SERVITÙ COSTITUITA CONGIUNTAMENTE ALLA COMPRAVENDITA E NECESSITÀ DELLA DOPPIA TRASCRIZIONE
Nota a Cass. 28694/2023
La disciplina delle servitù prediali e, in particolare, il regime di pubblicità immobiliare applicabile agli atti costitutivi di tali diritti reali, rappresenta uno dei settori nei quali più chiaramente emerge la necessità di coniugare la correttezza formale dell’atto con la completezza degli adempimenti successivi, in particolare con riferimento alla trascrizione. Il diritto delle servitù, infatti, pur inserendosi nella tradizionale categoria dei diritti reali di godimento, è fortemente permeato da esigenze di certezza del traffico giuridico, tanto più quando la loro costituzione avviene contestualmente al trasferimento del fondo dominante o servente. In tale prospettiva, la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 28694 del 16 ottobre 2023 offre l’occasione per una riflessione ampia sul tema, affrontando esplicitamente la questione — tradizionalmente dibattuta — della necessità o meno della doppia trascrizione quando costituzione di servitù e compravendita sono contenute in un medesimo atto notarile.
Prima di affrontare la ratio della decisione, appare opportuno svolgere alcune considerazioni di carattere sistematico, relative sia alla natura delle servitù sia alla funzione della trascrizione nel quadro della pubblicità immobiliare. Solo alla luce di questa ricostruzione è possibile cogliere appieno il significato e la portata applicativa della pronuncia, che incide in modo rilevante sulla prassi notarile e più in generale sulla circolazione dei diritti reali immobiliari.
Natura, struttura e funzione delle servitù.
La servitù prediale, disciplinata dagli artt. 1027 e ss. del Codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo — definito “servente” — per l’utilità di un altro fondo — definito “dominante”. L’elemento essenziale e tipizzante dell’istituto è dunque la presenza di due fondi appartenenti a proprietari diversi, tra i quali si stabilisce un rapporto di gravame che, pur costituendo una restrizione della proprietà del fondo servente, è finalizzato a incrementare l’utilità del fondo dominante. Tale utilità deve essere oggettiva e inerente alla destinazione del fondo, e non può ridursi al mero vantaggio personale del proprietario.
Tradizionalmente, la dottrina distingue tra servitù positive e negative, apparenti e non apparenti, secondo parametri volti a individuare la modalità di esercizio del diritto e la sua idoneità a manifestarsi esteriormente. Tuttavia, per gli obiettivi della presente analisi, rileva soprattutto la distinzione tra servitù coattive e servitù volontarie, poiché solo queste ultime — costituite mediante contratto o testamento — pongono la questione della trascrizione. La servitù volontaria nasce, infatti, da una espressione di autonomia negoziale delle parti (o del testatore), che possono modellarne il contenuto secondo le esigenze concrete dei fondi: un’autonomia che tuttavia si arresta di fronte alla necessità di rendere la convenzione opponibile ai terzi mediante l’adempimento dei formalismi pubblicitari previsti dalla legge.
La funzione tipica della servitù è quella di stabilizzare un rapporto giuridico di durata tra due fondi, nella prospettiva di uno sfruttamento coerente, efficiente e armonico della proprietà fondiaria. Tale funzione rende il diritto reale particolarmente rilevante nei rapporti di vicinato, nelle attività agricole, nella regolazione dei passaggi, nonché — in tempi recenti — nella gestione di impianti tecnologici, condotte, infrastrutture di comunicazione, data center e reti energetiche. Ogni qualvolta la conformazione del fondo dominante renda necessario l’utilizzo — anche solo parziale — del fondo servente, il ricorso alla servitù si presenta quale soluzione giuridica ottimale.
Ne consegue che la certezza dell’esistenza della servitù, delle sue caratteristiche, della sua estensione e delle relative modalità di esercizio assume valore essenziale, non solo nelle relazioni immediatamente interessate, ma soprattutto nelle successive vicende circolatorie dei fondi. Proprio per tale ragione la disciplina delle trascrizioni assume un ruolo cruciale.
La trascrizione come strumento di opponibilità ai terzi.
Il sistema della pubblicità immobiliare, disciplinato dagli artt. 2643 e ss. del Codice civile, risponde a un’esigenza fondamentale: rendere conoscibili le situazioni giuridiche che incidono sulla circolazione degli immobili, in modo da tutelare l’affidamento e garantire certezza nei traffici giuridici. La trascrizione, invero, assolve una funzione di pubblicità dichiarativa, non costitutiva: essa, cioè, non incide sulla validità del negozio tra le parti, ma condiziona l’opponibilità del diritto ai terzi.
Gli atti costitutivi di servitù prediali rientrano tra quelli espressamente indicati dall’art. 2643, n. 4), del Codice civile. Si tratta di una previsione che si giustifica pienamente considerando che la servitù, configurandosi come un peso reale a carico di un fondo, è idonea a incidere sulla valutazione economica del bene e sulle aspettative dell’acquirente. La mancata trascrizione genera dunque una frattura tra posizione sostanziale e posizione pubblicitaria, potendo esporre il titolare del fondo dominante a rischi significativi.
Peraltro, la disciplina della trascrizione non si limita all’articolato del Codice civile, ma deve essere letta in coordinamento con la Legge n. 52 del 1985, che ha riformato il sistema, introducendo principi di precisione e autosufficienza della nota di trascrizione, nonché criteri più stringenti per la sua compilazione. In particolare, l’art. 17, comma 3 della predetta legge stabilisce che ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico, con ciò imponendo un preciso limite alla possibilità di utilizzare un’unica formalità per pubblicizzare una pluralità di effetti negoziali.
È proprio questa disposizione ad assumere rilievo centrale nella sentenza in commento, poiché la questione controversa nasce dalla prassi — diffusa soprattutto prima del 2019 — secondo cui, quando la vendita e la costituzione della servitù coesistono nel medesimo atto, si procedeva a una sola trascrizione, inserendo nel quadro D della nota la menzione della servitù quale patto accessorio. Tale prassi trovava giustificazione nella natura “unitaria” del contratto e nella considerazione per cui la servitù risultava comunque conoscibile dai terzi attraverso la nota relativa alla compravendita. Una costruzione, questa, che nel tempo ha sollevato dubbi, sino ad approdare alla decisione oggetto della presente analisi.
Il caso deciso dalla Cassazione con sentenza n. 28694/2023.
La vicenda sottoposta all’esame della Corte di Cassazione ha origine da un contratto di compravendita con il quale un soggetto aveva trasferito a terzi un fondo, costituendo contestualmente una servitù di accesso e passaggio a favore del bene venduto e a carico di un altro immobile rimasto in proprietà del venditore. Il Notaio aveva proceduto alla trascrizione della vendita, inserendo nel quadro D della nota l’indicazione relativa alla servitù, ma non aveva predisposto una seconda nota di trascrizione specificamente dedicata al negozio costitutivo della servitù.
In un momento successivo, il fondo servente era stato alienato a un ulteriore acquirente, il quale, constatata l’assenza di una formale trascrizione della servitù, si era opposto all’esercizio del diritto da parte del proprietario del fondo dominante. Quest’ultimo aveva agito in giudizio per ottenere il riconoscimento e la dichiarazione di opponibilità del proprio diritto di servitù, sostenendo che la menzione inserita nella nota di trascrizione della vendita fosse sufficiente a garantire l’opponibilità ai terzi.
Il giudizio, pervenuto sino in Cassazione, ha offerto l’occasione per affrontare nuovamente la questione già trattata in precedenti arresti, che sembravano aver aperto alla possibilità di un’unica trascrizione.
La decisione della Corte: la menzione nel quadro D non basta, la servitù richiede trascrizione autonoma.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28694/2023, ha affermato con chiarezza che la costituzione di una servitù contestualmente alla vendita richiede una trascrizione autonoma e distinta, non essendo sufficiente la mera menzione nell’ambito della formalità relativa alla compravendita.
L’argomento centrale è la portata del già menzionato art. 17, co. 3, della L. 52/1985, che vieta che una medesima nota di trascrizione riguardi più negozi giuridici. L’atto contenente sia la compravendita sia la costituzione della servitù è, secondo la Corte, un atto complesso contenente una pluralità di negozi: l’uno traslativo, l’altro costitutivo di un diritto reale. La trascrizione deve dunque riflettere tale pluralità.
La Corte osserva che la menzione nel quadro D — che rappresenta lo spazio destinato a condizioni, patti, vincoli o altre precisazioni che non costituiscono autonomo negozio — non può sopperire alla mancanza di una trascrizione autonoma. Si tratta di pubblicità-notizia, che non produce effetti di opponibilità.
La servitù, in quanto diritto reale su cosa altrui, può esistere validamente tra le parti anche in assenza di trascrizione; tuttavia, la sua opponibilità ai terzi esige che essa risulti da una nota dedicata, correttamente formulata e completa di tutti gli elementi prescritti — in primis, l’individuazione precisa dei fondi, l’indicazione del titolo, la descrizione del contenuto del diritto.
La Corte rileva inoltre che ammettere la sufficienza della menzione nella nota della compravendita significherebbe svuotare di contenuto l’art. 2643 Codice civile e il principio di tipicità dei diritti reali, oltre a introdurre un margine di incertezza incompatibile con la tutela dell’affidamento dei terzi acquirenti.
Profili critici della decisione e ricadute sulla prassi notarile.
La sentenza in esame si colloca in un quadro interpretativo volto a rafforzare il rigore della pubblicità immobiliare. Per il Notaio, la pronuncia comporta una serie di implicazioni operative di rilievo.
In primo luogo, ribadisce che la trascrizione non è un mero adempimento formale, ma un passaggio essenziale nella costruzione dell’efficacia dell’atto sul piano reale. La vendita e la servitù coesistono nello stesso documento, ma non per questo possono essere pubblicizzate unitariamente: la funzione tipica della trascrizione esige che ogni negozio trovi una propria formalità, nonostante la loro contestualità.
In secondo luogo, la decisione accentua la responsabilità del professionista nella predisposizione delle note: un errore nella compilazione, come la mancanza di una formalità autonoma, determina la perdita dell’opponibilità e può dare luogo a responsabilità professionale, in quanto compromette l’effetto utile ricercato dalle parti.
In terzo luogo, la sentenza tutela il terzo acquirente del fondo servente, che non può essere gravato da una servitù non risultante da una trascrizione corretta. Se questi non aveva conoscenze effettive della servitù, è legittimato a opporvisi, confidando nella pubblicità immobiliare.
Infine, la pronuncia sottolinea che la dichiarazione ricognitiva resa dal terzo acquirente del fondo servente — ipotesi pure ricorrente nella prassi — non può sanare la mancanza della trascrizione: il diritto reale non può essere reso opponibile per via negoziale, essendo soggetto a un regime di legge inderogabile.
Considerazioni conclusive.
La sentenza Cass. 28694/2023 rappresenta un punto importante nell’interpretazione del rapporto tra unità dell’atto negoziale e autonomia delle formalità di trascrizione. La Corte riafferma con decisione che la certezza del diritto immobiliare non può tollerare soluzioni semplificate, e che la pubblicità immobiliare non è un mero adempimento burocratico, bensì lo strumento essenziale attraverso cui si preservano l’affidamento dei terzi e la sicurezza dei traffici.
Per il Notaio, l’insegnamento è chiaro: ogni volta che una servitù è costituita nell’ambito di un contratto più ampio, occorre procedere alla trascrizione autonoma e distinta del relativo negozio.
Il principio affermato dalla Corte si inserisce in un contesto di rigore interpretativo, ma risponde a un’esigenza di fondo: assicurare che la realtà pubblicitaria coincida con la realtà giuridica, permettendo ai terzi di contare su informazioni affidabili e complete.
