Accettazione tacita dell’eredità.
Quando un soggetto si reca da un Notaio con l’intenzione di vendere uno o più beni immobili che gli sono pervenuti in virtù di successione legittima o testamentaria, il più delle volte, anche se è stata presentata all’Ufficio competente dell’agenzia delle entrate la dichiarazione di successione, la quale è stata regolarmente registrata e trascritta nella conservatoria dei registri immobiliari dove sono ubicati gli immobili, non risulta espressamente accettata l’eredità da parte di questo.
Pertanto, in catasto, una volta presentata la voltura, egli risulta intestatario degli immobili ereditati (o delle quote di questi), ma di fatto non ha acquisito legittimamente la qualità di erede.
Per far sì che ciò avvenga, deve sempre essere rispettato il principio di continuità delle trascrizioni sancito dall’articolo 2650 codice civile mediante la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità.
Infatti, quando l’eredità non è stata ancora espressamente accettata con atto pubblico dinanzi ad un Notaio, quando l’erede trasferisce un bene ereditario, quell’atto di trasferimento immobiliare è idoneo ad essere trascritto in conservatoria anche come accettazione tacita dell’eredità e tale pubblicità deve essere fatta contro il de cuius ed in favore dell’erede, presentando unitamente all’atto da trascrivere anche il certificato di morte del primo, dal quale deve risultare la data del decesso e il luogo di ultimo domicilio.
Tutela dell’acquirente.
Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.
Inoltre, tale istituto consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano decorsi cinque anni dalla trascrizione dall’atto viziato di nullità e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso.
Nel caso, invece, in cui il bene immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.
Riforma legislativa ed introduzione del 3° comma nell’articolo 2648 codice civile.
ll legislatore, con la Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, è intervenuto anche sulla disciplina della pubblicità immobiliare, introducendo, mediante modifica dell’articolo 2648 codice civile, una significativa innovazione in tema di trascrizione dell’accettazione di eredità.
Di seguito si riporta il testo del nuovo terzo comma dell’articolo 2648 codice civile, come risultante dall’articolo 41 della novella in esame: “Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione può essere richiesta anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata contenente la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’accettazione tacita dell’eredità ai sensi dell’articolo 476 codice civile o l’avvenuto acquisto della qualità di erede ai sensi dell’articolo 485 codice civile”.
È stato infatti stabilito che la trascrizione dell’acquisto ereditario possa essere eseguita anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata contenente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’avvenuta accettazione tacita ai sensi dell’articolo 476 codice civile ovvero l’acquisto della qualità di erede ai sensi dell’articolo 485 codice civile.
La disciplina richiede, in particolare, che la dichiarazione attesti la già acquisita qualità di erede e indichi la modalità di acquisto dell’eredità mediante il richiamo agli articoli 476 o 485 codice civile; non è invece necessario descrivere puntualmente gli atti dai quali sia derivata l’accettazione tacita, essendo sufficiente il riferimento alla fattispecie legale.
Nella prassi, la dichiarazione è normalmente contenuta nello stesso atto con cui l’erede dispone del bene ereditario (quale una compravendita, una donazione, una divisione o la costituzione di garanzie reali); tuttavia, nulla esclude che possa essere resa anche in un atto autonomo, destinato esclusivamente a consentire la trascrizione.
Profilo strutturale e soggetti legittimati a presentare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
Quanto ai soggetti legittimati rendere tale dichiarazione, la norma in commento attribuisce espressamente tale facoltà all’erede o al suo successore universale, in quanto titolari di un interesse diretto alla continuità delle trascrizioni e alla completezza della pubblicità immobiliare. In tale prospettiva, la dichiarazione può essere resa anche da soggetti che agiscono in rappresentanza purché sussista il necessario collegamento con la posizione ereditaria.
Sotto il profilo strutturale, la dichiarazione ha natura meramente ricognitiva: essa non realizza l’acquisto dell’eredità, ma si limita ad attestarne l’avvenuto perfezionamento, distinguendosi così dall’accettazione espressa, che ha natura negoziale. Da ciò discende un’importante conseguenza sul piano della pubblicità: quando più eredi dispongono congiuntamente di un bene ereditario, la trascrizione deve rimanere unica, contro il de cuius e a favore di tutti gli eredi. La delazione è infatti unica e ciò che viene pubblicizzato è l’effetto dell’acquisto ereditario, non le modalità del suo accertamento; una moltiplicazione delle formalità determinerebbe soltanto una frammentazione artificiosa della pubblicità, in contrasto con le esigenze di chiarezza e coerenza del sistema.
