo in quote.
Abbiamo detto che questo tipo di operazione viene eseguita partendo sempre da un mutuo fondiario o ipotecario che viene, nella prassi, richiesto dal costruttore o dalle società costruttrici per realizzare edifici composti da diverse unità abitative e come garanzia viene iscritta un’ipoteca sul terreno in sede di acquisto dello stesso, per un montante ipotecario elevato, cui corrisponde un altrettanto alto tasso di interesse.
Al fine di agevolare gli acquirenti delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio su cui per accessione si estende l’ipoteca, si ricorre alla suddivisione del mutuo in quote e al contestuale frazionamento dell’ipoteca.
A costruzione ultimata, l’importo del mutuo (generalmente non ancora in ammortamento) viene ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari, con conseguente ripartizione dell’ipoteca in tanti “lotti” quante sono le porzioni del finanziamento createsi. In virtù di tale sistema il mutuo originario (garantito dall’ipoteca originaria) viene a trovarsi nella situazione per cui ogni quota parte è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento, sia per quanto concerne la sorte del credito, sia per quanto concerne la sorte della garanzia.
Il credito e la garanzia accessoria.
La nozione di frazionamento del credito potrebbe intendersi in due modi: il frazionamento “quanto al credito”, che è un carattere proprio connesso alla garanzia ipotecaria ed il vero e proprio “frazionamento del credito” in più parti. Quest’ultimo è il vero e proprio presupposto della fattispecie dal momento che, per potersi configurare un frazionamento della garanzia, alla base deve essere suddiviso il credito garantito, sia come presupposto logico, sia perché l’ipoteca, come diritto reale di garanzia, è retta dal principio di accessorietà all’obbligazione garantita.
Di fronte al frazionamento, l’obbligazione, un tempo unica, viene suddivisa e, con il successivo accollo della quota di mutuo risultate dalla suddivisione, farà capo a più debitori, ciascuno dei quali avrà diritto all’adempimento nei limiti della sua parte. Il fenomeno così descritto sembra inquadrabile nella nozione di “obbligazione parziaria”: ovvero la risultante della divisione di un rapporto scaturente da una fonte unitaria caratterizzato dall’unicità della causa.
Per quanto concerne la garanzia accessoria, nonostante l’articolo 2809 codice civile parli di “indivisibilità” dell’obbligazione, la dottrina maggioritaria riconduce il frazionamento dell’ipoteca a tale principio, asserendo che esso si configura come rinuncia da parte del creditore a tale utilità posta nel suo esclusivo interesse.
Con riferimento al regime pubblicitario, il frazionamento ipotecario deve essere sempre annotato nei registri immobiliari della Conservatoria competente, a margine dell’originaria iscrizione ipotecaria, ai sensi dell’articolo 2843 codice civile.
Restrizione dell’ipoteca sui beni immobili.
La restrizione di ipoteca è, invece, un atto con cui creditore (di regola una banca) e debitore convengono che l’ipoteca originariamente iscritta su più beni venga limitata ad alcuni di essi, liberando gli altri. Non estingue l’ipoteca, ma ne riduce l’estensione oggettiva.
La restrizione non può essere ottenuta tramite la procedura semplificata di cancellazione prevista dall’articolo 40-bis del Testo Unico Bancario (cd. “Bersani”), che si applica solo quando il mutuo è estinto e riguarda la cancellazione totale dell’iscrizione. Essa, invece, opera con il mutuo ancora in corso e richiede consenso espresso della banca formalizzato con atto notarile.
L’ipotesi più frequente, come sopra asserito anche per il frazionamento, è quella della vendita di unità immobiliari di nuova costruzione, quando il costruttore ha stipulato un mutuo edilizio ipotecario o fondiario sull’intero complesso. Per poter rogitare i singoli alloggi, la banca deve liberare progressivamente le unità già pagate, lasciando l’ipoteca sulle restanti.
L’atto di restrizione è stipulato davanti a notaio e annotato a margine dell’iscrizione originaria dell’ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sempre ai sensi dell’articolo 2843 codice civile, in maniera analoga a quanto già asserito per il frazionamento. L’annotazione indica quali beni restano vincolati e quali vengono liberati.
Quando la restrizione riguarda un’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo bancario, l’atto rientra nell’esenzione di cui all’articolo 15 del D.P.R. n. 601/1973, che prevede l’esenzione da imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta di bollo per gli atti relativi a finanziamenti a medio o lungo termine concessi da banche o intermediari abilitati.
Applicazione dell’articolo 8 del D. Lgs. n. 122/2005 in costanza di frazionamento e restrizione di ipoteca.
Quando oggetto di compravendita sono unità immobiliari non ancora esistenti o in corso di costruzione, per la cui realizzazione il costruttore ha richiesto un finanziamento, occorre sempre verificare l’applicabilità della disciplina ex D. Lgs. n. 122/2005 (cd. TAIC).
In particolare, l’art. 8 del D.Lgs. n. 122/2005 prevede che il notaio non possa ricevere l’atto definitivo di vendita se, prima o contestualmente, non sia stato stipulato un atto che possa costituire titolo idoneo alla cancellazione, restrizione o frazionamento dell’ipoteca gravante sull’immobile.
