LE SERVITU’ RECIPROCHE
NOZIONE E NATURA GIURIDICA DI SERVITU’
La servitù prediale è un diritto reale di godimento su cosa altrui che consiste nel peso imposto su un fondo (cd. fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (cd. fondo dominante), appartenente ad un proprietario diverso.
La nozione di servitù la troviamo nell’art. 1027 codice civile: “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità altrui di un altro fondo appartenete ad un diverso proprietario”.
L’elemento essenziale della servitù è il rapporto tra i due fondi, in virtù del quale il fondo dominante si avvantaggia delle limitazioni che subisce quello servente.
Tali limitazioni possono subire configurazioni diverse, purché il fondo servente non venga privato di ogni utilità.
Le servitù possono essere coattive, quando il vincolo è imposto dalla legge; oppure volontarie, se vengono costituite mediante una volontà contrattuale.
LE SERVITU’ RECIPROCHE
Secondo il principio romanistico, sotteso anche al suddetto art. 1027 codice civile, non può essere costituita una servitù su un fondo il cui medesimo soggetto è proprietario sia del fondo servente che del fondo dominante, perché ciò comporterebbe un’estinzione di tale diritto per confusione.
Tuttavia, nel nostro ordinamento è ammessa la costituzione delle cd. servitù reciproche ovvero dei diritti reali che gravano su più fondi, creando un rapporto di reciproco vantaggio e peso (es. divieti di edificazione o di destinazione d’uso in un condominio), dove ogni fondo è sia dominante che servente in virtù di due servitù distinte, non una sola.
Esse si costituiscono per contratto e sono opponibili ai terzi solo se trascritte nei registri immobiliari, anche se in ambito condominiale sono spesso previste dal regolamento contrattuale con il consenso di tutti i condomini.
Pertanto, in tale ipotesi non esiste un’unica servitù, ma due (o più) servitù autonome dove ogni fondo è dominante (beneficiario) e servente (gravato) rispetto a un altro.
TIPOLOGIE DI SERVITU’ RECIPROCHE
Gli esempi più comuni riscontrabili nella prassi di servitù reciproche sono sostanzialmente due:
- Condominiali, consistenti in restrizioni sull’uso delle unità comuni (es. divieto di attività rumorose o commerciali; divieto ad edificare ecc…). Esse sono servitù reciproche che proteggono il godimento di tutti i condomini;
- In ambito della lottizzazione, ovvero clausole che limitano l’edificabilità o la destinazione d’uso delle singole lottizzazioni.
In entrambi i casi si costituiscono mediante accordo contrattuale, in particolare, quelle condominiali possono essere costituite introducendo un’apposita clausola nel regolamento contrattuale di condominio, previo consenso uti singuli di tutti i condomini.
Per quanto concerne, invece, l’opponibilità ai terzi, occorre trascriverle nei pubblici registri con l’indicazione delle specifiche clausole limitative.
ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI RECENTI SULL’OPPONIBILITA’ DELLE SERVITU’ RECIPROCHE CONDOMINIALI
Con riferimento all’opponibilità delle servitù reciproche in ambito condominiale, è importante anche porre l’attenzione su una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 15341 del 9 giugno 2025.
Secondo tale pronuncia, l’opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole dei regolamenti condominiali che, vietando di adibire ad un certo uso uno o più immobili di proprietà esclusiva, costituiscono servitù reciproche, è subordinata alla trascrizione del peso, secondo le norme vigenti all’epoca a cui è compiuta, e quindi mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ai sensi dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985.
Prima dell’entrata in vigore di tale legge, invece, avveniva mediante l’indicazione delle stesse nell’unica nota di trascrizione presentata per la vendita, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 codice civile, non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso nella vigenza del disposto dell’art. 1940 codice civile del 1865, purché dal contenuto della nota di trascrizione fossero individuabili la natura della servitù reciproca stipulata contestualmente alla vendita ed i fondi cui ineriva.
DIFFERENZA TRA SERVITU’ RECIPROCHE E SERVITU’ COATTIVE
Le servitù reciproche appartengono al genus delle servitù volontarie e per tale ragione si distinguono dalle servitù coattive.
La principale differenza tra le servitù reciproche e le servitù coattive, infatti, è che le prime sono costituite mediante una volontà negoziale, mentre le seconde (es. servitù di passaggio) sono imposte dalla legge per necessità, come per fondi interclusi.
In sintesi, le servitù reciproche permettono di limitare reciprocamente le facoltà dei proprietari su fondi vicini, creando un vincolo reale che va oltre il singolo rapporto contrattuale, ma necessitano di adeguata pubblicità (trascrizione) per essere valido verso tutti.
