Definizione generale
Il prestito vitalizio ipotecario è un particolare tipo di finanziamento “senza rate” che viene concesso da un istituto di credito in favore di persone fisiche con un’età superiore ai 60 anni titolari di un diritto di proprietà su un immobile residenziale.
La prassi lo definisce come una sorta di “anatocismo legalizzato”, in quanto, in via analoga alla fattispecie disciplinata dall’art. 1283 codice civile, nel prestito vitalizio ipotecario vi è una capitalizzazione annuale degli interessi.
Excursus storico ed entrata in vigore in Italia del D.L. N.203 del 2005
In Gran Bretagna il prodotto è stato lanciato nel 1999 ed è noto con le definizioni di lifetime mortgage o di equity release.
Dalla sua nascita il prodotto si è rapidamente diffuso in tutto il mondo anglosassone (Gran Bretagna, Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti d’America, dove è noto con la definizione di reverse mortgage).
Dal dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto anche in Italia con l’art. 11-quaterdecies del decreto-legge n. 203/2005, come introdotto dalla Legge di conversione n. 248/2005, che stabilisce che:
“Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993 n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”
Il 6 maggio 2015 è entrata in vigore la Legge n. 44 del 2 aprile 2015, integrata tramite il Decreto attuativo n. 226 del 22 dicembre 2015, che disciplina il prestito vitalizio ipotecario sostituendo il comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies del decreto-legge n. 203/2005.
Tra le modifiche apportate vi è, in primis, l’abbassamento del requisito anagrafico per ottenere un prestito vitalizio, abbassando l’età minima richiesta dai 65 anni agli attuali 60 anni.
Il Consiglio di Stato ha espresso parere positivo dalla Sezione consultiva per gli atti normativi nell’adunanza in data 8 ottobre 2015.
Il 23 dicembre 2015 il Ministro dello Sviluppo Economico ha firmato il regolamento che definisce le direttive di attuazione del prestito ipotecario vitalizio. Il regolamento attuativo fa riferimento alla legge del 2 aprile 2015 n. 44 e precisa le modalità ed i criteri di erogazione del finanziamento, i metodi di pagamento, l’importo del prestito, le spese e gli interessi capitalizzati annualmente.
Disciplina, altresì, i casi e le formalità che comportano una riduzione del valore del mercato dell’immobile.
Il 16 febbraio 2016 la Corte dei Conti ha registrato il regolamento nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica ed il provvedimento è entrato in vigore, in via definitiva, il 2 marzo 2016.
Funzionamento
Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza.
Il finanziamento è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente (ovvero, se cointestato a una coppia di ultrasessantenni, con la scomparsa del coniuge più longevo).
Il rimborso di tale finanziamento, infatti, è fissato in un’unica soluzione, ovvero al momento della morte del soggetto contraente.
Il comma 12-bis dell’art. 11 quaterdecies del D.L. n. 203/2005 prevede anche la possibilità per il soggetto beneficiario del finanziamento di concordare con la banca erogante il pagamento anticipato degli interessi.
Oggetto del finanziamento e garanzie dello stesso
Per quanto riguarda l’oggetto del finanziamento, esso deve consistere sempre in un immobile residenziale di categoria A, ad eccezione della categoria A/10.
La garanzia del prestito, invece, deve consistere obbligatoriamente in un’ipoteca di primo grado da iscriversi su tali immobili, in virtù di quanto stabilito dal comma 12 quater dell’art. 111 quaterdecies.
In caso di mancato rimborso entro il termine di dodici mesi dalla morte del soggetto finanziato, il finanziatore è legittimato a vendere l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore stesso, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento.
In questo modo, la normativa concede una tutela esecutiva alla banca, senza dover andare dinanzi al giudice delle esecuzioni.
Inoltre, deve essere nominato un perito tecnico indipendente dal finanziatore per redigere una perizia che attesti il valore dell’immobile, il quale, per essere venduto, deve essere pari a quello di mercato.
In questo modo, si delinea una differenza con l’istituto del patto marciano, il quale prevede, invece la nomina del perito da entrambe le parti del contratto, il tutto durante la fase genetica dell’accordo e non nella fase patologica, come nel prestito vitalizio ipotecario.
Si delinea, in questo modo, una sorta di mandato ex lege, mediante il quale il creditore è legittimato a vendere direttamente il bene, divenendo di fatto un mandatario con eccezionale legittimazione a disporre.
In caso di eccedenza, dovuta ad un valore più alto del bene rispetto a quello di mercato, l’erede del soggetto finanziato ha diritto ad incassarla.
Se, invece, il valore del bene risulta inferiore a quello di mercato, avviene l’effetto esdebitativo in favore dell’erede, in quanto la banca non ha diritto ad aggredirlo, perché può ottenere solo una cifra pari al valore dell’immobile.
Mancato perfezionamento della vendita entro ulteriori dodici mesi dalla morte del finanziato
La seconda parte del comma 12 quater dell’art. 11 quaterdecies prevede che, qualora siano trascorsi ulteriori dodici mesi senza che la vendita dell’immobile sia stata perfezionata, il valore del bene viene decurtato del 15% per ogni dodici mesi successivi, fino al perfezionamento della vendita dello stesso.
In alternativa, l’erede può vendere l’immobile in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso.
Le eventuali somme rimanenti, ricavate da tale vendita e non imputate all’estinzione del credito, vengono riconsegnate al soggetto finanziato o ai suoi eredi aventi causa. L’importo del debito residuo non può essere superiore al ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.
In questa ipotesi, non hanno effetto nei confronti dell’acquirente dell’immobile le domande giudiziali di cui all’art. 2652 comma 1 nn. 7) e 8) codice civile, se trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto.
Rischi connessi all’utilizzo di tale forma di finanziamento
Data la natura ipotecaria della garanzia sul prestito, al momento della firma del contratto l’immobile non può essere venduto (a meno del preventivo rimborso del prestito), non può essere soggetto a modifiche sostanziali, deve essere mantenuto in buono stato di conservazione (è spesso richiesto da parte dall’istituto erogante l’invio di una comunicazione annuale con specifiche informazioni riguardanti l’immobile) e non ne è possibile la locazione e l’affitto.
Qualora, alla scadenza dei dodici mesi successivi alla scomparsa del contraente, gli eredi si trovassero nell’impossibilità di rimborsare il prestito potrebbero rischiare di perdere la proprietà dell’abitazione, dato che potrebbero non essere in grado di risarcire in un’unica soluzione una somma pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati.
Questo avviene perché il prestito vitalizio, come anticipato in apertura del presente articolo, è uno strumento finanziario che prevede l’anatocismo, ovvero la maturazione di interessi anche sugli interessi già scaduti; in pratica, gli interessi maturati sul prestito producono a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito.
