REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: TIPOLOGIE E MODIFICHE
NOZIONE
La funzione principale del regolamento di condominio è quella di regolare l’uso delle parti comuni dell’edificio ed è obbligatorio da predisporre quando il condominio è composto da più di dieci condomini, mentre è facoltativo se questi sono di numero inferiore.
Il regolamento di condominio si distingue, in base alla fonte da cui è originato, in regolamento assembleare e regolamento contrattuale e, in base al contenuto, in proprio ed improprio.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO ASSEMBLEARE
Il regolamento di condominio è definito assembleare quando viene approvato dall’assemblea condominiale e trova la sua specifica disciplina nell’art. 1138 codice civile.
Tale norma prevede che i diritti dei condomini non possano essere menomati dalle norme contenute nel regolamento quando risultano dagli atti d’acquisto o dalle convenzioni.
Non si può in alcun modo derogare alle disposizioni di cui agli artt. 1118 2° co, 1119, 1120,1129,1131,1132,1136 e 1137 codice civile.
Inoltre, le norme del regolamento non possono vietare il possesso o la detenzione di animali domestici.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE
Il regolamento di condominio cd. contrattuale, invece, lo dice il termine stesso, trova la sua fonte nel consenso negoziale che viene espresso da tutti i condomini.
Di regola, tale regolamento viene redatto dall’originario proprietario dell’edificio (in genere il costruttore) e diventa vincolante per tutti i condomini in forza dell’approvazione consensuale al momento del primo atto di acquisto di ciascuna unità immobiliare che compone il condominio.
Esso può anche contenere norme proprie del regolamento assembleare, le quali possono comunque essere modificate dall’assemblea dei condomini, senza la necessità del consenso uti singuli.
MODIFICHE DEL REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Il regolamento contrattuale può subire delle modifiche se queste vengono accettate con il consenso uti singuli di tutti i condomini.
Queste modifiche possono incidere anche sui diritti individuali dei condomini, a differenza delle norme contenute nel regolamento assembleare.
La dottrina e la giurisprudenza più moderne hanno asserito che la natura del regolamento contrattuale incide sull’opponibilità ai terzi delle regole in esso contenute.
In questi casi si parla, infatti, di regolamento di condominio cd. proprio.
Infatti, le norme che disciplinano il mero utilizzo delle cose comuni risultano opponibili ai terzi mediante il meccanismo della conoscenza delle stesse e della loro accettazione.
Il problema sorge quando il regolamento contrattuale va ad incidere sui diritti individuali dei condomini. In questi casi, si parla di regolamento contrattuale cd. improprio.
La giurisprudenza ammette, in genere, due tipologie di clausole a cui corrispondono due strategie diverse di opponibilità:
- Nel caso in cui si ha un sacrificio del diritto individuale o un obbligo di condotta, ai fini dell’opponibilità all’acquirente dell’immobile facente parte del condominio, tali norme devono preventivamente essere portate a conoscenza dello stesso e accettate al momento dell’acquisto;
- L’alternativa all’accettazione delle norme è la trascrizione, la quale è sufficiente ai fini dell’opponibilità del regolamento all’acquirente, in quanto le regole contenute nel regolamento sono sussumibili come diritti reali di servitù (es. le servitù reciproche). Prima del 2012, infatti, le norme contenute nel regolamento contrattuale dovevano essere trascritte in favore dei singoli condomini. Dopo il 2012, invece, è possibile trascrivere note direttamente in favore del condominio, il quale costituisce un soggetto di diritto a sé stante, dotato di un proprio codice fiscale.
Pertanto, alla luce di quest’ultima impostazione, nel caso in cui si debba modificare un regolamento contrattuale di condominio, introducendo una nuova clausola, ai fini dell’opponibilità è necessaria la firma dell’amministratore del condominio e non del singolo condomino.
REGOLAMENTO CONTRATTUALE PRECOSTITUITO
Un regolamento contrattuale cd. precostituito dall’originario proprietario dell’edificio prima della vendita dei singoli appartamenti è quello che diviene vincolante per la parte acquirente solo nel momento in cui, contestualmente al primo atto di vendita della singola unità immobiliare, sia dalla stessa approvato ed accettato.
La dottrina e la giurisprudenza si sono chieste se possa essere ammissibile un’ipotesi di regolamento contrattuale cd. precostituito “in bianco”. Tale questione è ancora discussa e sul punto si contrappongono due orientamenti, nessuno dei quali può attualmente essere definito prevalente:
Tesi 1< secondo tale impostazione non è ammissibile, perché di fatto si tratterebbe di un regolamento non esistente al momento dell’atto di acquisto e una sua accettazione risulterebbe nulla per indeterminatezza ed indeterminabilità dell’oggetto (Genghini, Palazzi, Cass. n. 8608/2014);
Tesi 2< secondo quest’altra impostazione, sostenuta da parte della giurisprudenza, sarebbe ammissibile, purché il potere del costruttore di redigere il futuro regolamento venga attribuito allo stesso dall’acquirente mediante una procura speciale (Cass. n. 23128/2016).
