I diritti reali minori di godimento
Nozione
I diritti reali minori sono quelli diversi dalla proprietà, i quali hanno natura patrimoniale e conferiscono al relativo titolare un potere immediato ed assoluto su un bene.
I diritti reali minori sono quelli in re aliena tra i quali si distinguono:
1) I diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione);
2) I diritti reali di garanzia (pegno ed ipoteca).
Proprio su i primi andremo a focalizzare la nostra attenzione.
I diritti reali minori di godimento sono quelli che attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene alcune utilità che lo stesso può fornire. Essi costituiscono un numerus clausus, stante l’impossibilità per i privati di creare diritti reali diversi ed ulteriori rispetto a quelli previsti dal legislatore.
La ratio del legislatore deriva dalla necessità di impedire che i privati possano moltiplicare i vincoli e i limiti destinati a comprimere i poteri del proprietario, nonché dall’esigenza di rendere noti ai terzi i vincoli e i limiti che gravano su un determinato bene.
Caratteristiche
Le principali caratteristiche dei diritti reali minori sono:
a) Immediatezza: possibilità di esercitare il diritto indipendentemente dalla cooperazione di terzi;
b) Assolutezza: tutti i consociati hanno il dovere di astenersi dall’interferire nel rapporto esistente tra il titolare del diritto reale ed il bene che ne forma l’oggetto; conseguentemente, il titolare ha il diritto di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto (opponibilità erga omnes);
c) Inerenza: possibilità di opporre il diritto a chiunque possieda o vanti diritti sul bene.
Diritto di superficie (artt. 952-956 c.c.)
Il diritto di superficie viene definito come quel diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo o nel sottosuolo altrui.
L’art 952 c.c. prevede che: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
Dal pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.
Con riguardo alla natura giuridica, il diritto di superficie si qualifica come un diritto reale di godimento su cosa altrui. Tale natura giuridica si desume dai seguenti indici:
– La collocazione sistematica dell’art 952 c.c.;
– La trascrivibilità del contratto ( ex art 2643 n.2 c.c.);
– L’ipotecabilità del diritto ( ex art 2810 n.3 c.c.);
– La prescrizione per non uso ventennale ( ex art 954 ult. Comma c.c.).
Inoltre, a seconda del momento in cui sorge il diritto, si distingue tra diritto di superficie e diritto di proprietà superficiaria. In particolare:
1) Il diritto di superficie sorge prima che la costruzione venga ad esistenza; pertanto, il diritto ha ad oggetto, in un primo momento, una concessione ad edificandum e, dopo la venuta ad esistenza, la proprietà superficiaria della costruzione realizzata;
2) La proprietà superficiaria, invece, sorge dopo la realizzazione dell’immobile e, pertanto, ha per oggetto la costruzione già esistente, che viene trasferita separatamente dal suolo su cui insiste.
Si è, altresì, discusso a lungo se la disciplina ex art 952 c.c. riguardasse due fattispecie separate o un’unica fattispecie.
Secondo una parte della dottrina, il 1° comma della norma si riferisce al vero e proprio diritto di superficie ed alla proprietà superficiaria, inteso come diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, non comportando, in tale ipotesi, il perimento del bene l’estinzione del diritto di superficie; mentre il 2° comma si riferisce alla sola proprietà “separata” dal suolo, senza diritto di superficie, comportando, in tal caso, il perimento del bene l’estinzione del diritto di superficie.
Secondo l’orientamento dottrinale, attualmente prevalente, l’art 952 c.c. disciplina una figura unitaria di diritto reale di godimento su cosa altrui, comprensivo sia del diritto di superficie, sia della proprietà superficiaria. Pertanto, qualora si verifichi il perimento della costruzione, il titolare del diritto avrà, in ogni caso, il diritto di ricostruirla.
Oggetto e soggetti legittimati
Nel caso del diritto di superficie, l’oggetto è il fondo sul quale o sotto il quale la costruzione può essere eseguita o mantenuta.
L’oggetto può essere anche un edificio, che, fungendo da “suolo”, potrà essere sopraelevato dal superficiario.
Nel caso di proprietà superficiaria, invece, l’oggetto del diritto è la costruzione già esistente, separatamente dal suolo su cui insiste.
Per quanto riguarda i soggetti legittimati a concedere il diritto di superficie abbiamo:
a) Il pieno proprietario del suolo;
b) Il nudo proprietario del suolo;
c) I comproprietari del suolo ( con il consenso di tutti i comunisti );
d) Il proprietario dell’ultimo piano;
e) Il titolare del diritto di superificie.
I titolari dei diritti reali minori diversi non possono concedere il diritto di superficie; tuttavia; possono concedere un diritto ad aedificandum ad effetti meramente obbligatori.
E’, invece, legittimato ad assumere la qualità di superficiario chiunque, anche un soggetto già titolare di altro diritto reale minore sul medesimo fondo. In tal caso, il diritto di superficie conserva la propria autonomia e consente l’esercizio sul fondo di facoltà di godimento più estese di quelle conseguite dall’originario diritto reale.
Modi di costituzione
Il diritto di servitù può essere costituito sia a titolo derivativo, sia a titolo originario.
Tra i modi di costituzione a titolo derivativo si deve distinguere tra la costituzione:
a) INTER VIVOS: è richiesta la forma scritta ab substantiam ai sensi dell’art 1350 n.2 c.c., nonché la trascrizione del contratto ex art 2643 n. 2 c.c.;
b) MORTIS CAUSA: si può effettuale direttamente mediante legato avente ad oggetto la costituzione del diritto di superficie oppure in via indiretta mediante il legato obbligatorio.
Per quanto riguarda la costituzione a titolo originario, si discute se il diritto di superficie può essere costituito anche per usucapione. La dottrina prevalente, sembra propendere per la risposta affermativa, sia in relazione al diritto di superficie, sia in relazione alla proprietà superficiaria.
Durata e obblighi
Come si deduce dall’art 953 c.c., il diritto di superficie può essere costituito perpetuo o a termine. In questo secondo caso, la proprietà superficiaria della costruzione integra un’ipotesi di proprietà temporanea.
Per quanto concerne gli obblighi del titolare abbiamo:
a) L’obbligo di porre in essere atti necessari alla realizzazione della costruzione;
b) Obbligo di non impedire, prima dell’inizio dei lavori di costruzione, il godimento del proprietario;
c) Obbligo del pagamento di un corrispettivo, se risulta dal titolo, il quale ha natura di obbligazione personale del concessionario e non propter rem, in quanto le ipotesi sono tassativamente previste dalla legge.
Estinzione (artt. 952-956 c.c.)
Il diritto di superficie si estingue nelle seguenti ipotesi:
1) Modi di estinzione previsti in generale per tutti i diritti reali;
2) Scadenza del termine;
3) Prescrizione per non uso ventennale;
4) Perimento del fondo.
A seguito dell’estinzione del diritto di superficie, il proprietario del suolo diviene proprietario anche della costruzione, trovando applicazione la disciplina sull’accessione.
La sorte dei diritti costituiti dal superficiario, delle ipoteche e dei contratti di locazione è espressamente disciplinata nell’art 954 c.c., al quale si rinvia in questa sede.
L’enfiteusi (artt. 957-977 c.c.)
L’enfiteusi è un diritto reale di godimento su cosa altri che attribuisce ad un soggetto, detto enfiteuta, lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario concedente, con l’obbligo di migliorare il fondo medesimo e di pagare un canone periodico, consistente in una somma di denaro o in una determinata quantità di cose fungibili.
Natura giuridica
Nell’enfiteusi assumono rilievo due soggetti: il concedente, che resta proprietario del bene ( cd. dominio diretto) e l’enfiteuta, che acquista un diritto reale minore su cosa altrui dal contenuto particolarmente ampio ( cd. dominio utile).
Oggetto e soggetti legittimati alla costituzione del diritto
Anche se le norme del codice civile si occupano prevalentemente di fondi rustici, l’enfiteusi può avere ad oggetto anche beni immobili urbani, stante l’assenza di un espresso divieto.
Non possono costituire oggetto di enfiteusi, invece, le aziende, le piantagioni separate dal fondo che le ospita, i beni mobili e i diritti reali minori.
Sono soggetti legittimati alla costituzione del diritto di enfiteusi:
a) Il pieno proprietario dell’immobile;
b) Il nudo proprietario dell’immobile;
c) Il titolare del diritto di proprietà superficiaria;
d) I comproprietari dell’immobile ( con il consenso di tutti i comunisti).
Modi di costituzione
L’enfiteusi può essere costituita:
a) A titolo derivativo: mediante contratto oneroso; donazione o disposizioni a causa di morte direttamente o mediante legato di contratto;
b) A titolo originario: mediante usucapione che può interessare sia il diritto del concedente ( cd. dominio diretto), sia il diritto dell’enfiteuta ( cd. dominio utile).
Durata e obblighi delle parti
L’enfiteusi, ai sensi dell’art 958 c.c. può essere perpetua o a tempo.
Inoltre la legge prevede diritti e obblighi sia nei confronti dell’enfiteuta sia del concedente.
Per quanto riguarda l’enfiteuta, i diritti sono elencati dell’art 959 c.c.:
a) Stessi diritti del proprietario;
b) Diritto al rimborso dei miglioramenti e restituzione del valore delle addizioni,
c) Facoltà di affrancazione;
d) Diritto di disporre dell’enfiteusi per atto tra vivi.
Tra gli obblighi previsti dall’art 960 c.c. abbiamo:
a) Obbligo di migliorare il fondo;
b) Obbligo di corrispondere un canone periodico in denaro o altra quantità di cose fungibili ( obbligazione propter rem ).
Con riferimento ai diritti del concedente abbiamo:
a) Facoltà di domandare la ricognizione ex art 969 c.c.;
b) Diritto ad ottenere i miglioramenti e ricevere il versamento del canone,
c) Diritto di domandare la devoluzione ex art 972 c.c.
Per quanto concerne, invece, gli obblighi:
a) Obbligo di rimborso in caso di risoluzione del contratto di tutti i miglioramenti effettuati dall’enfiteuta a proprie spese;
b) Obbligo di non limitare il diritto di godimento dell’enfiteuta;
c) Astenersi dalla simultanea costituzione di altri diritti reali sul fondo che diminuiscono o ostacolano il pieno godimento dell’enfiteuta.
Estinzione
Il diritto di enfiteusi si estingue nelle seguenti ipotesi:
a) Scadenza del termine, in caso di enfiteusi temporanea ex art 963 c.c.;
b) Perimento del fondo;
c) Prescrizione per non uso ventennale ex art 970 c.c.;
d) Affrancazione ex art 971 c.c.;
e) Devoluzione ex art 972 c.c.;
f) Clausola risolutiva espressa ex art 973 c.c.;
g) Espropriazione per pubblica utilità;
h) Consolidazione;
i) Rinuncia.
Usufrutto( artt. 978-1020 c.c.)
Nozione e natura giuridica
L’usufrutto è un diritto reale che conferisce al titolare la facoltà di godere, per un certo tempo, della cosa altrui, nel rispetto della sua destinazione economica, come previsto dall’art 981 c.c.
Per quanto riguarda la natura giuridica, infatti, si tratta di un diritto reale, limitato e temporaneo, che non può eccedere la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, di trent’anni, se si tratta di persona giuridica.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto limitato e necessariamente temporaneo.
Le principali caratteristiche di questo diritto sono:
a) Realità: in quanto presenta i caratteri dell’immediatezza, poiché l’usufruttuario esercita il diritto direttamente sulla cosa senza che vi sia un rapporto obbligatorio con il proprietario; dell’assolutezza, in quanto il diritto è esercitabile erga omnes; e, infine, dell’inerenza, in quanto è opponibile a chiunque diventa proprietario della cosa;
b) Limitatezza: in quanto l’usufruttario non può mutare la destinazione economica della cosa.
c) Temporaneità: in quanto, come stabilito dall’art 979 c.c. “la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.
L’usufrutto costituito a favore di persona giuridica non può durare più di trenta anni”.
Oggetto
L’usufrutto può riguardare qualunque bene, mobile o immobile, purché suscettibile di godimento ed inconsumabile. Inoltre, si estende a tutte le accessioni del bene, come previsto dall’art 983 c.c.
Vari tipi di usufrutto
L’usufrutto, a sua volta, si articola in diverse tipologie a seconda dell’oggetto:
1) Usufrutto su quota di comproprietà: si instaura una cd. comunione di godimento tra usufruttuario e gli altri comproprietari del bene.
2) Usufrutto su altri diritti reali: il cd. sub usufrutto, la cui ammissibilità è stata oggetto di discussione in dottrina, ma oggi sembra prevalere la tesi più permissiva, in quanto l’indicazione del diritto reale quale oggetto dell’usufrutto significa che esso è costituito dalla res, ma nei limiti dei diritti spettanti al concedente.
3) Usufrutto su beni immateriali: anche tale ipotesi, attualmente, sembra pacificamente ammessa in dottrina, in base alla quale l’usufruttuario ha diritto di utilizzare l’idea per la produzione di beni e servizi, alienabili per tutta la durata dell’usufrutto.
4) Usufrutto su cose deteriorabili: previsto espressamente dall’art 996 c.c., in quanto la natura deteriorabile del bene non vale a conferire una connotazione di specialità al diritto.
5) Usufrutto di cose consumabili (cd. quasi usufrutto): previsto dall’art 995 c.c., in base al quale il titolare acquista la proprietà del bene, dato che non è tenuto a rispettarne la destinazione economica. Per quanto riguarda la natura del diritto, alcuni ritengono si tratti di un diritto reale su cosa altrui; la dottrina prevalente, però, ritiene che l’acquisto del diritto avviene in concomitanza del perfezionamento del negozio giuridico, altra parte, invece, al momento di consegna del bene o nel momento in cui l’usufruttario adempie agli obblighi ex art 1002 c.c.
6) Usufrutto su crediti: costituisce un diritto di credito, non un diritto reale, provvisto di un contenuto minore rispetto al credito cui inerisce ed attribuisce al titolare, in via esclusiva, il diritto di percepire gli interessi e il diritto di concorrere con il creditore principale alla prestazione. E’ disciplinato dall’art 1000 c.c., ma tale disciplina è derogabile. Inoltre, la dottrina prevalente ritiene che sia applicabile, in relazione allo stesso, la disciplina sulla cessione del credito e la costituzione di usufrutto su credito deve essere notificata ai sensi dell’art 1264 c.c
7) Usufrutto su titoli di credito: previsto dall’art 1998 c.c., si tratta di un vero e proprio diritto reale su cosa altrui.
8) Usufrutto di eredità: rappresenta un’ipotesi di usufrutto universale, in quanto l’eredità è un’ universitas iuris, che acquista rilevanza unitaria come oggetto di atti dispositivi.
9) Usufrutto di azienda: la natura giuridica muta a seconda della qualificazione giuridica che si attribuisce all’azienda: se si aderisce alla tesi atomistica, si tratta di un complesso di diritti di usufrutto aventi ad oggetto ciascun bene aziendale; se si aderisce alla tesi unitaria, si configura come una situazione giuridica unitaria.
Modalità di costituzione
L’art 978 c.c. prevede che l’usufrutto è stabilito dalla legge, andando a costituire l’ipotesi di usufrutto legale ex art 324 c.c., o dalla volontà dell’uomo determinando l’usufrutto volontario, mediante contratto ad effetti reali o per testamento, mediante legato diretto o legato obbligatorio di contratto; e si può acquistare, altresì, per usucapione.
Inoltre, esso può essere costituito anche tramite sentenza, come previsto dall’art 194 c.c., che disciplina l’usufrutto giudiziale.
Riserva di usufrutto
Si configura la riserva di usufrutto quando un soggetto trasferisce ad un altro la proprietà di un bene, riservandosi per sé l’usufrutto, come stabilito dall’art 796 c.c.
Si tratta di un negozio unico che realizza un duplice effetto, ovvero di costituire l’usufrutto e di trasferire la nuda proprietà, attuando il cd. “smembramento della proprietà”.
La riserva di usufrutto può essere prevista anche a favore di un terzo. Tale ipotesi, secondo alcuni, integra una vera e propria donazione di usufrutto, secondo altri, invece, una donazione indiretta mediante contratto a favore di terzo ex art 1411 c.c.
Usufrutto successivo ed usufrutto congiuntivo
Altre due ipotesi particolari sono costituite dall’usufrutto successivo e dall’usufrutto congiuntivo.
Il primo si configura quando il diritto di usufrutto viene attribuito ad un altro soggetto e, dopo la morte di questo, ad un altro ancora e così via. In altri termini, si tratta di più diritti di usufrutto, attribuiti in via conseguenziale a soggetti diversi.
In mortis causa, ai sensi dell’art 698 c.c., l’usufrutto successivo ha valore soltanto a favore dei soggetti che alla morte del testatore si trovano chiamati a goderne. Pertanto, la norma costituisce un divieto assoluto di usufrutto successivo a causa di morte.
L’usufrutto congiuntivo, invece, si ha quando il diritto di usufrutto, sebbene diviso in quote, viene concepito come potenziale pieno in ciascun usufruttuario. Tale fattispecie si configura, dunque, ove il co usufrutto sia previsto con reciproco diritto di accrescimento, in caso di premorienza o rinuncia di uno degli usufruttuari. Esso trova applicazione sia negli atti tra vivi ex art 773 comma 2° c.c.; sia a causa di morte ex art 678 c.c.
Diritti ed obblighi dell’usufruttuario
Come i titolari degli altri diritti reali di godimento, anche l’usufruttuario è titolare sia di diritti sia di obblighi.
Con riguardo ai diritti, si annoverano in tale categoria:
a) Diritto di conseguire il possesso della res ai sensi dell’art 982 c.c., salvo quanto previsto dall’art 1002 c.c.;
b) Diritto da usare il bene e trarne i frutti naturali e civili:
c) Diritto di cessione a terzi del diritto di usufrutto, salvo espresso divieto risultante dal titolo, ai sensi dell’art 980 c.c.;
d) Diritto di cedere a terzi il solo esercizio del diritto di usufrutto senza trasferire il proprio diritto, dando luogo ad un mero rapporto obbligatorio;
e) Diritto di costituire, nei limiti del proprio diritto, un nuovo usufrutto a favore di un altro soggetto ( cd. sub usufrutto );
f) Diritto di ipotecare il proprio diritto, ferma l’estinzione dell’ipoteca con la cessazione dell’usufrutto;
g) Diritto di costituire servitù attive che permangono con l’estinzione dell’usufrutto, ai sensi dell’art 1078 c.c.;
h) Diritto d costituire diritti reali di godimento da contenuto uguale o minore a quello dell’usufrutto.
Tra gli obblighi, invece, rientrano:
a) Obbligo di redigere l’inventario e prestare idonee garanzie ex art 1002 c.c.;
b) Obbligo di rispettare la destinazione economica del bene ex art 981 c.c.;
c) Obbligo di comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia ex art 1001 c.c.;
d) Obbligo di custodire, amministrare e provvedere alla manutenzione ordinaria del bene ex art 1004 c.c.;
e) Obbligo di pagare i carichi annuali, come imposte, canoni, rendite fondiarie e altri pesi gravanti sul reddito ex art 1008 c.c.;
f) Obbligo di restituire il bene alla cessazione del diritto di usufrutto, salvo quanto disposto nell’ipotesi di quasi-usufrutto ex art 1001 c.c.
Estinzione
Come gli altri diritti reali di godimento, anche l’usufrutto è soggetto ad estinzione nelle seguenti ipotesi:
a) Morte dell’usufruttuario:
b) Scadenza del termine;
c) Prescrizione per effetto del non uso ventennale;
d) Usucapione della piena proprietà da parte di un terzo ( cd. usucapio libertatis );
e) Riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà in capo allo stesso soggetto ( cd. consolidazione );
f) Totale perimento del bene su cui è costituito il diritto;
g) Abuso del diritto ( in tal caso è necessaria una sentenza avente natura costitutiva).
Diritti di uso e di abitazione ( artt 1021-1026 c.c.)
Diritti di uso
Il diritto di uso è un diritto reale su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di servirsi della cosa e di raccoglierne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia, che trova una sua disciplina nell’art 1021 c.c.
L’uso comprende tutte le forma di utilizzo della cosa purché compatibili con la sua destinazione economica, anche se non funzionali al soddisfacimento dei bisogni personali o familiari del titolare. Pertanto, non vi sono limiti quantitativi.
Tuttavia, la cosa può essere usata solo dal titolare del diritto, personalmente o direttamente, ai sensi dell’art 1024 cc. Dunque, vi sono dei limiti di carattere qualitativo.
Oggetto e disciplina
Il diritto di uso può avere ad oggetto qualunque bene mobile o immobile. Si discute se può avere ad oggetto anche beni consumabili. Parte della dottrina è contraria poiché sussisterebbe un’incompatibilità con il contenuto del diritto.
Tuttavia, sembra prevalere l’opinione affermativa, purché venga rispettata la destinazione economica delle cose e venga rispettato l’obbligo di restituzione del loro equivalente, secondo quanto disposto dall’art 995 c.c. In tal caso, questa particolare ipotesi, finisce con il coincidere con la disciplina del quasi usufrutto.
Il diritto di uso non può, invece, avere ad oggetto l’azienda, in quanto l’utilizzazione del compendio aziendale non può che essere finalizzata al conseguimento di utili, i quali non possono che concretizzarsi in denaro, il qual non rientra tra i frutti idonei a soddisfare in via diretta ed immediata i bisogni personali e familiari dell’utilizzatore.
Per quanto riguarda la disciplina, l’art 1026 c.c. prevede l’applicazione analogica, nei limiti della compatibilità, della disciplina sull’usufrutto, in particolare con riguardo alla durata, si applica l’art 979 c.c.
Se tale diritto viene attribuito ad una persona giuridica, la dottrina prevalente e la Cassazione ritengono che ad essa spetta solo il diritto di servirsi del bene in via strumentale, ma non di raccogliere i frutti della cosa, poiché tale possibilità è circoscritta solo alle persone fisiche.
Diritto di abitazione
Il diritto di abitazione è un diritto reale su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia.
L’art 1022 c.c. esclude la possibilità di percepire i frutti della cosa, poiché, con riguardo ai frutti naturali l’esclusione deriva dalla natura stessa del bene; mentre, con riferimento a frutti civili, dall’inammissibilità di un godimento indiretto sul bene medesimo.
Anche per l’abitazione si applicano, per quanto compatibili, le norme sull’usufrutto.
Il diritto di abitazione però, a differenza dell’usufrutto e dell’uso, non può essere attribuito in favore di persone giuridiche.
Divieto di cessione e di locazione
L’art 1024 c.c. sancisce espressamente, per i diritti di uso e di abitazione, il divieto di cessione e di locazione, non essendo ricompresi nell’elenco tassativo di cui all’art 2810 c.c.
Tale divieto comporta che, il titolare di tali diritti può utilizzare l’immobile solo personalmente, con il divieto di destinarlo al godimento indiretto di persone terze.
La ratio di tale divieto si rinviene nella natura personale di tali diritti e nella indefettibile correlazione degli stessi ai bisogni personali e familiari del titolare.
Pertanto, qualora il diritto di abitazione venisse ceduto, resterebbe commisurato alla vita ed ai bisogni personali e familiari dell’habitator cedente.
E’ discussa la possibilità di derogare a tale divieto ed oggi sembra farsi strada la tesi affermativa in dottrina, purché ci sia il consenso del nudo proprietario e del titolare del diritto reale minore, in quanto l’art 1024 c.c. non è una norma di ordine pubblico, ma è posta a tutela di interessi privati, per cui è derogabile dalla volontà delle parti che, in sede di costituzione del diritto, possono prevederne la libera trasmissibilità.
